敷地内の水路について

Question

現在すんでいる土地を売ろうと考えています。
ここは22～23年程前に購入しました。
そして、売るにあたり不動産屋に相談すると、家の西側のお隣との境界に水路があるとのことです。
しかし、水路などは跡形もなくどこが水路なのかもわかりません。どちらの土地側なのかすらわかりません。
話しを聞くと、水路は市の土地なので、実際の今持っている(と思ってる)土地は水路分は所有物でなく、購入した土地よりも小さくなるとのことでした。
また、その水路の場所を明確にしてもらうにも数十万必要で尚且つお隣の住人が納得してくれないとこちら側の土地から水路分をひかれるとのことです。
購入時は今の坪数で購入し、地税もその分だけ毎年払ってきています。
なんとかならないでしょうか？
まだ理解が浅くわかりにくい文章で申し訳ございませんがアドバイスをお願いいたします。

dr_suguru · Accepted Answer

＞売るにあたり不動産屋に相談すると、家の西側のお隣との境界に水路があるとのことです。
しかし、水路などは跡形もなくどこが水路なのかもわかりません。どちらの土地側なのかすらわかりません。

不動産屋が公図の地番から所有者、地目を調べた結果でしょう。
公図上にあって現地（水路）が無い、よくあることです。
あなたか隣人が市の土地を知らずに使い込んでる可能性があります。
どちらにしても、境界を確定しないと売却は難しいですね。
費用は原因者負担が常識です。

＞購入時は今の坪数で購入し、地税もその分だけ毎年払ってきています。

固定資産税はあなたの登記簿の面積で課税されています。
今の坪数で課税される訳がありません。
なので、当時の契約面積がおかしいのでしょう。

walkingdic · Answer

>でもこれを役所に見せて相談すればいいのでしょうか？
まずは現状役所でどのように考えているのか聞いてみてください。
単に公用廃止の申請をすれば簡単にすむ可能性もあります。
多分時効取得しなければならないケースだと裁判してくれと言われるかもしれませんがこれは役所の考えにもよりますから。
あるいは他の部分ですでに公用廃止されていて全く問題ない可能性もあります。
（一般的には役所は根拠のないことはやりたくないので、一応根拠となる判決が欲しいかもしれません）

63ma · Answer

こんにちは、ご質問ざっと読みましたが、余り複雑に考える事はないかと思います。
　まず22～23年前に購入された時の契約書・登記権利書・測量図等関係書類があるかと思います。
　次に水路ですが、水が流れていようといまいと役所の行政財産として、書類管理（登記権利書・水路敷測量図）がきっちり出来てますので、貴方が間違えて売ることも、買った人が登記することも出来ません。
　また、地税（固定資産税？）も課税上の面積は登記簿上の面積ですので、22～23年前に貴方にその土地を売った人が、悪意で水路敷まで取り込んで処分しない限り、ご心配無用です。
　ただ、売却する時に、相手方に境界を（貴方の土地の範囲）示す為の目印（境界杭）は必要です。
　お手元に測量図（原則有ると思いますが）が有れば境界杭が印されていますので、関係者の立会いと、確認印が必要です。これ等一連の経費は、覚悟されてください。

noname#19073 · Answer

2さんの書かれている通りなのですが、実際に水路らしきものが存在していなくても、公図上で水路が走っているケースはよくあることです。

その部分はあなたの土地でも無いし、隣人の土地でも無いです。

＞購入時は今の坪数で購入し、地税もその分だけ毎年払ってきています。

とありますが、現在の登記簿上の面積と課税登録台帳上の面積は異なるのですか？恐らく一緒だと思いますけれど、一緒であれば水路分まで含めて固定資産税を支払っていたというわけでは無いです。

そして契約時の面積の方が登記簿の面積よりも大幅に大きいとなると、契約時に誤って水路まで含めた契約をしてしまったという可能性があります。

いずれにせよ、あなたの土地では有りません。
土地を売却するならば義務では無いものの、水路の位置及びその他隣接地との境界をハッキリさせておく方が何かと事が運びやすいですから、境界確定や測量という作業はしておく方が良いです。

なぜそんな負担を？と思われるかもしれませんが、売却の際にそういう費用を負担するのは、そんなに珍しい話ではありませんよ。

＞なんとかならないでしょうか？

何を何とかしたいのでしょうか？そんなに深く考える事ではありません。売却するにはその対象物というものを明確にし、誰が見ても判るような体裁を整えてから売却した方がトラブルになりにくい、という事です。ですから「何とかする」という問題ではなく「事実を明らかにする」という作業が必要というだけの話です。

費用は当然発生しますが、土地家屋調査士等を交え、売却物を明確にしてください。ある意味では売る側の責務かと思います。（厳密には義務では無いですが）

walkingdic · Answer

とりあえず役所に水路の話をきいて見てください。
ご質問のように既に水路としてはなくなっている場合ですと、公用廃止の手続きが出来る可能性があります。
公用廃止となれば、それは払い下げとなりますが、ご質問のように長年自らの土地として固定資産税も含めて支払っている場合には、時効取得できる可能性もあります。
（公用廃止は通常払い下げなので支払いが生じますけど、もしかしたら現状から無償払い下げの可能性がないとは言えません）
というのも判例でもご質問のような場合にはそれを認めていることがあるからです。

smoks-gen · Answer

いずれにしても、売却を考えているのであれば敷地境界を確定させなければなりません。現況渡しという手段も選択肢の一つですが、買う側の立場からすれば境界が確定していないと隣地トラブルに巻き込まれたり新築しようとしたときに結局境界確定をやならくてはならないので、マイナス要素になると思います。

幸いにも官民境界の立会いなので、市役所に一度相談にいかれたらどうでしょうか？測量費をすべて負担しなくてもよくなる可能性もあると思われます。

蛇足になりますが、
(1)購入後２０年以上経過している。
(2)あなたが自由にその土地を利用してきた事実がある。
(3)その間に水路の所有者である市役所からも何も言われたことがない。

以上の条件を満たせば、その土地の権利は既にあなたの物であると主張できると思われます。(そんな条文が民法に載っていたような記憶があります）

敷地内の水路について

＞売るにあたり不動産屋に相談すると、家の西側のお隣との境界に水路があるとのことです。

>でもこれを役所に見せて相談すればいいのでしょうか？

こんにちは、ご質問ざっと読みましたが、余り複雑に考える事はないかと思います。

2さんの書かれている通りなのですが、実際に水路らしきものが存在していなくても、公図上で水路が走っているケースはよくあることです。

とりあえず役所に水路の話をきいて見てください。

いずれにしても、売却を考えているのであれば敷地境界を確定させなければなりません。

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