法廷更新後の固定資産税＆リフォーム＆値上げ～立ち退き

https://oshiete.goo.ne.jp/qa/10979092.html
で前回質問した者です。
新しい問題が起きましたので相談させていただきました。

　この度、新たに大家に頼まれた新しい不動産屋が立ち退き交渉
のお願いに来ました。前の不動産屋の時に拒否して４月１日から
法廷更新になっています。

　新不動産屋は、固定資産税の支払いが大変なので大家が家賃を
上げたく、そのためにリフォームするので６か月以内に出て欲し
いと言うことと、こちらで物件を探します、また、引っ越し諸費
用などの条件（保障代金）は今後話し合いながら・・・また来ま
すと帰りました。

　この数か月間の間、不動産屋と相談して戦略を練ったようで、
過去の不動産屋（今まで）と新不動産屋（大家相談中）同士は
昔からの仲良しなので、過去の不動産屋がもう大家とは手を切
りますと言っておきながら、裏では３者が結託していたようです。

　出て貰いために家賃を上げる理由として固定資産税で赤字なの
で・・・という戦略のようで、立ち退きを拒否し続ける場合は、
赤字分（多分年間で２０万円～？）を賠償しろ・・・と主張する
戦略のようです。

　このような場合に出るのを拒否しますと、物価相当分の家賃に
値上げするのを強要されるのでしょうか。そのまま居座ると、損
害賠償を求められるのでしょうか。

　家賃はこれ以上は支払えません。
もしも、大家が引っ越し諸費用（運送、不動産初期費用）を出す
と言い出した場合は、こちらが不利なので、出ざるを得ないので
しょうか。

質問者からの補足コメント

• ・
  街中で良い物件を見つけて連絡しました。２Fが空いてます。
  ところが、１Fの方が異常に音に五月蠅く、生活音でも怒鳴り込む方で、
  以前に上に入った人はたった１日間で出て行ったイワクつき物件でした。
  
  不動産屋に「出て貰うよう裁判でも起こさないのですか・・・」と尋ねると、
  会社ではやりませんし、大家さんがやるにしてもかなり大掛かりになってし
  まうので、無理なようですね・・・。その人は出せません。それを納得で入
  居してもらいたいのですが。
  
  つまり、これだけの問題児でも追い出すのは至難の業なので、放置したまま
  になっています。
  
  私のケースでは、何ら非がありまあせんので、裁判のしようがないと思います
  が。また、固定資産税の足りない分は日中のみ２Fを使用の息子に出させればい
  い訳で、親は年金、子供二人は非正規でも収入もあり、資産も残してるようで
  す。これを持ち出すと税金は論外で済みませんか。

    補足日時：2019/04/28 16:43

No.3 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2019/04/28 07:46

2番目の回答者です。

＞強く出ていいんですね。

はい。前回も書きましたが、賃借人はかなり強く法律で守られています。滞納もない賃借人を簡単に退去させることはできません。



ただ、ここはちょっと気になる。

＞先ず、有り得ないと思います。今は街中なのですが、場所を考えると１万円は高くても可笑しくないんです。
更に、他の条件～スーパーｘ２、郵便局本局、百貨店、１００円ショップｘ３店、市役所～など、家賃以外にも好条件であります。

これは逆に言うと、質問者さんの家賃が相場より1万円くらい安いかもしれないと言っているのと同じです。
この場合、大家の「家賃をあげたい」という主張はおかしくないかもしれない。


で、次に・・・

＞先ず、有り得ないと思います。

もし、あり得たらどうしますか？？？
家賃が今以下で、他の条件～スーパーｘ２、郵便局本局、百貨店、１００円ショップｘ３店、市役所～など、の条件を満たす物件を相手が提示してきて、なおかつ引っ越し費用や不動産初期費用までもらえるなら退去しますか？？？

ここは、最初に腹をくくっておいたほうがいいよ。（次のどちらですか？？）
ケース1：今と同等以上の物件があるなら退去する。
ケース2：今と同等以上の物件が出てきても退去したくない。

ケース1なら、それを伝える。
「家賃が今以下で、他の条件～スーパーｘ２、郵便局本局、百貨店、１００円ショップｘ３店、市役所～など、の条件を満たす物件があり、なおかつ引っ越し費用や不動産初期費用まで負担してもらえるなら退去する。だからまず、その物件を探して来い。」
という。
（実際にその条件を満たす物件が出てきたら退去せざるを得ない。）

ケース2なら、次を主張する。
「引っ越しはしたくない。どうしても私に退去を求めるなら、公正な第三者の判断を仰いでほしい。公正な第三者とは裁判官だ。裁判でおこしてくれ。裁判官に、大家と賃借人の言い分にどちらがどれだけ正しいか判断してほしい。なお裁判官の判断にはしたがう。」
（ただし、裁判の結果、質問者さんの希望とは違う結果になる可能性もある。）

もう一つの蛇足のアドバイスだが、今後の不動産屋との話し合いは、全て録音すること。
相手に録音することを伝える。
録音の冒頭に、「○○不動産の××さんとの○月×日の打合せ模様」との言葉を入れておくこと。同時に相手のセリフのメモも常に取ること。
録音され、メモも取られているとわかってれば、相手もうかつにごまかしの言葉は口にできなくなるでしょう。

この回答へのお礼

ご返信ありがとうございます。

＞ただ、ここはちょっと気になる。
＞先ず、有り得ないと思います。今は街中なのですが、
＜そこですが、かなり古く、先日は窓際の雨漏りも自分で大工を頼んで修理してもらった物件です。
　場所は便利ですが、同じ街中でも、中には＋２０００円程度でほぼ同じ条件でここよりずっと綺麗な
　物件もありました。ただ、ここは一軒家、そこはアパート（コーポ）ですので、条件は違います。
　洗濯機の水道を落としても、古いために落ち切らずに年に２度は凍結しますが、火災保険で無料対応
　なのでお金はかかりません。

　外観や中身を考慮すれば今の値段でも何とか筋が通ると思います。
　因みに、多分５～６年後？は取り壊しするしかない古い物件です。
　新しく３６万円のボイラーに交換して大家は不動産屋から「こんな家にこんなものを付けて何考えて
　るんだ・・・」と怒鳴られたレベルの古い物件です。
　まともな人間ならリフォームなどは考えない物件なんです。

＞ここは、最初に腹をくくっておいたほうがいいよ。（次のどちらですか？？）
＞ケース1：今と同等以上の物件があるなら退去する。
＞ケース2：今と同等以上の物件が出てきても退去したくない。
＜はい。
　先ず、ケース１はないと思います。
　一軒家とは言いましても玄関が別で大家の息子が日中のみ２Fを使用中です。私は１Fを使用中です。
　全くの一軒家を丸々借りてるのではないので、古いアパートと見なせば、相場で＋１万円は大袈裟
　でありました。

＞もう一つの蛇足のアドバイスだが、今後の不動産屋との話し合いは、全て録音すること。
＞相手に録音することを伝える。
＜実は考えていました。
　黙ってやるといけないんですね。

＞ケース2なら、次を主張する。
＞（ただし、裁判の結果、質問者さんの希望とは違う結果になる可能性もある。）
＜１００％ならないとしたなら、何処までが常識の範囲か、推測でも教えていただけないでしょうか。

お礼日時：2019/04/28 14:50

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2019/04/28 10:59

＞そのまま居座ると、損 害賠償を求められるのでしょうか。

実務上はあり得ない事です。
裁判を起こして賃貸契約の解除と貸室の明渡に勝訴して、なお居住を続けた場合に強制執行されることになり、その執行費用を請求されるくらいです。
裁判するにも強制執行するにもそれなりの費用が掛かり、かつ、強制執行費用については持ち出しになる事が大部分なので、貸室の一部屋程度では裁判や強制執行になるケースが稀なだけです。

＞もしも、大家が引っ越し諸費用（運送、不動産初期費用）を出すと言い出した場合は、こちらが不利なので、出ざるを得ないので しょうか。
賃貸契約解除の裁判を起こした場合に、このような条件を提示されたにもかかわらず解約に応じない場合には借主に不利な判決になるでしょうね。家主側の提示内容と、その貸室に居住する利益との兼ね合いで決まります。

＞リフォームするので６か月以内に出て欲し いと言うことと、こちらで物件を探します、また、引っ越し諸費 用などの条件（保障代金）
これは、その建物全体のリフォーム工事だと想像します。すると、一部屋でも入居者がいては施工不能または施工費用が著しく高騰するような場合には、賃貸借契約の解除についての正当事由と見なされる可能性が高いでしょうね。立退きによる損失の補填を申し出ていることも、この正当事由を補完しています。
なので、貸主側からの申出としては正攻法と言えるものなので、質問文にあるような賃料の値上げでは攻めてこないでしょうね。これは、数年単位で時間が掛かりますからね。

この流れで最悪のパターンを考えるとすると、共用の玄関があるのであればその玄関から質問者様の貸室までの共用部分は通行に支障がない状態にして仕切ってしまい、質問者様の貸室以外の貸室の工事をすることも費用は掛かりますが可能なことがあります。感情的な縺れでそのようにならないように冷静な対応をされるようおススメします。

この回答へのお礼

ご返信、ありがとうございます。

昨日に不動産屋が来た際に、「大家が問題児で過去に訴訟（逃げ切った）されてる人間でも、広汎性発達障害で問題だらけなのを知ってても、
最後まで付き合って損をしてもいいんですか～～？？」と尋ねましたら、「それは様子を見ながら、引くときはうちは引きますので・・・」という
ので、うまく丸めて譲歩させて新たな物件を紹介することで稼ぎたい、この大家の物件も扱えるしで、また、前不動産屋の社長と子の不動産屋の社
長が古い仲良しなので、不動産屋と大家とで３者会談でも開いたようです。異常にケチな大家なので、新しい不動産屋を使って、何度も話し合いを
させて、条件を下げさせる計画でいるようです・・・・


＞実務上はあり得ない事です。
＜わかりました。安心します。

＞貸室の一部屋程度では裁判や強制執行になるケースが稀なだけです。
＜２F建ての古い一軒家です。
　NO3さんににも詳しく書いてますが、玄関が別で私が１Fを借り、２Fは大家の息子が日中のみ使用してます。
　夜は実家に帰ります。

＞これは、その建物全体のリフォーム工事だと想像します。すると、一部屋でも入居者がいては施工不能または施工費用が
＜今住んでいるのは私一人で、貸出しもここだけです。
　玄関が別で私が１Fを借り、２Fは大家の息子が日中のみ使用してます。変則的なつくりに改造してるので、部屋は12畳と６畳ですが、６畳間は
　畳が古くて物置ですし、不動産屋社長が「他も古いまま直さないのでそれでこの家賃で良い・・・」といって借りてます。
　ですから、一人です。

大家が前の不動産屋に相談せずに３６万円の不釣り合いな給湯器を付けて、こんな古い家に何やってる～と怒鳴られてる物件です。
誰が見ても、手を掛けるだけ無駄なケースです。
古いために水道の水を落としても落ち切れずに年に２度は凍結して火災保険で無料修理しています。

＞賃貸契約解除の裁判を起こした場合に、このような条件を提示されたにもかかわらず解約に応じない場合には借主に不利な判決になるでしょうね。
＜それは借地借家法で定められているのでしょうか。
　３月中に契約更新だったのですが、大家が不動産屋に単に追い出したいので契約を結ばないと駄々を捏ねたのです。一円も出す気がないわけです。
　更に、既に法廷更新になっていてもですか？？？。

お礼日時：2019/04/28 15:14

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2019/04/27 20:24

前回も回答させていただきました。

賃借人はかなり強く法律で守られています。滞納もない賃借人を簡単に退去させることはできません。

＞出るのを拒否しますと、物価相当分の家賃に値上げするのを強要されるのでしょうか。

家賃値上げを強要されるかもしれませんが、『はらえません』と言って拒否してください。大家が今までの家賃額での家賃受け取りを拒否する可能性がありますが、その場合は法務局に家賃を供託してください。これで法律上、今まで通りの家賃を払っていることになります。（供託しないと、数か月後に家賃滞納を理由に追い出される可能性あり。）

＞そのまま居座ると、損害賠償を求められるのでしょうか。

損害賠償を求められることはありません。

＞もしも、大家が引っ越し諸費用（運送、不動産初期費用）を出すと言い出した場合は、こちらが不利なので、出ざるを得ないのでしょうか。

逆に聞きたい・・・
今までの家賃額以下で今よりいい物件を不動産屋が探してきてくれて、なおかつ大家が引っ越し代・不動産初期費用まで出すといったら、質問者さんはどうするつもりなんですか？？

この場合、質問者さんにはその申し出を拒否する正当な（また別）理由がありますか？？
ないなら、上記の条件が整った場合は引っ越しも視野に入れておいた方がいいでしょう。

この回答へのお礼

ご返信ありがとうございました。

＞この場合、質問者さんにはその申し出を拒否する正当な（また別）理由がありますか？？

＜もし、条件が今よりいい・・・ですが、先ず、有り得ないと思います。今は街中なのですが、場所を考えると１万円は高くても可笑しくないんです。
更に、他の条件～スーパーｘ２、郵便局本局、百貨店、１００円ショップｘ３店、市役所～など、家賃以外にも好条件であります。

＞かつ大家が引っ越し代・不動産初期費用まで出すといったら、
＜実は、前の不動産屋社長にお金も出さずに怒鳴って叫んだんです。常識が通じませんので、当たり前の引っ越し諸費用を出すと言い出すか否かわかりません。

兎に角、条件が悪くなるのであれば、それを理由に拒否できる、または、最低でも同じ条件を・・・と突っぱねたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2019/04/27 23:01

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2019/04/27 19:10

あなたは契約通りのことをしているわけですから、損害賠償請求などあり得ません。

「リフォームするので」という理由では、大家側の退去要求の理由にはなりません。
だから、色々と飴玉を見せて退去を迫っているのですね。

提示される内容に納得すれば引っ越せば良いし、イヤなら拒否すれば良いです。
交渉決裂なだけです。
何の問題もなくこれまで通りいられます。

ただし、契約更新の時が問題です。
固定資産税のアップによる家賃値上げは確実にあるでしょう。
アップ分が妥当であれば、更新するか退去するかになります。

退去なら引越等の諸費用は一切出ません。

通常は、これから交渉して、引っ越し諸費用提供、原状回復費請求ナシ、敷金全額返金あたりで手を打った方がお得です。

この回答へのお礼

ご返信ありがとうございます。


＞「リフォームするので」という理由では、大家側の退去要求の理由にはなりません。
＞だから、色々と飴玉を見せて退去を迫っているのですね。

＜はい、そのようです。
不動産屋の社員に対し「もし裁判になっても大家が負けるのに最後まで付き合う気ですか。そちらにも迷惑をかけるかもしれません・・・」と言いましたら、様子を見ながら手を引く場合もあります～～と回答しましたので、確かに、こちらの顔色を伺っているのが見え見えでした。前＆今の不動産屋社長と大家と談合したようです。

条件は話し合いながら～～というのは正に、飴玉を色々と変えようと画策しているようです。
来た社員が「今より＋８０００円までならなんとか探しますよ！」と言ってにんまりしてましたが、流れで私も「その程度までが限界ですね～、ただし、現状回復して貰います・・」とも付け加えました。
ここに入って自分でＢＳ設置やネット回線なども負担して工事してますので、移動先で再び自己負担は困る～～とは伝えました。

＞だから、色々と飴玉を見せて退去を迫っているのですね。
＜あまり話に乗せられない方がいいようです。
　こちらからの絶対条件（今より大きく悪条件にならない）を出して、これ以下の条件（新家賃も含め）では無理です～～と、初めから突っぱねる方が良いかもしれません。

＞ただし、契約更新の時が問題です。
固定資産税のアップによる家賃値上げは確実にあるでしょう。

★質問のＵＲＬにあるように、大家が感情的に3月に更新しないのですぐに追い出してほしいと、12月に言い出し、前の不動産から「拒否します」と一筆書いてください、それで済みます、このまま住んでください～と言われて現在に至り、3月末に相手が契約更新しなかったので、今月1日から法廷更新になり、前回の契約が時間無制限で継続になっていますので、契約更新は二度となくなっています。

　===========

固定資産税云々で家賃を上げないと困るとか、この辺の土地価格が上がってる（空き地が目立ってますので嘘？）などは、単なる揺さぶりだったんですね。固定資産税でもし赤字ならダメかと揺らいでしまいました。
　私が入る前には4年間もリフォームしないで空いたままだったので、固定資産税云々で苦しいは嘘かもしれません。
強く出ていいんですね。
ありがとうございます。

お礼日時：2019/04/27 23:20