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親が亡くなり、実家を売却することとなりました。
建築後40年の家がある田舎の土地です。
幸い、ご近所の方が「古い家付きのままで買いたい」とお申し出くださいました。

ただ、この場合、古家付きの土地をいくらくらいで売買したらよいのかがわからず、困惑しています。
土地の値段は不動産屋に見積もらせればいいのですが、古家付きの場合、いかに買い手が「古家付きで買いたい」と言っても、やはり土地の値段からその家の取り壊し費用を差し引いて売るのが普通だと思います(間違っていたらご指摘ください。)

そこで質問です。
古家を解体する費用の相場は、不動産屋に聞けばわかるものなのでしょうか?
解体業者に見積もらせるべきなのかもしれませんが、最初から解体しないのをわかっているのに、解体業者に見積もらせるのは気が引けます。
何しろ田舎なので、あまりビジネスライクには考えにくいものですから。

よろしくお願いします。

A 回答 (7件)

不動産業者してます。



№6の回答のお礼の内容の回答です。

質問者様の言う通り不動産業者の仲介を入れて契約したとしても、トラブルになった場合最終的には契約の当事者(売主、買主)間の問題になります。但しそのトラブルの回避の方法が「瑕疵担保責任条項」の明記だけが有効な防止策では、というのには異論があります。

個人間の売買の場合、「瑕疵担保責任を一切負わない」という条項で契約しても有効です。質問者様はそれでも何らかの予期せぬ事態でトラブルになる可能性がある事もわかっていると思います。そしてトラブルはその物件固有(土地・建物)の物理的な瑕疵の場合もあれば、それ以外の場合もあります。例えば、その土地・建物を購入すれば(特に今回の買主は隣地の方との事なので)出来ると思っていた事が法律上出来なかった場合(都市計画法、建築基準法、その他地域の条例等)、などです。「出来ないと分かっていたなら買わなかった!」と買主が思えばトラブルの元になります。

宅地建物取引業者は売買仲介する際には契約の前に宅地建物取引士をして、重要事項説明を行います。この書面にはその不動産について法律上の最低限必要なことが記載されており、また通常なら物件状況報告書(告知書)などを作りその物件について告知し最大限後々トラブルにならない様にします。

つまり不動産業者は、「トラブルになる可能性はゼロにならないが、その可能性限りなく小さくする、そして万一トラブルになった場合の対処についても契約書記載して当事者同士で解決出来るようにしておく」のも仕事のひとつなのです。

いろいろな業者がいるので、一概には言えませんが、通常の不動産業者なら手数料分の仕事はしてくれるものと思います。
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この回答へのお礼

再度のご回答をいただきありがとうございます。
なるほど、とてもよく理解できました。
お隣の方なので、土地に係る都市計画上の制限や建築基準法上の制限についてはお互い理解しているとは思いますが、トラブル防止のためにどうするのが互いにとってよいのか、よく話し合ってみようと思います。

ご親切なアドバイスのおかげで、本当によく理解できました。
心より感謝申し上げます。
本当にありがとうございました!

お礼日時:2020/02/09 00:02

不動産業者してます。



「古い家付きのままで買いたい」との申し出なら、購入者が使う予定があると考えるのが普通だと思います。それなら販売価格は土地価格+建物価格と考えて良いのではないでしょうか。ただ築40年の家は流通上の市場価値がほとんどないと思われるので、建物価格はせいぜい固定資産税評価額程度(おそらくかなり少額)として最終的には建物価格はおまけ(つまり0円)として土地価格で販売する、と私なら考えます。わざわざ最初から解体費を差し引く計算をすることはしません。

また不動産業者を介さずに司法書士立ち合いで売買するとの事ですが、購入する相手が本当に信頼出来る相手か、本人(質問者様)が宅地建物取引業者並みの知見をもっている場合以外ではあまりお勧めしません。司法書士は不動産登記の専門家であって、不動産取引の専門家ではありません。今回建物も売買の対象とした場合建物の瑕疵担保責任はどうするか、また建物解体後に土地の瑕疵が発見された場合だれの責任となるのか、土地の測量・境界確定はしっかりして引き渡すのか等々について司法書士が契約時に考えてくれるとは思えません。(基本的に司法書士は現地には行かず書面上で仕事をします。)トラブルの無い取引が出来ることをお祈りします。
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この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
不動産業の方からのアドバイス、とても説得力を感じました。
なるほど、解体費を差し引かずにゼロ円で古家を売却するという考えもアリなんですね。

売買する相手の方は、お隣の住民で、幸いなことに、ご近所からの人望も厚く、とても信用できる方です。
一方で、私が宅地建物取引業者並みの知識を有しているか?と言われると、残念ながらありません。
ただ、企業の法務部門で長く勤務していたため、契約書作成についてはそれなりの知識はあります。
それでもご指摘の通り、測量や境界確定等については素人ですので、測量士に頼もうかと思っているところです。

ただ、一つプロの方のご意見をお伺いしたいのですが、不動産業者を介した場合であっても、結局のところはトラブルは当事者間で解決せざるを得ないわけで、そうである以上は、契約書に瑕疵担保責任条項を明記しておくこと等以外に有効な防止策はないのではないかと思ってしまうのですが、いかがでしょうか?
司法書士は机上での仕事しかしないとのことですが、不動産業者の方に仲介を依頼した場合であっても、結局のところは具体的な違いは生じないような気もするのですが…やはり私の考えは間違っていますか?
もし失礼に聞こえてしまったら、ごめんなさい。
決して不動産業者の方を無用だと言っているわけではありません。
ただ、不動産業者の方を介する具体的なメリットが思いつかないのでお伺いしている次第です。

もし私のこの文章をお読みいただけた場合は、どうか再度のご回答をよろしくお願いいたします。

お礼日時:2020/02/06 23:19

>いかに買い手が「古家付きで買いたい」と言っても、やはり土地の値段からその家の取り壊し費用を差し引いて売るのが普通だと思います(間違っていたらご指摘ください。



間違ってますよ。
先方は現況で希望、つまり家屋付きで欲しいんです。
それを購入後に解体しようが先方の自由。

家屋で固定資産税がかかっているのでは?
なら、それを叩き台にしたら?
築40年じゃたいした評価額ではないが家屋のみの評価で参考になると思う。

あなたと先方の意志がわからない。
ビジネスライクにしたくない、って、安くしたいわけ?
相手は無理にでも払いたいの?
なら土地と家屋を合算して家屋分を土地から引く、つまり家屋をサービスで無料にしたら?

中古品は一物一価、特に不動産は唯一無二なわけ。
売り手と買い手の思惑が一致すれば、それが相場。
質問にはあなたと買い手の意志が見えない。
高くしたいのか安くしたいのか、近所の噂を気にして自分の意見を言いたくないのか、前提条件も出したほうがいいのでは?

腹の探り合いもいいが、あなたの希望価格を話してみれば?
まだ具体的な金額が出ていないんでしょ?
乖離が大きければ歩み寄れるよう話し合いをすればいい。

築40年なら古家と言えるか?
あくまでも流通上の言葉だろうし、住むなら普通に使えるし。
解体費用は建物の構造や規模、進入路の制約で重機が入れるか、などの現場の条件、廃材を受ける処分案の位置関係などで左右される。
普通の規模の木造住宅ならば建物のみで100万から200万くらい。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ビジネスライクにしたくないというのは、解体業者に発注するつもりもないのに見積もりを依頼するのは、田舎だけに、あまりしたくないな、という意味です。
ただ、ご近所相手の売買ですから、私も赤字大出血サービスをするつもりはないものの、かと言って、相場より高い値段で売るつもりも毛頭ありません。
むしろ相場よりは少し安めに売ってあげたいと考えています。

家屋をゼロ円とする考え方には納得です。
先方は、家屋の状態が良いことも買いたい理由として挙げてくれています。
さすがに古家に代金を請求する気にはなれませんが、解体費=マイナス評価ではなく、ゼロ円というのもお互いが納得すればアリなのでしょうね。

古家については木造44坪です。
家の前の道路が車が一台分くらいの幅しかないのが難点ですが、土地が106坪あるので、解体作業はそれほど困難ではないと思われます。

色々とご指摘下さりありがとうございました。
大変参考になりました。
もし、さらにご指摘いただけることがございましたら、よろしくお願いします。

お礼日時:2020/02/05 22:48

築40年の家屋だから価値が無く、場合によりマイナス計算をするというのは不動産業者の考え方です。

質問者様のような考え方をしてくれる売主さんだと仲介業者は仕事がしやすいですね。

経験上、建物の寿命は地価に反比例すると思っています。即ち、地価の高いエリアでは使える建物でも建直す方向で考えられ、地価よりも建築価格の方が上回るようなエリアでは建物を長く使う傾向があります。

ご近所の方もご自分が住むとは限らず倉庫代わりに使われるのかも知れず、雨漏れや木部の腐食等など家屋の倒壊に繋がるような予兆が無ければ現状で構わないと考えられているかも知れません。

また、解体費用については都市部では高くなる傾向があります。解体の際の塵埃発生により近所に影響を与えないようにキチンと養生しますからね。ですから、地元の相場に詳しいと思える相手に聞いてみるという考え方には共感します。
近所の方とは言え、キチンと売買契約は交わされると思いますから、その際に不動産業者を介在させるのであればその不動産業者に解体費用の相場を聞いてみるのも手でしょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
実は、手数料がバカバカしいので、不動産屋は介さずに売買しようと思ってます(知り合いの司法書士に契約の立ち合いを依頼するつもりです)。

築年数が古い家だからマイナスして計算するというのは、必ずしも正しいものではないのですね。
実際、家としてはまだまだ十分に使えそうな状態です。
やはり相手との相談になるのでしょうが、相場自体がよくわからないので、私もどうしていいのか悩んでいます。

ありがとうございました。

お礼日時:2020/02/05 22:39

>ご近所の方が「古い家付きのままで買いたい」とお申し出くださいました。



相手からの申し出なら、指値(相手の言値)を聞けば宜しいかと思います。
満足の出来る金額ならそのまま売れば良いと思います。


一般的には土地の相場から解体費用(100万程度)を引いた金額が売値になると思います。

ですが、「相場=売れる金額」とは限りません。


また、売るときに解体して更地の状態で引渡すような契約もあります。


「古い家付きのままで買いたい」と言っているのだから、難しく考える必要はないと思います。
相手方もそのまま使いことや、解体することも考慮したうえで買い値を提示すると思います。


貴方がその金額で良いか?それだけを悩めば良いと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
相手の方には、希望価格をお伺いするつもりでおります。
ただ、私の希望額を決めるには、相場(土地の相場と解体価格の相場)が必要で、それをどう算出すればよいのかが悩みなんです。

>一般的には土地の相場から解体費用(100万程度)を引いた金額が売値になると思います。
このご指摘が一つの目安になりそうですね。

ありがとうございました。

お礼日時:2020/02/05 22:35

>いかに買い手が「古家付きで買いたい」と言っても、やはり土地の値段からその家の取り壊し費用を差し引いて売るのが普通だと思います



相手が、古家を取り壊すつもりがないなら、土地代から解体費用を減額する必要はありません。

(古家については価値がゼロということで)土地価格のみで、古家ごと売却されればいいかと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
なるほど、そういうものなんですかね・・。
とても参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2020/02/05 22:32

路線価があればその1.3倍、「古家付きで買いたい」と言うなら


評価額を上乗せすればいいじゃないですか。
べつに、路線価-100万でも値段をつけるのは自由です。
田舎の土地なら評価額は0円が普通なので、100万つけるってことですか?
せめて諸費用含めてプラスになるように値段を決めましょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2020/02/06 23:21

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