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こんばんは。
九州地方の駅前に土地を持っており、不動産投資としてアパートか一戸建てを建てようと検討しております。
業者とは仮契約まで進んでおりますが、その矢先コロナ騒動が起きてしまいました。
そこで皆様に3つ質問があります。

1
これから景気悪化が見込まれますが、今から銀行で融資を受け、不動産投資を始めるのはリスクが高いでしょうか?
またコロナであるが故、通常にはないリスクが発生するなら、どのようなリスクがございますか?

2
もしやるなら、アパートか一戸建てかどちらが良いでしょうか?
コロナで人々の収入が下がるなら、家賃が高い一戸建ては高リスクでしょうか?
(場所にもよると思いますが、、)

3
コロナ騒動で不動産の料金は通常より変動ございますでしょうか?
仮に下落するのであれば、業者からはコロナ騒動前に既に見積もりをいただいていますが、
今回の騒動を考慮して値下げ交渉はできるものでしょうか?

お手数をおかけしますが、よろしくお願いいたします。

A 回答 (5件)

私は一戸建て貸家とアパート、テナント、駐車場を投資用として所有しています。



これから不動産投資をお考えでしょうが、いくつかリスクに関する質問を上げられましたが、不動産投資のリスクは設備投資費負担とランニングコスト、空室リスクの3つです。

御承知だとは思いますが、不動産投資の利回りは決して高くはありません。
私の場合ですと新築から10年程度までは7%程度で、現在は3~4%です。
しかも、駐車場とテナントが利益が高く、マンションやアパートはランニングコストの関係上利益が低くなります。

私もとある都市と隣接する市の駅前付近に土地がありますが、マンションやアパートは出入りが激しくそのたびに修繕を繰り返し、宣伝広告費や手数料を不動産会社に支払うと儲けが減ります。
また、建物の修繕とエレベータ点検、掃除等の外注化で経費が嵩みます。
返済は家賃で賄いますが、空室が出来るたびに厳しい環境となり、一番痛いのが年4回負担し続ける固定資産税です。

コロナの影響で60%の店子から値下げを要求されましたが、比較的安価に家賃設定していますので、それに応じませんでしたが、周囲のオーナーで借金がある人は下げたようです。

私の経験では設備投資とランニングコストをいかに低くするかが利益を出すポイントだと思います。

私の場合、不動産を買って借金があるうちは利益がすべて返済に回り、物件を売った時に利益が出ます。

金融投資商品と違って保有期間に経費と税金が掛かり続ける不動産投資はストレスの始まりのように思います。

不動産投資会社なんかはいいことばかりを並べますが、ふたを開けると奴らが儲かる仕組みに乗せられていたこともありました。

契約前ならよく考えて・・。
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当方は一昨年に相続した実家の土地に小規模の賃貸住宅を建てました。

1LDK4戸の小さいもので一戸は自家用フリースペースとして活用していますが、屋根の太陽光発電と駐車場代も含めて、とりあえず当初の計画どおりには経営はすすんでいます。

・賃貸住宅はもちろん建物の中身もですが、基本的には立地条件が最も重要なファクターとなります。駅前のよい土地で経営ができるのであれば、時期を問わずそれなりのリターンは見込める可能性が高いでしょう。
ただ、建築や事後の管理をどうするかという問題は当然あり、経営体力が乏しい小規模の地場の業者に依頼してそこが倒産し、工事が中断して進まないなどのリスクは一定高まっているかもしれません。当方はコストはやや割高なのは承知で、一部上場のハウスメーカー各社の中から依頼先を絞り込む形にし、管理も建築したハウスメーカー系の管理会社にまかせることにしました。目先の建築費の多い少ないとか管理コストの少なさよりも、信用と安定感で判断したようなところがあります。

・アパートの場合は何室で収益がどう、一戸建ての場合はどうという収益の見積もりは専門の業者が付近の相場等も勘案して出してくれるはずです。依頼先が出すものは、契約をとりたいが故に楽観的な見積もりを出している可能性もあります。できれば複数の業者で収益見積もりを出してもらいそれを比較するのがよいかと思います。
また管理をどうするかということで、サブリース契約の場合、一定期間空き室があっても家賃を保障してくれるような仕組み、契約はあります。ご自身で大家業をされるのは相応に大変さがある思われます。一般論的には複数の戸数があるアパートの方がリスクは低いとは言えるでしょう。

・当然値下げ交渉はできますが、応じるかどうかは業者の判断ということになります。
 複数の業者と交渉しての相見積もりのような形をとっているのでしょうか。すでにそのようなことを行ったあとの本契約前の状況ということでしょうか。
 融資の条件等はどうなっているでしょうか。ここらは専門家の意見、判断を仰ぐのが適当のように思います。
 
不動産投資を開始するのであれば当然検討したり、すでに理解したりしている部分で不十分さがあるような印象を受けます。できれば、それなりのコストはかかっても、第三者的な専門的な知識がある方のアドバイスを受けることをおすすめします。
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建設現場でコロナ感染が起きて工事が中断する恐れがある。



建設請負会社が倒産して、債権者に現場資材などを差し押さえられる恐れがある。

戸建てなどでは中国からの部品供給が滞り住宅設備の供給が止まっている。
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1、今ならコロナ対策でものすごく安い金利の融資があります。

そして必ず雇用対策が生まれますので、お金を使うことに対しては前向きです。 
  つきましては、家としてやろうとしてとん挫したという理由でコロナ対策の融資を使ったほうが下手すると年間100万ぐらい節約できる可能性があります。
2、アパートでしょう。一戸建てはすまなくなったら終わりです。 駅前なら、車も使わない可能性がありますし、プライバシー重視のアパートのほうが価値があると思います。
3 まだ路線価は変わっていないですが、正直変動しています。東京の浅草なんて見るも無残です。
  業者との値下げ交渉? 
既に土地を持っているわけではなく、土地を買う契約をしているならダメでしょうし
見積もりで仮契約、手付にも至っていない状態なら契約自体していないわけですから交渉可能と思われます。
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私の周りで新築戸建に入ってくる人はほぼ全員、幼児のいる30代夫婦です。

この層って団塊ジュニア世代で実は結構いて、団塊世代の金をもらって家に突っ込みます。
これが私の周りで起こっている新築現象です。
幼児がいるとマンションは入りにくい。足音や泣き声。
転勤族の多い地域なのかも考慮して考えていくといいかもしれません。
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