大家業、不動産賃貸業というのは儲からない商売か？ 割の合わない商売か？

質問概要
大家業、不動産賃貸業というのは儲からない商売か？　割の合わない商売か？

質問詳細
コロナ災禍以降、小規模飲食店が「自粛」という名の強制休業に追い込まれて困っています。
国や自治体の自粛要請という名の事実上の命令に従って休業しても保障はなく、
家賃などの固定費は毎月出ていくからです。
またそれらの物件を借りるには、入居の際に敷金やら保証料の名目で家賃何か月分も大家に渡し、
また退去の際は
「退去通知は半年以上前に行うこと。たとえ店を閉めても退去通知をした後、半年分は家賃を納めること」
といった借り手からみたら不条理ともいえるような大家有利な賃貸契約書に同意を求められます。

まあ、
「いやなら借りるな」
「ほかに借りたい人はいっぱいいる。別に貸す相手はアンタでなくても良い」
ということなのでしょう
まさに「因業大家」という言葉がぴったりなように思います。

逆に考えれば、これほどまでに借り手を泣かせるのは
「大家業が簡単に儲かる商売なら、もっと借り手にやさしくなれるはず」
「借り手不利にしておかないと大家業なんてやっていけない」
という気もします。

実際、大家業、不動産賃貸業というのは儲かる商売なのでしょうか？
　それともちっとも儲からない商売であり、
「不動産賃貸を生業にするのは絶対にやめておけ。借り手になって大家を泣かせる方がよほど良い」
というものなのでしょうか？
（まあ、物件の場所とかはやりすたりなど、ケースバイケースかもしれませんが）

飲食業の世界には3:3:3の法則とか3:3:3:1の法則とかありますが、
大家業、不動産賃貸業には何かそういった収支バランスの目安とか格言とかあるのでしょうか？
あるいは
「家賃設定は、物件に掛かる固定資産税の月額平均値の何倍程度が丁度よい
　（逆に言えば家賃から固定資産税が算出できる）」
と言ったようなものがあるのでしょうか？

不動産賃貸業、大家業をやったことのある方、ご回答お願いします。

No.10 回答者： phj 回答日時： 2020/05/11 11:19

＞大家業、不動産賃貸業というのは儲からない商売か？　割の合わない商売か？

「儲からない商売ではないが、リスクが高いのも事実」です。
不動産業で何よりも重要な要素は「建物を動かせないこと」です。
たとえば昨年武蔵小杉のタワマンがひどい目にあい、資産価値が大幅に減ったといわれていますが、だとしても「一度建てたものを引っ越すわけにはいかない」のです。これが最大のリスク要因です。

＞「大家業が簡単に儲かる商売なら、もっと借り手にやさしくなれるはず」

それは幻想です。なぜなら「バブル前までの儲かった時代のほうが、今より因業大家が多かったから」です。
たとえば、今は敷金礼金がほぼ０という物件もけっこうあります。これは「需要に対して供給が多め」だからです。だから「入居してもらうためには値引きも必要」になるわけです。

しかしバブル期までは右肩上がりの高度成長で、需要に対して常に供給が少なかったので、良い物件に住みたいなら個人の賃貸でも敷金2か月礼金2か月なんて言うのは当たり前、都心の人気物件ならもっと取っていたものもたくさんあります。

ようするに「簡単に儲かるからこそ、借り手に厳しい」わけであり、これはなにも不動産業に限らず、どんな商売で同じです。それはこのコロナ禍でマスクが高騰しているのを見れば分かると思います。

＞「退去通知は半年以上前に行うこと。たとえ店を閉めても退去通知をした後、半年分は家賃を納めること」
といった借り手からみたら不条理ともいえるような大家有利な賃貸契約書に同意を求められます。

これは飲食店などの場合ですね。同じような事業用でも事務所などの用途ならこれほど厳しくはありません。
飲食店の場合、殆どの店が「つぶれる」ものです。3年で3割しか残らないのですが、大家から見れば3年以内に7割つぶれる業態に貸すことになるわけです。

その割には飲食店の初期投資は結構なものがあります。たとえばピザ屋が本格的なピザ釜を作ってしまえば、それを壊すのも費用がかかるわけです。しかし店舗がつぶれてお金が入ってこなければ大家が負担して片付けないと次の人に貸すことができないことになります。

なので飲食店に貸す大家にも理由があり「因業大家」という批判は当たらないでしょう。
ただし、以上の話は「通常の経済活動がちゃんと回っているなら」という前提がつきます。

問題なのは「コロナ禍で、飲食店の経営努力ではどうしようもないし、大家さんの努力でもどうしようもないのに、何もしない政府」のほうなのです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

>飲食店の場合、殆どの店が「つぶれる」ものです。3年で3割しか残らないのですが、大家から見れば3年以内に7割つぶれる業態に貸すことになるわけです。

なるほど、大家から見たら入居者が飲食店を営む、と聞いたら
「どうせ3年でつぶれるんだろ、
　こいつの店がつぶれても家賃をトリッぱぐれないように
　今からあれこれ手を打たなきゃ」
と思っているわけですね。

>何もしない政府」のほうなのです

政府は政府で
「なんで政府のせいなんだよ、なんで取り立てた税金を給付金の形でかえさにゃならんのだ、自分でなんとかせい」
って思ってるに違いありません。
だから厚労大臣から
「我々に言わせれば誤解だ」
なんて言葉も出てくるんですね。

お礼日時：2020/05/11 11:29

No.9 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2020/05/11 11:13

変な大家がいると悪評が立てば、入居者が付かなくなり終わりますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

>変な大家がいると悪評が立てば、入居者が付かなくなり終わりますよ。

噂が立たないようにやります

お礼日時：2020/05/11 11:24

No.8 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2020/05/11 11:11

＞よっしゃ！　これで敷金礼金GETだぜ！

敷金とは大家の収入ではありません。
あくまでも家賃滞納の際の補填する預かり金ですから、退去時には返す必要があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

>あくまでも家賃滞納の際の補填する預かり金ですから、退去時には返す必要があります。

返してもらっていない人、多いですよ。私もその一人です

お礼日時：2020/05/11 11:24

No.7 回答者： pon120 回答日時： 2020/05/11 10:30

３です。

正確にいうと更新料を取る不動産屋です。大家が更新料を取るわけではありません、
自分でアパートを建てて入居者を100％確保できるオーナーなら、不動産屋も通しません。
そうすると不動産屋に払う管理料も仲介手数料もかかりません。　ただ現実的にその土地でしか入居者を探せないので非常に面倒です。
また火災保険の手続きなんかも自分でやらないといけないので非常に煩雑です。
あと家賃の上下ですが、借主の合意や有利になることがない限り、基本的に更新までできないと決まっています
更新契約が2年ならその2年はこの家賃でやるよという契約なので、借主の不利になることはできないよう法律で定めているからです。
ですから更新で家賃が上がっていれば交渉する余地もありますし、実際、賃貸契約更新で家賃が上下します
更新でも火災保険の更新もありますので最低限の手数料はかかります。　火災保険の更新は実際自分でできる場合であれば手数料は無料です。
　その費用を2年ごとに家賃一か月ぐらいなら認められるが1年に家賃2か月分とかという悪質な例もあったので裁判がありました。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

>正確にいうと更新料を取る不動産屋です。大家が更新料を取るわけではありません、

不動産屋が取っているんですね

>あと家賃の上下ですが、借主の合意や有利になることがない限り、基本的に更新までできないと決まっています

へえ、そうなんですか

>法律で定めているからです。

法律で決まってるんですね

>ですから更新で家賃が上がっていれば交渉する余地もありますし、実際、賃貸契約更新で家賃が上下します

更新前後で家賃が変わらなかったとしても、更新料を取られるのでは結局支払いある分、家賃の値上げと変わらない気がします。たとえ更新料という名目だったとしても。

>その費用を2年ごとに家賃一か月ぐらいなら認められるが1年に家賃2か月分とかという悪質な例もあったので裁判がありました。

2年に一度、家賃1か月分の更新料なら認められるが、1年に家賃2か月分は取りすぎ、という判決なんですね。

まあ、私が大家になったら家賃上げられなくてもなるべく早く店子に出て行ってもらうように画策して回転率を上げて敷金礼金が何度も入るようにします。
雨が降ってきたら「お二階さーん、雨が降って来たわよー、洗濯物大丈夫？」と声をかけたり、家庭菜園で作った野菜を無理やりあげたりとかして、おせっかいをするとか。
営繕に見せかけて毎日、アパートの壁のあちこちをトンカチでたたくとか。
他には怪しい宗教に誘うとか。

お礼日時：2020/05/11 10:56

No.6 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2020/05/11 08:57

＞私が大家なら

＞「税金上がったんで、問答無用で家賃上げます。当然でしょ？　いやなら出てけ」
＞といいそうです。

そんな簡単な話ではないです。
相手には居住権はありますし、契約変更には応じなくても、その前の契約が有効なので、家賃の滞納がないなら追い出せません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

私が大家になったら、毎日アパートの前に立って借家人の帰宅のたびに
「おかえりなさい、今日は早いのね」
「おかえりなさい、今日は遅いのね」
と声を掛けます。
え、もちろん親切心からですよ、店子が交通事故にでも遭ったら困りますからね。（笑）

それから毎日肉じゃがを作って
「●●さーん、お野菜足りてる？　肉じゃが作りすぎちゃったの、分けてあげますね」
と声を掛けます。
え、もちろん親切心からですよ、店子がビタミン不足になったら困りますからね。（笑）

そのうち店子も出ていくでしょう。
よっしゃ！　これで敷金礼金GETだぜ！

お礼日時：2020/05/11 11:02

No.5 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2020/05/11 08:35

世の中の賃貸物件が、みんな立地のいい場所にあるとは限りません。

敷金礼金なしも当たり前。
仲介手数料は大家の儲けではありません。
昔は更新料の他に権利金もありましたが、今は、管理会社と折半の更新料があれば良い方です。
昔と違い今は新築同然に修繕していかないと、値段を下げないと借り手はつきません。
ファミリータイプの物件だと退去になると修繕費は下手をすれば100万円は掛かります。
だからといって原状回復のガイドラインに照らし合わせれば、1円も入居者に請求できないことも珍しくありません。
できるだけ長く入ってもらう方が
入居中も設備が壊れれば修繕は待ったなしです。
家賃滞納、ゴミ屋敷、又貸しによる物件の破損なども、なんだかんだ裁判をして追い出しても、1円も回収できず泣き寝入りになるのがほとんどです。

儲からないので、家賃を払えない人には貸したくないだけです。
だから家賃を値切る人、収入が不安定な人、外国人は願い下げなのです

税金策としては有効です。
賃貸物件は土地も合わせて評価額が場所により5～7割ほどになるので、それなりの数の物件持ちは、儲かるから、ではなく、税金対策で経営しています。

ちなみに固定資産税が上がっても、地代や家賃は上げられないですよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>原状回復のガイドラインに照らし合わせれば、1円も入居者に請求できないことも珍しくありません。

「人が暮らしていれば、劣化するのは自然である」ってやつですね。

>できるだけ長く入ってもらう方が
入居中も設備が壊れれば修繕は待ったなしです。

一部の大家が「生活保護者大歓迎」といってるのはこのためでしょうね。
「生活保護費をもらいながら、死ぬまで入居してほしい」
と思ってるんでしょうね。

>家賃滞納、ゴミ屋敷、又貸しによる物件の破損なども、なんだかんだ裁判をして追い出しても、1円も回収できず泣き寝入りになるのがほとんどです。

大家、散々な目にあいますね

>だから家賃を値切る人、収入が不安定な人、外国人は願い下げなのです

値切っちゃいけないんですか、そうですか。

>ちなみに固定資産税が上がっても、地代や家賃は上げられないですよ。

それは法律による規制ですか？　判例による規制ですか？　それとも業界慣習ですか？
私が大家なら
「税金上がったんで、問答無用で家賃上げます。当然でしょ？　いやなら出てけ」
といいそうです。

お礼日時：2020/05/11 08:51

No.4 回答者： 建前嫌い本音で回答 回答日時： 2020/05/11 08:09

大家業は　一般的には　投資金額の１０％前後の利回りです。

ただし　地域等によって大きく差があり　豊かでない人が多い地区では　収益率は低く　管理も大変です

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>大家業は　一般的には　投資金額の１０％前後の利回りです。

ふうむ、そうすると土地建物合わせて1億円の物件ならば
年間家賃収入が1000万円、
月額家賃が83万3333円以上でなくてはなりませんね。
単純に計算して、この物件、10年で元が取れる、ってことですね。
ただし途中で空室になって無収入になってその入居者募集に金かけたり、営繕費用がかかったり、あれこれ考えたら83万の家賃では利回り１０％に足りませんね。

お礼日時：2020/05/11 08:45

No.3 回答者： pon120 回答日時： 2020/05/11 08:05

ぶっちゃけそうです。

おっしゃるとおり個人でやる広い一軒家の貸家なんてどう転んだって儲かりようがありません。
相続対策に法人名義にして買主のローン返済の足しにしていたり、訳合って住まないけど、損失補填にしているケースが多いです。　
ですので一軒家を賃貸で借りるのは案外得なんです。
法人で土地開発して建売でやる分には100年かかって回収しようが、社長は亡くなっても法人はなくなりませんから成り立つ話なんです。　

更新料　そうです、ですから不当に高い更新料は違法だとして判決まで出ています。俗にいう優良物件っていうのは更新料なども取りません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

>法人で土地開発して建売でやる分には100年かかって回収しようが、社長は亡くなっても法人はなくなりませんから成り立つ話なんです。　

まあ、森なんとか、とか何とか鉄道不動産部、とかの会社ならそのぐらいのスパンで考えるかもしれませんね。

>更新料　そうです、ですから不当に高い更新料は違法だとして判決まで出ています。俗にいう優良物件っていうのは更新料なども取りません。

更新料を取り立てる大家は悪徳ですね。
そういう大家の物件は借りない方がいいですね。

お礼日時：2020/05/11 08:40

No.2 回答者： lv4u 回答日時： 2020/05/11 08:02

ちょっと前のＴＶニュースでありましたけど、素人が業者の甘言につられて大家業（アパート経営）を初めて、大変困った状況になっている人たちが大勢いるとか。

また、知人ですが、マンションの区分保有分を賃貸にだすというマンション投資を始めたけど、うまくいかず、自己破産していました。
マンガ家さんが副業として大家業への投資を始めたけど、トラブル続きで赤字になっていましたね。
まあ、そういうトラブルを経験して、現在はうまくいっているみたいですが・・・。

大手建設会社でも、「マンション経営しませんか？」って土地持ちの方をお誘いするそうです。
採算がどうなるか調べるのですが、どんなに悪くても、自社は建物たてれば儲かるので、地主さんが喜ぶような計画書を作成するって言われていましたね。

まあ、十分に自分で調査することでしょう。
間違っても業者の出してきた数字を鵜呑みにしてはいけません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

>ちょっと前のＴＶニュースでありましたけど、素人が業者の甘言につられて大家業（アパート経営）を初めて、大変困った状況になっている人たちが大勢いるとか。

「今、シェアハウスに熱い注目が！　サラリーマンでも大家さん！」
とかいう、アレですね。

>また、知人ですが、マンションの区分保有分を賃貸にだすというマンション投資を始めたけど、うまくいかず、自己破産していました。

貸し部屋、貸家を複数戸数もっているならまだしも、こんなものは大家業とは言いませんね。

>大手建設会社でも、「マンション経営しませんか？」って土地持ちの方をお誘いするそうです。

今でも有名俳優を使ったCMをバンバン放送してますね。

>採算がどうなるか調べるのですが、どんなに悪くても、自社は建物たてれば儲かるので、地主さんが喜ぶような計画書を作成するって言われていましたね。

まあ担がれて大家業を始めよう、という人は素人なんだから、架空の目論見書なんて見抜けるわけがないですね。

>まあ、十分に自分で調査することでしょう。
間違っても業者の出してきた数字を鵜呑みにしてはいけません。

なんでもそうですね。
なお、質問者は別に「不動産賃貸業に乗り出そう」と思っているわけではありません。念のため。

お礼日時：2020/05/11 08:38

No.1 回答者： pon120 回答日時： 2020/05/11 07:39

不動産賃貸だと固定資産とか修繕費用をひっくるめての家賃収入という利回りという考えでやります。

　一棟買いなら入居率と回転率が良いほうが利回りは良いでしょう。

　例えば転勤族の多い土地で、独身でも安心な物件だと各段に入居率が上がります。法人契約ではなく個人契約で法人が家賃補助をするような会社のそばだとさらに、仲介手数料や礼金などで収入があがり利回りが各段に上がります。
はっきりいって儲かります。もっというとそんな場所で自分で不動産業をしてしまい、法人を最低二つ作って、一つは不動産保有会社、一つは不動産業にしておけば仲介手数料が合法的にもらえますからもっと儲かりますし良顧客のみを関連会社の物件に入れられます。
　　
しかし、そんな物件は、関係者で既に出回ってしまい、一般人の目につくことすらありません。
一般人が買わされるのは入居率が良くても家賃も安く収益の出ない物件だとかです。だいたい入居率9割って言葉に騙されて、買っているみたいですね。　　
また、投資物件で分譲マンションの区分保有を賃貸に出そうっていう形だと相当コスパは悪いでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

>不動産賃貸だと固定資産とか修繕費用をひっくるめての家賃収入という利回りという考えでやります。

ふーん、「利回り」という指標があるんですね、知りませんでした。
たとえば、土地建物合わせて1億円の一軒家があったとして、これを何年間かけて1億円回収するんでしょうか？
1年掛けて回収？　そんなに早く元は取れませんよね
10年掛けて回収？　1年に1000万円以上家賃を納めてもらわないと儲かりませんね。
100年掛けて回収？　1年あたりの家賃収入が100万円以上、12か月平均にしたら8万3333円ですから、一軒家にこのぐらいの家賃なら払う人はいそうですが、100年掛けて回収するなら先に大家が死にますね。

>回転率が良いほうが利回りは良いでしょう。

アパートなどで、2年程度で「更新料」なるものを徴収するのは
敷金礼金収入予定の補填をさせるため、だったんですね。
大家としては
「入居者は定期的に入れ替わり、そのたびに敷金礼金を頂戴したい」
ってことですね。

えーと、お答えを総合すると
「儲かる物件は自分で独り占めし、
　儲からない物件は不動産賃貸業を夢見ているバカをだまして売りつけろ」
ってことでしょうか？　いっぺんやってみたいものですな、うらやましい。

まあ、どんな業界、業種にも当てはまりますね。

お礼日時：2020/05/11 07:56