重要事項説明書の無断変更（管理会社変更）

マンションの売買契約を締結したのですが、先日無断でマンションの管理会社を変更されてしまいました。
変更後の管理会社であることが初めからわかっていれば契約はしませんでした。（変更後の管理会社の親会社は当マンションの過半数の物件を購入しているため、将来意に沿わない管理方針の変更や管理費の値上げを強行されてしまう可能性があるため。）

管理会社名は重要事項説明書に記載されていましたので、無断で記載事実を変更したことを以って売主の落ち度に基づく解約とすることはできないでしょうか？

内覧会を直前に控え非常に困っています。
アドバイスをいただければ幸いです。

No.1 回答者： sasa-j 回答日時： 2005/01/14 11:50

こんにちは。

はっきりとした不安材料があって、嫌という事ですので、
その申し立て自体は無茶とは思わないのですが、
その事由で解約するとなると、「買主都合」となり、
手付金放棄になるかと思います。
納得いかない事と思いますが、契約とは、それを結んだ
時点で解約もそれに沿って行いますので、致し方
ありません。

「管理会社が無断で変わること」が、軽微な変更と言えるか
どうかが争点ですが、この事由をどちら都合とするかが
契約書に明記されていないとすれば、真っ向対決になるで
しょう。

手付金を戻して解約を迫ると・・・相当揉めると思います。
個人的には「売主に分が悪い」と言って差し上げたいのは
やまやまなのですが、契約に沿うとそうではない・・・
こればっかりは本当にお気の毒と思いますが、揉めることを
覚悟なさって下さいというアドバイスになります。

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以下、補足です。

管理会社というのは、売買後不変ではありません。
売買後は全オーナーが結成する「所有者管理組合」が
設立され、今後のマンションの運営全体を、この組合が
仕切っていくことになります。

売買時は組合が無く、理事等も居ませんので、事業主が
勝手に管理会社も決めますが、2年目からはこの管理組合が
決定権を持ちます。管理会社の変更などは、マンションには
良くある事ですよ。決定権は所有者管理組合にあります。
理事になり、積極的に活動すれば、すぐ変えられます。

物件は気に入って契約したのでしょうし、ローンももう
通っているでしょう。ただ管理会社の件だけで解約するのは
勿体無いし、社会的にも主張は弱いです。

来年管理会社を変える方向で動いていくと良いと存じます。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
なお、管理会社の親会社が物件の過半数を所有しているので、管理会社を変更することは難しいと思います。

お礼日時：2005/01/14 23:27

No.2 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/01/14 14:42

これは高度な司法判断を要する事案だと思います。

質問者の仰っている理由は、私個人としては、充分合理性があると思います。

判例があるのか分かりませんが、早急に弁護士と相談なさるべき事案だと思います。

受忍すべき些細な変更ではありません。

余談ですが、過半数を超える物件が一所有者にあるようなマンションははじめから避けるべきでしたね。

この回答への補足

ありがとうございました。
弁護士と相談することを検討いたします。

私が物件を購入してからしばらくして売れ残った分の全てを業者に販売したとのことでした。
私もそのような予定があることを初めから知っていればもう少し何とかできたと思うのですが…。
詳細をご回答3の方への補足で述べたいと思いますので、よろしければまたアドバイスをいただければと思います。

補足日時：2005/01/14 23:27

No.3 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/01/14 21:15

マンションの場合、管理会社名は重要事項として定められている事項でもあり、また、あなた自身にとって契約の是非判断の重要ポイントで有った訳ですから、十分に解約の理由となりうると思います。

売主が仲介の宅建業者を兼ねているのであれば、問題ないと思います。宅建業者として不適切な行為と訴えればよいと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。
残念ながら、売主は宅建業免許を持っていますが、仲介の宅建業者をかねているわけではないようです。
実は、過半数を取得した業者はマンションの名称も変える予定があるようです。
一旦は私（達）に断りなく物件名を変更することで売主と合意したようですが、売買契約書の記載事実が違うことを以って売主に明確な瑕疵が生じることに気づいたのかまた元の物件名に戻ったと言ってます。
しかしながら業者のホームページに行くと既に変更後の名称で売り出し予告が入っています。
引渡し後に管理組合の総会を開き名称変更を強行する予定なのだと思われます。
名称は物件購入の重要な項目であり、実質もう変更されているのであれば売主の責任で解約できる事項だと思っているのですが…。
アドバイスいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

補足日時：2005/01/14 23:39

No.4 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/01/15 06:51

no.3です。

仲介業者に重要事項説明義務違反に基づく契約解除を申し出てみましょう。仲介業者抜きの売主との直接取引の場合でも、売主が宅建業者の資格を持っている場合は、同等の拘束力が働くはずです。

また、契約書に重要事項説明書が添付されていて、その内容が事実と異なる場合は、契約の債務不履行での解約を求めることが可能と思います。
弁護士に確認してみてください。

この回答へのお礼

ご助言ありがとうございます。

重要事項説明書の位置づけについて今一度確認してみたところ、契約書に「別紙重要事項説明書を承知の上、標記の売買の目的物の売買に関し、本契約を締結した」と書いてありましたので、おっしゃるとおり内容が事実と異なったことで契約の債務不履行での解約を求める余地がありそうです。（重要事項説明書には契約書と同じ主体による記名押印があります。）

まずはその旨（契約の債務不履行による解約）を仲介業者に申し出て、仲介業者が難色を示した場合に改めて弁護士に相談してみようと考えてます。

どうもありがとうございました！

お礼日時：2005/01/15 11:34

No.5 ベストアンサー 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/01/15 13:07

２．の回答者です。

追加説明いたします。

まず、売主は、不動産業者ですから（仲介業者か否かは関係なく）当然、業法の規制を受けます。

前回の回答で弁護士へ相談を、と申し上げましたが、その前に都道府県の住宅局指導課（業者を指導する部署）へご相談なさったら如何でしょうか？

ここは、業者の免許取り消し等、強い行政指導力のあるところですから、ここから指導を受ければ、業者も案外スンナリと貴方の解約要求を受け入れるかもしれません。

この回答へのお礼

追加のご説明ありがとうございました。監督機関に相談してみる、というのは思いつきませんでした。とても参考になりました。

おっしゃるとおり、まずは監督機関に相談してみたいと思います。
また、宅建業協会のほうにもトラブル対応窓口があることが（貴殿のアドバイスをきっかけに調べるうちにわかったので）あわせて相談し、今回のケースが業界から見てどの程度のものと受け止められるかなどのレベル感を探りたいと思います。

お礼日時：2005/01/16 19:31

No.6 回答者： sasa-j 回答日時： 2005/01/15 14:44

＃1回答者です。

他の回答者様に対する補足で、事情がわかりましたが、
難儀な案件ですね。

おそらくmerge_sさんの売主都合の解約を認める（手付を
返して解約する）と、他の購入者様も「我も我も」と
なるので、売主は何としてでも認めないでしょう。
徹底的に争ってくると思います。

まず地域の無料弁護士相談等に持ち込んではいかがでしょう。
他の一般オーナー様も団結なさると有利です。

争点はおそらく、＃1回答にも書きましたが、
「軽微な変更」として、
「受忍を既に認める」という約定です。
（重要事項説明書か契約書に「軽微な変更は認める、
重要な変更は買主の承諾を得てから行う」という約定が
含まれていると思います。確認しておいた方が良いですよ）

＃4回答者様とのやり取りにある
＞「別紙重要事項説明書を承知の上、標記の売買の目的物の
＞売買に関し、本契約を締結した」
→により、「軽微な変更を受忍」の条文さえもを「承知
した」ことになってしまっています。

いずれにせよ、徹底的に揉める覚悟は必要です。
弁護士さんとよくご相談下さい。

この回答へのお礼

ご助言ありがとうございました。

幸い契約書にも重要事項説明書にも「軽微な変更は認める」と言う約定は見つかりませんでした。（契約書状の面積と実測値との違いに関する条項はありましたが、管理会社の変更などの、登記に関係しない情報に関する軽微な変更を認める、とまで範囲を広げることが可能な記述ではないと判断しています。）
また、「契約書及び重要事項説明書に記載していない事項で主体の記名押印がない口約束などは売主に履行の義務はない」といった内容の記述がありましたので、重要事項説明書の記載内容の無断変更が契約書にあった「債務不履行による契約解除」の要件に該当すると判断することは可能ではないかと思っています。
管理会社の変更は「重要」事項説明書に記載されているのに「軽微な変更」と司法判断されることはないのではないかといった期待もあります。

貴殿のご助言は現実的なものと受け止めております。
普通に聞けばおそらく誰もが「それはひどい」と思ってくださるとは思うものの、法的な解釈を厳密に行った場合に私が救済されるという確信は未だ得られないままです。
＃５回答者様へのお礼の際に申し上げましたとおり、まずは監督機関等に相談し、まさに当該変更が「軽微」か「重要」かの判断についての（専門的な見地からの）レベル感を踏まえたうえで慎重に売主と交渉して行こうと考えています。

お礼日時：2005/01/16 19:55