所有土地上に隣接建物の屋根、門の柱が越境

父から相続した土地を売却すべくうごいています。
ただし、父は祖父からやはり相続で取得したもので、父の兄弟（私の叔父）と分筆して取得しています。
ここからですが、叔父が所有する土地上の建物について、屋根の部分、門入口の柱等が越境しています。
⓵現状の使用状況は、かなり以前から（父、叔父が相続したときから）上記のような状況であったわけですが、父は叔父に屋根が越境している旨、口頭で伝えており、叔父にも認識はあります。
⓶永年、このような状況が継続した場合、取得時効が成立し、叔父が主張したら、越境部分は取得時効ということで叔父の所有になっていまうのでしょうか。
③今回、売却する予定で、境界確定が済んだわけですが、その際、叔父も境界について署名捺印しております。
⓸境界確定の際の叔父の署名捺印により、おじは、書面的にも境界を認めたと考えれば、「時効の中断」となり越境部分について取得時効は主張できないとかんがえますが、詳しい方、ご教授ねがえないでしょうか？

PS；越境部分についてを越境部分境界内に収めることは、私の売却意向により、叔父は了解していますがなかなかすすまないことで、最悪法律的に決着させることもありうるかと思い質問させてもらいました。

No.3 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2020/06/14 12:47

①現状の使用状況は、かなり以前から（父、叔父が相続したときから）上記のような状況であったわけですが、父は叔父に屋根が越境している旨、口頭で伝えており、叔父にも認識はあります。

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なら時効取得は無理では？
民法第207条（土地所有権の範囲）では、土地所有権は土地の上（土地の上空）と下（地中）に及ぶ、とされている。
お父さんが越境を指摘をして叔父さんが反論せず了解していたなら、問題は所有権の侵害の継続であり、越境した屋根の撤去の要請を20年の間行使しなかったことで時効取得になるとは思えない。

②永年、このような状況が継続した場合、取得時効が成立し、叔父が主張したら、越境部分は取得時効ということで叔父の所有になっていまうのでしょうか。
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時効取得は所得を主張する人間（叔父さん）が裁判所へ民事訴訟を起こし、時効取得成立の確定判決を受けて、初めて成立するわけ。
これで叔父さんが勝てるとは思えないし、訴訟で費用と時間と手間をかけてまでゲットしたいほど土地に価値ってあるんですかね？

問題になるとしたら境界が未確定で、叔父さんが自分の主張を境界に暗黙で反映させたい（屋根の下は俺が時効取得した範囲だからこっちに含めるぞ）で、あなた方が渋々同意するよう追い込まれる場合では？

③今回、売却する予定で、境界確定が済んだわけですが、その際、叔父も境界について署名捺印しております。
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相続の時期っていつですかね？
要は、今回は叔父さん本人が越境を知っていたわけで、仮に時効取得の話になれば20年間の「継続した占有」が必要。
まず、空中の屋根の越境が土地の占有となり得るのか？？？
あと、ここで占有の期間（始点と成立）が問題になる。
・お父さんが祖父から相続を受けた時期
・屋根の越境が開始した時期

要は、時効取得と登記の関係は、お父さんの相続による所有権移転登記がいつであるかによって、結論が変わってくるわけ。
もし時効完成前（20年の時効取得進行中）に相続があったら、叔父さんは登記をしていなくてもお父さんに対抗できる、つまり時効取得の訴訟をお父さんに起こせる（叔父さんが勝てるとは限らないが）。
だが、越境を始めて20年の時効取得完成後にお父さんが相続での所有権を登記したのなら二重譲渡になり、叔父さんはお父さんに対抗ができない（この場合は相続する前に時効取得完成による移転登記が必要）。

参考に、これらに関係する最高裁での確定判決を。
○最高裁判所　昭和３３年８月２８日判決
時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。

○最高裁判所　昭和３６年７月２０日判決
不動産の取得時効が完成しても、その登記がなければ、その後に所有権取得登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗しえないが、第三者の右登記後に、占有者がなお引き続き時効取得に要する期間占有を継続した場合には、その第三者に対し、登記を経由しなくとも時効取得をもつて対抗しうるものと解すべきである。

○最高裁判所　昭和４２年７月２１日判決
不動産の取得時効完成前に原所有者から所有権を取得し時効完成後に移転登記を経由した者に対し、時効取得者は、登記なくして所有権を対抗することができる。

で、今回の落としどころ、
確定測量を踏まえて、あなた方が土地を売却するにあたり、叔父さんがどう考えるのかを聞く。
その土地を買い受ける人間は赤の他人であり越境を続けることはあなたにも買い受け人にも不利益があるのは誰にでもわかる。
仮に時効取得が成立していたとしても、ここで売買による所有権の移転登記があるから叔父さんの権利は消滅し、時効の進行もリセットになる。
あなた方への嫌がらせでない限り叔父さんが勝てそうにない訴訟を起こすとは思えないので、時効取得の話はほぼ無理だろうから、
・越境部分の屋根を除却してもらう
・越境部分の土地を分筆して買い取ってもらう
の２択かと。
で、たぶん後者を選ぶと思う。

④境界確定の際の叔父の署名捺印により、おじは、書面的にも境界を認めたと考えれば、「時効の中断」となり越境部分について取得時効は主張できないとかんがえますが、詳しい方、ご教授ねがえないでしょうか？
　↓
これは文面や双方の認識で判断は難しい。
無償・有償に限らず貸していたのであれば時効取得は成立しないと思う。
貸して20年で所有権を奪われるなら不動産の賃貸が成立しない。
「占有」とは『自己のためにする意思をもって物を所持する』、借りている認識があればいずれは返すわけで、ここらの認識で別れると思う。

あなた方が時効取得を持ち出すのはやぶ蛇では？
文面に注意をしないとあなた方が時効取得のことを認めた前提になりかねないよ。
あなた方は知らぬ存ぜぬ、時効所得なんて絶対に認めない、で言葉でも文面でも押し通すべきでは？

叔父さんの意向によるんだけど、もし時効取得を主張するようであればやはり一度、弁護士に相談すべき案件。
相談へは内容を時系列で整理をして行ってね。

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2020/06/14 15:08

取得時効で奪う場合

境界決めてる場合、所得時効が出来ないのです。

協会協定してるですから　その時、奪っておかないとな

無いのです。

そして

次の買い手に引き継ぎます。
業者なら容赦なく、勝手に壊せない代わりに、損害賠償と言う形で
壊せ、屋根を切り取れ、調停に引っ張りだされますから

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/06/14 11:21

これは司法書士や弁護士に相談して適切な対処をすることをお勧めする。

取得時効には「所有の意思をもって占有した者」（民法162条）という成立要件がある。
本件の場合、叔父と境界確認ができていることから、叔父には越境部分の所有の意思はないと表示している。
所有の意思がなければ何十年占有していても時効取得することはない。

ただし、代が変わると話は別。
叔父の子（質問者のイトコ）が相続した際に、越境ではなく父（叔父）のものだと過失なく信じている場合には取得時効が進行する。
とはいえ、もちろんケースバイケース。
本件の場合、そういう状況になったとしても話し合いや裁判などで解決できる見込みが十分あり、境界確認の書類が残っていることからイトコは過失ありとみなされるだろう。

つまり、代が変わってトラブルになることはあっても取得時効で持って行かれるという可能性は低い。
それだけ今回の境界確認は大きいということ。


他方、売却するということなので、この越境に関して買主への配慮は重要。
一般素人の買主では越境という状況に購入を躊躇される可能性もあるし、買いたたかれる可能性もあるからね。
配慮の例として、叔父と合意書を交わす。
越境の事実の確認と建物の建て替えの際には越境を解消するなど明記。
それを買主へ渡すといった形。

屋根については越境を解消することが容易ではないと思うが、門柱についてはすぐにでもできるはず。
門柱だけ先に移設して合意書には屋根だけを記載できればベター。
その屋根についても、建築確認の関係でまず確実に建て替え時には越境が解消されるはずなので、合意書という紙っぺらに不安を感じるような買主でも安心させることが可能。


屋根の越境については裁判例が結構あるよ。
質問文では「最悪法律的に決着」とあるけれど、本件のようなケースでは屋根については権利の濫用として請求が認められない判例もある。
簡単に言えば、裁判やったからといって屋根を切れるとは限らない。
だから、建て替えの時やあるいは屋根をふき替える際に越境を解消するという合意書を取り付けることで、目に見える形（紙）で買主の安心材料とすることができる。
公正証書でもいいけれど、そこまでしなくてもこれはカタが付くような案件だと思う。
この辺、検索してみるか弁護士などに相談してみるのもいい。
冒頭述べた適切な対処というのはこういうことから。

まとめ。
本件は取得時効の問題というよりも、買主に対してどのように安心を提供するかという不動産取引の問題。
まあ、どうせ売る土地なんだから、越境部分を叔父に買い取ってもらうのも手だけどね。
これも不動産取引の問題。

ぐっどらっくｂ

No.1 回答者： OnneName 回答日時： 2020/06/14 10:45

土地と上物は別ですから上物の越境と土地の所有権は無関係。

そもそも他人の土地であることを承知しているのだから取得時効は成り立ちませんね。

ただし越境していることを双方が認めていて撤去を要求していないのですから土地の使用を承認しているとして扱われる可能性はありますね。

現状のまま安値を承知で売るかあなたが費用を負担して越境部分を改修するしか無いでしょう。