固定資産税から相続税の見込みについて

固定資産税から相続税の見込みについて

一昨年家を賃貸として貸していましたが退去があり、
町家的なイメージで事業者に貸し出すことになりました。
民泊登録などもされておりよく固定資産税のある、
小規模宅地の特例から非該当になり、今年から固定資産税など変わっております。

築50,60年の家であり、家屋については価値は0円、土地のみとなります

2019年度
土地　　　　　　評価内容　　該当年度価格（合計）　約20,000,000円・・・①

固定資産税　　　該当年度課税標準額　約3,000,000円　・・・税金（1.4%)
都市計画税　　　該当年度課税標準額　約6,000,000円　・・・税金（0.3%)

固定資産税合計　約60,000円程度

2020年度
土地　　　　　　評価内容　　該当年度価格（合計）　情報不明（書類が今無い）

固定資産税　　　該当年度課税標準額　約12,000,000円　・・・税金（1.4%)
都市計画税　　　該当年度課税標準額　約12,000,000円　・・・税金（0.3%)

固定資産税合計　約200,000円程度


今後、相続税について課税金額が、固定資産税同様に、
3倍以上発生するのかなど知りたく、ご教授お願いいたします。

また、相続税はたしか路線価と聞きます、上記記載の①を想定すればよいのでしょうか？
何某か、住居賃貸契約、民泊賃貸契約期間中であれば、減額ありますでしょうか？

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2020/07/29 11:27

誤解のないように書かせていただきますと、固定資産税と相続税の課税目的などが異なるので、単純ではありません。

固定資産税で家屋の価値０などと書かれていますが、それは事実でしょうか？
家屋の場合、固定資産税制度では再建築価格というのが原則ですので、０になることはないと聞きます。
土地の固定資産税ですが、固定資産税の為の路線価等により評価しているはずです。相続税で用いる路線価とは異なる物だと思います。
ただ近いものではあると思います。

相続税では、固定資産税の課税上の評価額等を利用することはあります。
家屋については、固定資産税の課税所の評価額に1.0倍を乗じて相続税の課税上の評価をします。1.0倍ですので同額ということになります。
ただ、相続税では、相続された方や相続された方の今後の利用などの諸条件により減額があります。相続された方の住居に用いたり、亡くなられた方の事業に用いられていたものであれば、その事業を引き継ぐなどを理由に減額があります。
土地についてはすでに書かせていただいたように固定資産税の計算に用いる路線価とは異なる路線価を用いて計算することとなります。しかし、すべての道路に路線価が設定されているわけではないため、路線価の設定のない地域を倍率評価地域とされ、固定資産税の評価額に倍率を乗じて算定することとされています。地域と地目・利用状況などで倍率が異なるのではないですかね。
さらに家屋と同様、相続された方が住居に用いるとか、事業を引き継ぐなどとなれば、減額などの優遇措置もあります。
貸家貸地となれば、借主権利部分の減額計算もあったはずです。

路線価評価もそんなに簡単なものではありませんし、正しいとされる評価計算方法もいろいろあり、通常は申告納税者あぐぁが有利なものを選択することでしょう。ご自身で判断できない、申告書類の作成ができないなどの為に税理士が変わって評価計算を行うことが多いでしょう。

また、相続税での評価額が通常の方法で計算しても、相場と大きく隔たりがあると思われる場合には、不動産鑑定士（国家資格の専門家）へ依頼し鑑定評価を得ることで、鑑定評価を採用することができる場合もあったかと思います。ただ、不動産鑑定士への依頼費用も高額になりがちですし、相続税に用いる路線価や固定資産税の評価あ額は、市場の相場より低いことが多いなどから、利用されることはまれでしょう。

地域や物件の状況その他いろいろな事情がありますので、相続税を専門とされるような税理士がいる税理士事務所に相談や試算を依頼した方が良いのかもしれません。
当然ですが、地域開発や経済状況の変動などにより、試算通りになるとは限りません。

極端に言えば人が死ぬときはわからないかもしれませんが、病気や年齢から相続を気にしないといけなくなったら、その家に住むなどしたりすれば、評価額も下がるかもしれません。
また、計画的に贈与等をすることでの相続税対策もあるかもしれません。不動産は分けて贈与等出来ないと思われがちですが、持分という権利の一部を贈与等をすることも可能です。
法人を設立させ、法人にその不動産を売却などし、法人を使った節税などもあるかと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞固定資産税で家屋の価値０などと書かれていますが、それは事実でしょうか？
詳細には、家屋の課税標準額が約18万円でして、20万円未満のため家屋の固定資産税0円です。


いろいろ詳細なことをご回答いただきましたが、ほぼ調べようもなくあきらめています。
知りたいのは、

①いままで人に貸してきて小規模住宅用地の減額を受けていた
②事業者に貸し（民泊扱いなど）小規模住宅用地の減額が外れた
①②の差異で固定資産税が大きく増えましたが、もし持ち主（父）が亡くなった時同様に大きく増えるのか？
を知りたいということです。

お礼日時：2020/08/02 09:07

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2020/07/26 17:16

相続税は路線価。

そのとおりです。
この路線価格は国税庁が発表します。「上記記載の①」は固定資産税評価額ですので、違います。

土地上に建物があり賃貸契約等があれば、借地権価格の減額等があります。
例えば、Ａ所有の土地上にＡ所有建物があり、この建物をＣに賃貸させている時は、Ｃの賃借権を控除した額が土地の評価額になります。俗に「追い出し費用」といわれます。
　建物が住居ではない場合には賃借権は発生しません。
宿屋として使用してるだけなら「住人」はいないので、追い出す必要がないので、追い出し費用もいらないからです。

住んでいる人がいる建物がある土地については、住んでいる人に居住権（賃借権）が発生してるので、この分土地価格が低くなるという訳です。

ご質問者が土地と建物を同時に買う場合でも「実は家には他人が家賃を払って住んでます」という物件には「おいおい、住んでる人には出て貰ってから買うよ」となるはずです。
相続税評価額では「土地と建物が同一人物所有で、建物に賃貸借契約での住民がいる」ときはその土地の評価額は減額されるってわけですね。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/07/26 08:24

＞相続税はたしか路線価と聞きます、上記記載の①を想定すればよいの…

①は固定資産税評価額じゃないの？
路線価といっているものを、なんで①を想定すればよいという論理になるの？
路線価が定められている土地なら、相続税は路線価で考えないとだめですよ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

路線価は国税庁のサイトで調べられます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

＞何某か、住居賃貸契約、民泊賃貸契約期間中であれば、減額…

金儲けの手段として保有している土地に、相続税が減額されることなどあり得ません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
固定資産税は、固定資産税評価額で計算する。
相続税は、路線価で計算するということ承知しました。

知りたいのは、事業用の貸出で相続税がどう変わるかを質問させていただいております。

この辺り、ご存じであれば、ご回答お願いいたします。

また、後半にて
　「金儲けの手段として保有している土地に、相続税が減額されることなどあり得ません。」
とおっしゃっていただいていますが、No1ご回答内容から相違があります。
No1ご回答のURLを見てもなにがしか条件による減額が記載されているようですが、再度ご教授お願いいたします。

お礼日時：2020/07/26 17:28

No.1 回答者： momo-kumo 回答日時： 2020/07/26 08:17

>また、相続税はたしか路線価と聞きます、上記記載の①を想定すればよいのでしょうか？

一般的には土地の固定資産税評価額は7掛けと言われています。
路線価は国税庁のwebで簡単に解ります。
https://www.rosenka.nta.go.jp

>町家的なイメージで事業者に貸し出すことになりました。
貸付用の土地、家屋については減額があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
しかし、私自身Webで調べてもほとんど理解ができず、質問させていただいております。ご連絡いただいたURLなど特に難しすぎて理解できません。

＞一般的には土地の固定資産税評価額は7掛けと言われています。
についてですが、これは私の質問にある約20,000,000円・・・①に対し、
7掛けということでしょうか？

＞貸付用の土地、家屋については減額があります。
URL複雑すぎてまったく理解できません。
住居貸し出しは80%、今回私のような事業貸出は50%でいいのでしょうか？
（固定資産税は、事業者に貸し3倍以上上がりましたが、相続税などは、
　逆に安くなるということでしょうか？）

また、前者の7掛を基準として後者（80%や50%）など計算できるのでしょうか？

頂きましたご回答非常に難しくすみませんが、ご教授お願いいたします。

お礼日時：2020/07/26 17:23