権利証について教えてください

Question

遺言書を作成するに当たり、自宅の権利証を確認すると・・。

権利証という表示がないのでNETで調べると
「不動産売却で必要となるは登記済権利証(登記識別情報)です！！」
と書かれているHPが有ました。

遺言書に記載する不動産処分時に必要なのは、
下記の物では、自宅購入時の「登記済み権利証」で良いのでしょうか？


自宅の管理物を確認して出てきた権利証の様な書類です。
昭和53年　自宅購入時
・登記済み権利証・・・昭和53年2月3日冬期済み印

平成11年　リフォーム
・これは登記簿謄本である・・・平成11年8月6日確認印

・表示登記済み証・・・・・・・平成12年1月20日申請・・登記済み印

mofl · Accepted Answer

>下記二点も判るようにしておくと言う事ですね。
●売買契約書
●抵当権抹消

不動産以外にも相続する金品がおありでしょうから、すべての遺産を整理して控除枠を越えたら相続税が発生します。
（今回は省略、税についてはあまり難しくありませんのでキーワードで検索、または国税庁のHPでわかると思います）

売買契約書は相続では使いません。
相続で価格を算定するには路線価を使うと思うので実際の金額は必要無いんです。

ただし、相続人が将来に売却する場合、購入時の金額がわからないと取得金額を低めに設定せざるを得ず、売却価格との差（＝売却益）が大きくなって売却時の所得＆地方税が高額になる傾向です。
未来のためにぜひ権利書とのセットでお残しください。

抵当権などは今すぐにどうにかなるんですか？
ローンでの抵当なら相続された方が後で整理できます。

問題があるとしたら、権利部の乙区欄に所有権以外の賃借権など、相続人にとって訳のわからない権利が付いていると、当事者不在となって後に禍根を残すことがあります。
（相手が無いこと無いことウソを言う）
この辺りは相続人となろう方と話をしておけばいいと思いますし、いきさつを遺言にしたためておくのもよろしいかと。
権利部の乙区がローンの抵当権のみなら問題ありません。

mofl · Answer

あらためてですが、今回はあなた様がお亡くなりになる想定で、あなた様の遺言をお書きになるわけですよね。
で、相続人はあなた様の奥様（配偶者）１人だけの予定、と。

>この権利証にも、物件としては割合に分けて連名で書かれていますが、宅地、家屋のどちらも割合の権利があると考えて良いですね。

もちろん。
ですが、それは法務局で登記事項証明書に記載の内容が優先しますから。
権利証は登記をする資料でその内容の通りに登記されたら役目を終えます。
（要らないものじゃないから捨てないよう）

昔の映画で博打打ちが博打のカタに権利証を賭場に出すシーンがありました。
負けたら家を差し出す、と。
だけど万が一に土地または家屋の権利証だけが盗まれたりで第３者の手に渡っても、それで法務局で所有権者名を書き換えることは無理ですから。
もし質問者様が権利証を紛失していても手続きが増えるだけで奥様の相続には問題ありません。
（実印を偽造されたり印鑑登録証を不正に交付されたり白紙の委任状を取られたりしたらダメだが）

>「不動産の表示」欄には、宅地、家屋の地目と地積しか記載がなく、連名になっていませんので両者の割合に掛かると考えてよろしいですよね。

これは登記事項証明書のこと？
つまり権利証にはお二人の権利だが、登記上は質問者様の１人だけの名義だ、と。
相続のみで考えれば権利の割合が100：0でも50：50でも、相続で奥様が100となるのは変わらない。
遺言状に記載をしなくても普通に法定相続であなた様の持ち分がすべて奥様に渡ります。
他に法定相続人が居ないわけで争いが起きることもない、ただし奥様が相続放棄をしない限り。

権利の割合で影響があるとしたら相続税でしょう。
もし土地と家屋で評価額が4000万円としたら、
100：0なら奥様の相続財産は4000万円
50：50なら奥様の相続財産は2000万円
でしょう。
相続税の対策なら今からでもできることはあります。

権利証に記載してある内容はすでに登記に反映されているはず。
今後の手続きに使うのは登記事項証明書（に記載のある内容）です。

もしわからないこと、相続税以外で不動産登記に限ることなら相続での変更や手続きなど、管轄の地方法務局でいろいろ教えてくれますよ。
国民の相談を受けるのも総務省の法務局の仕事ですので。
行かれるなら前もって電話で確認がベター。


以下は全くの余談なのでスルーして頂いて結構。
土地も家屋も夫の名義、つまり夫に所有権がある。
だが購入したのは二人が夫婦になって、双方で働いて貯めた資金。
ここで夫婦が離婚することとなった。
じゃ、夫名義の自宅は妻が資金を負担したのに手放さなければならないのか？
いえ。
入籍してから夫婦で築いた財産は共有財産です。
たとえ妻が仕事をしない、それまで１円も稼いでいない専業主婦であっても。
だから、離婚では不動産だけでなく双方の名義の現金資産、物品などもすべて折半が基本。
名義は関係ありません。

mofl · Answer

お礼を拝見しましたが、
>現在の登記事項証明書を入手する必要があると言うことでしょうか？

え～と、今の時点で相続が発生しています？
つまり、不動産の相続で権利者名の変更をしたい、と。
ご質問の本文が遺言書の作成なので未来の準備かと。
登記事項証明書はそもそも法務局が管理者していますので、交付は今でも未来でもできます。
単に発行日のずれで、内容は変わらないですよね。
だから相続の発生のときに相続人が動けば大丈夫です。

今の時点で登記事項証明書が必要としたら、あらためてでの内容の確認とか？
地番、権利者について抵当権など所有権以外の権利の有無、など。
余談ですが土地なら確定測量が済んでいるか、それなら地積測量図も登記してあるか、その整合性の確認、など。

相続なら書類だけでなく現地での境界などトラブルが尾を引かないよう整理しておくことをお勧めします。
（お済みでしたらごめんなさい）

mofl · Answer

不動産登記法の改正により平成17年から全国の地方法務局で順次登記済証の代わりに登記識別情報が交付されるようになりました。
なので、あなたの場合は最後が平成12年、それ以降に登記の内容に変化がないので、これから相続や記載事項の変更などがあったときに識別情報が記載された書面を交付されます。

相続はそのときの法定相続人すべてが署名・捺印をした協議書が必要ですが、それ以外は今まで通り、登記済み権利証と現在の登記事項証明書があれば大丈夫です。
権利書、あと相続税の計算のため購入金額のわかる売買契約書も大切に。

権利証について教えてください

>下記二点も判るようにしておくと言う事ですね。

あらためてですが、今回はあなた様がお亡くなりになる想定で、あなた様の遺言をお書きになるわけですよね。

お礼を拝見しましたが、

不動産登記法の改正により平成17年から全国の地方法務局で順次登記済証の代わりに登記識別情報が交付されるようになりました。

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