相続について質問です。両親が大家をしている４階建て14部屋の一人暮らし用アパートを私に相続すると自筆

相続について質問です。両親が大家をしている４階建て14部屋の一人暮らし用アパートを私に相続すると自筆遺言書に書きました。私が相続した時はローン返済は終わっていて、築30年ほどになってます。その時には固定資産税もかなり上がってるだろうし、部屋や駐車場、外壁等々修理費もかかってくると予想します。そこで果たして相続してメリットは在るのでしょうか？少しでも収入になれば有難いのですが、築年数や税金のことを考えると怖くなってきて。小心者ですいません。何しろ額が大きいと思うので、マイナスになると私一人では(独り身)返しきれないですし。両親は「私たちはもうその時生きてないから知らないわ。何とかなるんじゃないの。」と他人事のように楽観的です。まだ先のことですがどうかご意見聞かせてください。

No.6 回答者： amerikaumare 回答日時： 2020/10/04 17:27

＞メンテナンスも掃除もリフォームもすべて管理会社まかせ。

＞入居者募集もミニミニまかせ。
＞外壁塗装や駐車場の白い線引きなどの費用も家賃収入から引いてもらってる
ならば、あなたのやることは少ないでしょうけど、
若いあなたなら、真剣に家賃収入を考えてはどうですか。

＞コンクリートは60年もつんですね。
メンテナンスがしっかりしていれば100年でも もちますよ。
逆に メンテナンスがわるければ ４０年でボロボロです。
　一番わかるのは鉄部です。錆だらけなら　メンテナンスがわるい証拠。

１４部屋もあるなら収入は相当ありますから、不労働所得としてもいいと思います。
メンテや掃除を自分でやればさらに儲かります。
さて、あなたはどうしますか？

この回答へのお礼

私の相続できる時にはリフォームしないと入居者がいない事態になりかねないと思います。空きが怖いです。その時に少しでも収入になれば相続、ならなければ財産放棄しようと思います。将来税理士さんに相談しながら。この先年金と貯金だけではかなり苦しい生活が待ってると覚悟してるので少しでも収入になることを願うばかりです。

お礼日時：2020/10/04 17:42

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2020/09/27 23:51

勘違いされる人が多いのですが、有効な遺言書になにが書かれていても、相続人全員が納得すれば、遺言書で指定された遺産分割ではない遺産分割ができます。

ですから「遺言書で相続分が指定されてるけど、私はいらない」とすることが可能です。

アパートの所有者がご両親のうち父か母か不明ですが、どちらであっても同様です（※）。

おっしゃるように「賃貸物件の相続」はその維持費を考えると「不労所得が発生する。ありがたい」と手放しで喜んでいるわけにはいきません。
固定資産税を筆頭に修繕費も必要です。老朽化すれば家賃も低くせざるを得ません。
「不動産賃貸は他人が思う以上に経費がかさむので、不労所得があるとして喜んでばかりはおれない」が現実です。
　家賃未払い者を追い出すとなると、弁護士に依頼しての立退訴訟が必要となります。家賃は数年間分もらえないわ、費用だけはかかるわの状態になり「不動産賃貸業なんてのは、割にあわない仕事」となります。
これを知ってる人は、遺産にアパートがあっても「わたしぁ、いらん」という人も出ます。経費を払って税金を払った残りは全額「積み立て」しておかないと、上記の修繕費もまかなうことができないことがあるからです。
　また「どこにあるかもわからないような山林、原野」「耕す気が全くない田畑」なども遺産分割協議の場で「いらん」という人もいます。

冒頭に記しましたが指定相続（遺言書にて相続分を指定されること）であっても、相続人の遺産分割協議によって「いらない」とできます。

ご質問者の場合は複数相続人がいるようですから「わたしぁいりません」と言える点が幸せなのじゃないでしょうか。

ところで士業について。
各士業共通で相続に関する知識は有してますが、専門分野は以下のとおり（※２）。
１　弁護士　遺産分割そのものがまとまらない場合。
２　税理士　遺産分割協議後の相続税申告。不動産所得の確定申告。
３　司法書士　遺産分割協議後の不動産の名義変更登記
４　行政書士　遺産分割書の作成（ただし「１」の部分はできない）


※
言葉尻を捉えるようですが「両親の遺言」はありえません。あるのは「父の遺言」「母の遺言」のいずれかです。
※２
弁護士は税理士、司法書士、行政書士のすべての業務を行えます。
実際には税務申告書の作成は税理士に外注に出すとか、登記申請は司法書士に外注に出すなどしてる方がほとんど。
これは各業務が専門性が高いため法律で「弁護士は業務としてできる」と許可されていても、それだけ多くの業務を弁護士がこなすことが物理的にできないからです。

この回答へのお礼

詳しく説明ありがとうございます。アパートは両親の名義で、遺言書は父の遺言状でした。弁護士や税理士や専門家が別々なので更に難しいですね。素人の私にはちんぷんかんぷん。お金がかかっても専門家に相談して決めなければ大変なことになりますね。やることが多そうで気が重くなりました。

お礼日時：2020/09/28 06:44

No.4 回答者： sukimono222 回答日時： 2020/09/27 17:55

こんにちは。

築３９年のアパートを持つ爺です。
アパート経営のイロハです。
１．入居者が入れ替わる時は内装（壁、床など）のメンテナンスを必ず行う
２．外壁などの外回りは１５～２０年で塗装をやり直す
３．水回りは漏れ･詰まりが発生した時に業者に頼んでしっかりメンテする
４．その他痛んだ部分は早めに手当する
つまり、長い間の維持管理がポイントになります。
現在はご両親が管理なさっていから問題無いでしょう。
ただ、晩年は管理できないでしょうから、相続後にまとめてメンテが必要に
なるでしょう。
そこで、
５．外壁塗装や配管のメンテ費用を今から貯金しましょう（数百万円）
６．どんなメンテをしているのか、今からご両親のやり方を見て勉強しましょう。
　　また、特定の業者の担当などもしっかり覚えましょう
７．入居者の募集方法、契約のやり方、入居者との付き合い方も学んで
　　おきましょう。

４階立てのアパートと言うことなので、おそらく鉄筋コンクリート造りでしょう。
鉄筋コンクリート造りのおおよその寿命は６０年ですから
ローンが終わった築３０年～６０年のアパートはドル箱です。
しっかり管理すれば、貴方の老後を一生支えてくれるでしょう。
（固定資産税、所得税、住民税、諸経費などを払っても、貴方の年金の２～３培
　の収益があるはずです）
今、貴方がなすべきことは、アパート経営のノウハウを両親から教わること
（上記１～７）
将来のメンテ費用を貯めることです。

この回答へのお礼

ご丁寧文章ありがとうございます。それが両親から教わることがなくて、とゆうのも、両親は大家のくせに本当に他人事なのです。メンテナンスも掃除もリフォームもすべて管理会社まかせ。入居者募集もミニミニまかせ。外壁塗装や駐車場の白い線引きなどの費用も家賃収入から引いてもらってると言ってました。コンクリートは60年もつんですね。ただ、私一人でメンテ費用数百万も貯めることは不可能なのでどうするべきか。長生きしないに尽きてしまう。

お礼日時：2020/09/27 19:15

No.3 回答者： quantum 回答日時： 2020/09/27 17:17

相続人が複数なら遺言書があっても遺留分を請求できますし、やりようによってはそれなりにできます。

もめる訳ですけどね。

この回答へのお礼

もめるのは嫌ですね。とゆうより、20年以上会ってないキツくて怖い妹(私にとって昔からストレスの種)と話したくない、会いたくないことが１番の理由ですね。なので両親の言うこと(自筆遺言書)に従うしかないのです。

お礼日時：2020/09/27 17:23

No.2 回答者： quantum 回答日時： 2020/09/27 16:50

入居率とか転売可能性次第です。

1部屋5万で14なら毎月70万、毎年840万の現ナマが入ってくるわけです。へたなサラリーマンよりよっぽど。きちんと貯金しておいて、適当な時期に適当な大きさに建て替えれば良いのです。もしくは売り飛ばす。
固定資産税は土地と家屋にかかりますが、土地は土地代が上がらなければ上がりませんし、家屋は減価償却で年々下がります。30年だともう底でしょうけど。
もちろん、立地が悪くて1部屋とかしか埋まらないようじゃアウトです。
遺言状がなくたって、どっちにしろ相続は子へ行きます。

この回答へのお礼

売れれば１番有難いですね。田舎なものでかなりリフォームしないとなかなか売るのも難しいかもしれません。相続は子供へいくと聞きますが、結婚し実家を出た妹(かなりのきつい性格で20年以上私は会ってませんが)が両親の他の土地、現金などの資産をすべてもっていくそうです。やっぱりとは思っていましたが、子供への配分もかなり差が出るようです。なので私には少しの貯金(将来あれば)と年金(貰えれば)しかないので、この古いアパートだけ遺言書に書いてあり怖いのです。

お礼日時：2020/09/27 17:11

No.1 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2020/09/27 15:58

その時になってから税理士に試算を頼み、損と出たら相続放棄すれば良い。

人口減少社会で不動産の将来がどうなるのかは、人類未経験だからその時になってみなければ収益性はわからないですよ。

山村の休耕田みたいな負の遺産になっているかも知れんしな。

この回答へのお礼

不動産は税理士さんに相談すればいいのですか。その時代に少しでも利益が出るものなら良いのにな～。

お礼日時：2020/09/27 17:13