休眠担保権について

家を購入する際に、その家に付いている抵当権(明治時代に設定されたもの)を抹消しない場合でも、
家を失う(競売にかけられる等)などのリスクはないのでしょうか？❀*:･ﾟ
(売主側は債権は消滅していると言っていますが)

質問者からの補足コメント

• 回答くださりありがとうございました❀*:･ﾟ

    補足日時：2020/12/31 16:08

No.7 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2020/12/26 00:23

休眠抵当権とはいえ，それが付いたままで買うなどとんでもないことです。

将来その不動産を売る際に，その時の買主に「その抵当権を抹消してくれ」と言われて困るのがオチですから。

休眠抵当権の債権は多分消滅しているでしょう。そもそも債権額が数百円から数千円という程度でしょうから，それに損害金を足してもそれほどの金額にはなりません。払えと言われたら払えばいいだけとも考えられます。

ならば売主が自分でそれを払って抵当権を抹消すればいいだけじゃないですか。普通の売買契約では，売主には，買主の権利行使を妨げるすべての抵当権等を除去して引き渡す旨の条項があります。休眠抵当権が付いたままでの引き渡しはこの条項違反になります。それで代金を払えだなんておかしな話です。

にもかかわらずそれをとっととしないのは，債権があるかどうかの問題じゃなく，抵当権者（債権者）の所在がわからないので普通の方法での抵当権の抹消ができないからです。
つまり休眠抵当権付きのままで売ると言うことは，その面倒ごとを買主に押し付けようとしているということです。

休眠抵当権を抹消するには，まずは抵当権者の行方の捜索をし，見つかれなければその証拠を収集したうえで債権額に2年分の遅延損害金を加えた額を供託して……といった具合に手続きを進めることになりますが，僕がかかわったことのある案件では，当時の商業登記法の規定どおりであれば廃棄されているはずの法人登記簿が残っていた（解散した銀行でした）ためにそのような手法では手続きができず，裁判所に清算人を選任してもらってその清算人の協力を得て抹消登記をするといったものでした。
費用が結局いくらになったのかは知りませんが，裁判所の選任した清算人の報酬負担もあったでしょうから，数十万円にはなったはずです。バブルの頃だったからこそできた話（そのコストを上乗せしても売れた）で，今だったらとても……ではないでしょうか。

それにそんなものが付いていたら，銀行等は絶対に融資してくれません。その抹消登記ができることが融資条件になるはずです。

先に抹消登記をさせてからの売買契約にすべきだと考えます。

この回答へのお礼

こんばんは❀

ありがとうございます。
確かに融資条件としても売却をするにしても不利なんですよね。。。❀

私の友人が仕事の関係もあって、
購入を考えているようで、

友人としては
・その物件をかなり気に入っている。
・今後購入しても融資も売却も考えておらず、家を失うリスクがなければよい。

とのことだったので
少しだけ気になり質問してみました。

回答くださり、ありがとうございます❀
*.ﾟ・:*

お礼日時：2020/12/26 01:06

No.6 回答者： buttonhole 回答日時： 2020/12/25 12:25

売主に抹消登記手続をしてもらってください。

おそらく、その抵当権が実行される可能性は皆無でしょう。しかし、その登記は抹消登記手続をしない限り、何十年たとうが何百年たとうが登記簿に残ったままです。
　仮にご相談者がそのまま購入したとして、今後、借入をする場合や売却する際に、金融機関や買主に抹消することが条件ですと言われたらどうしますか。抹消する手間暇を御相談者がかけることになります。

この回答へのお礼

こんばんは❀

ありがとうございます。
確かにそうなんですよね。
実は私の友人が購入するようなんですが、
抵当権者は十数名いるようで
売主側は抹消手続きに協力的ではないみたいなんです。
なのでなんだか色んな意味で気になり、質問してみました。

友人はとてもその物件を気に入っているようで、
売主が抹消手続きをしないとしても購入を考えているようです。


回答くださり、ありがとうございます❀*:･ﾟ

お礼日時：2020/12/25 23:18

No.5 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2020/12/25 10:01

「家を購入する際」と言うことで、その家に抵当権が設定されていると言うことは、家の建築は明治時代で、少なくとも100数十年経っている古民家です。

100数十年被担保債権の消滅時効が中断されいることは、ほとんとありませんので、競売になることは皆無と言っていいと思います。
なお、債権者が不明などの時は、買ってから非訟法で抹消の手続きがあり簡単です。

この回答へのお礼

こんばんは❀

ありがとうございます。
そうなんですね！
実は友人が購入するらしく、
購入したあとに自分で抹消手続きをする方向で考えているみたいです。

確かに時効が中断されていることはないとおもいますが、
債権者が数十名いるようで少し気になり質問してみました。

回答くださり、ありがとうございます❀*:･ﾟ

お礼日時：2020/12/25 23:08

No.4 回答者： asato87 回答日時： 2020/12/25 09:10

抵当権が設定されているだけでダメということはありません。

抹消登記をしていないだけということもあります。
大切なことは真に債権が消滅しているかです。ふつうは債権が消滅したら債権証書を債務者に渡すとか債権消滅の証明書を交付するなどして、それをもとに抵当権の抹消をします。
ですから売主に債権が消滅しているならその証拠書類を出してくれ、抹消手続きは自分でやると言えばよいです。
それが出てこないなら危険です。でも明治時代ですからね。まず債権者が誰か確認するのが良いですね。

この回答へのお礼

こんばんは❀

ありがとうございます。
実は私の友人が購入するようで
ふと気になり質問してみました。

売主さんは親から相続した家を売るみたいで、
抹消手続きにあまり協力的ではないようです。

債権者は一応たどることはできるそうなんですが、
数十名いるらしく、公示催告してから抹消手続きをすることになりそうです。。。

そうですよね、債権者の確認は重要になりますね。

回答くださり、ありがとうございます❀
*:･ﾟ

お礼日時：2020/12/25 23:03

No.1 回答者： himawari223 回答日時： 2020/12/24 23:38

こんばんは

登記簿謄本を取って確認した方がいいです。売主のいう事を信じてはダメです。

見方が解らない時は信頼できる不動屋さんや司法書士や弁護士に見てもらいましょう。

役所に無料の相談所があります。

この回答へのお礼

こんばんは❀

ありがとうございます。
実は私の友人が購入するようで、、、
リスクは少ないかなとは思うのですが
なんだかふと気になり質問してみました。

早々に回答くださり、ありがとうございます❀*:･ﾟ

お礼日時：2020/12/25 22:56