農地の分筆について

夫の実家が建っている土地の奥に農地があり、そこに家を建てようと思っています。
夫の実家とはすでに分筆されており、家を建てるためには農地転用の手続きだけをすれば良いものと思っておりました。

しかし、面積が150平米以上と広いことから、その農地をさらに分筆し、一方を宅地、もう一方を農地のままにして、固定資産税を節税したらどうだ、と義父と夫が言い出しました。

私としては、あまり面倒なことはしたくなく、そのまま全て宅地にしてしまえばいいと思ったのですが…。

平屋を建てたいため、農地として残す面積はあまり広くなく、道路にも面していません。
ほんの少しだけ農地として残すことに意味はあるのでしょうか？

また、車を止める場所に関しても、農地としてしまえばいいと夫は言いますが、流石に農地を駐車場として利用するのはダメですよね。

質問者からの補足コメント

• 面積ですが、150平米ではなく150坪の間違いでした。

    補足日時：2021/02/18 20:27

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2021/02/20 17:24

良く状況がわからないけど、、、

接道の話があるなら都市計画区域内ですよね。
もし市街化区域なら無駄に農地を残す必要って無いのでは？
つまり、、、調整区域での農家分家とかで無いなら将来そこを宅地として売却もできるのでは？
第三者が再建築できるなら、宅地並み課税の負担だけで建築可能な宅地を確保できるわけで投資に近いと思う。

ただ、質問にあるような事例はけっこうありますよ。
現地の土地に「表示」はしていない。
宅地への転用が最小限で、連続する土地が現況農地のまま、農業委員会から許可を取っているらしくそこを屋根無し駐車場としている。
（カーポートは建築物に該当するため宅地部分以外には建てられない）
ぱっと見では一体の土地利用と見えてしまう。
ケースバイケースでは？
大前提でそのような土地利用が認められるのか、があるけど。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/02/20 14:41

農地法の許可（市街化区域であれば届出の受理だけで効力発生）だけ取って，地目変更登記しないで建物を建ててしまえばよいのではないでしょうか。

農地を農地以外に転用するには，農地法4条または5条の手続きが必要です。5条は売却などをする場合の手続きですから，今回は4条でしょう。

本来は4条許可を取って，それから現状を変更（農地をつぶして宅地造成する等）して，それから地目変更登記をします。
ですが，不動産登記法の義務違反をしても過料制裁がほぼ行われていないことから，地目変更登記をしない人がけっこういます。その要因として，たとえば畑であれば小数点以下は登記上表示しなくていい（99.99㎡あっても99㎡になる）けど，宅地は小数点以下第二位まで表示することになるので，土地の単価が変わらなくても面積増（実際には増えてなんかいない）による土地の評価額の増額がありえる（登記地積と課税台帳地積は連動します）こと。そして，小数点以下第二位までを表示しなくてはならないことから，土地の測量をしなければならなくなることがあり，農地だと境界標がなかったりするために隣地所有者と境界確認をしなければならなくなったりすること，そしてその測量の費用等の負担があることが考えられます。

分筆をするのであれば測量は必須です。しかもこの測量では境界確認が必須になるので，その分費用もかかりますし，また時間もかかったりします。その登記費用（地目変更とは別です）も当然にかかります。

ところが固定資産税は現況課税ですので，地目変更登記をしていなくても宅地として使っていれば宅地として課税してきます。登記地目が農地になっていても，駐車場として使用していれば農地としての課税ではなく雑種地として課税をするはずですし，建物敷地と同じような使い方をしていれば宅地として課税してきます。完全に農地として残すのでない限りは，分筆なんてしてもお金が出ていくだけで，何も得をするようなことにはならないように思います。

ご主人たちの発想は，そのために必要な（数十万円の）コストを完全に見落としているとしか思えません。
あとになって「こんなに費用がかかるとは思っていなかった…」となることを防ぐためにも見積もりはとったほうがいいと思いますし，またその見積もりを見て「やめよう」と言い出すことになるのではないかと予想します。

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2021/02/18 22:10

>私としては、あまり面倒なことはしたくなく、そのまま全て宅地にしてしまえばいいと思ったのですが…。

その土地の所有者は誰ですか？
質問者が所有者なら、そうすれば良い。
夫や、夫の父が所有者なら質問者が口を出すことは無い。
登記名義人が固定資産税の納付義務者だから。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
土地の所有者は夫なので、確かに私の意見を押し通そうとするのは違うかもしれませんね。

お礼日時：2021/02/19 07:10

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2021/02/18 21:05

地目が農地でも、駐車場にしたら結局固定資産税は宅地並で、費用を掛けて分筆する意味がなくなります。

農地として固定資産税を払いたいなら、農地の状態にしておくことが必須です。
少なくとも、道路に面していない土地を、中途半端に残すのは止めるべきだとは思います。

それより道路に続く道の確保は必要ないのですか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
やはりやめておいた方がいいですよね。

奥の土地について、接道は確保してあります。

お礼日時：2021/02/18 21:13