古い家屋を解体して売却すべきか？

古い家屋を解体して売却すべきか？

都下、私鉄駅5分程度の一戸建てを所有しています。
これを売却する予定です。

家屋は築40年で、ほとんど価値はありません。
売却する時は、家屋を解体して売却しようと思ったのですが、広告を見ると「古屋あり」という広告もあります。
解体しないで「古屋あり」ということで、売りに出した方が良いのでしょうか？

価格や成約に与える影響を教えてください。

注、解体して売却する場合、解体費用は売却費用に算入できるはずなので、その点はご忠告無用です。

No.6 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/11/08 12:25

建築及び宅建業者です。

考慮すべき点は税金、瑕疵、印象の3点です。
税金は、居住用財産の売却であれば控除が大きいですが、更地にして引越し、なかなか売れないのでとりあえず駐車場にするなど他の利用をすると控除が受けられませんし、3年目の年末までに売れないと控除は受けられません。なので解体せずに売れるまで住むと言う方もいるでしょう。
またそもそも居住用財産ではない場合、譲渡益は大きい可能性があるので、解体費用を経費にしたいので直前まで解体しないとか、住宅の無い土地だけになると固定資産税が高くなるとか、色々な理由がケースバイケースで考えられます。

瑕疵に関しては、古家付きで売却すると建物の瑕疵の問題が出てきます。瑕疵担保を負わないと言う契約をしても隠れたる瑕疵の場合や知っていて告知しない瑕疵の場合、瑕疵責任を負わされる例もあるので、更地の方が良い場合もありますし、契約に解体を条件にする、かつ解体費用分を値引きするか、売主負担するという事も考える必要があります。
なお、土地の瑕疵に関しては、実は解体するまで分からないと言う事が稀にあります。なので、更地にした方が問題が少ないと言う業者もいますね。微妙なところです。

印象に関しては、あまりに古い建物は印象が悪いと言う事があり、売れにくくなります。また極小の土地だと更地だと狭く感じると言う事もあります。
見た目的にまだそれほど酷く無い(住めそうな感じ)ならそのまま、あまりにも古いなら解体という選択肢もありでしょう。

後は、もしなかなか売れなかった場合、業者が買い取ると言う事もあるでしょう。その場合は解体費用などかけずに、解体も業者に任せて、とりあえず売り抜けてしまうという選択肢もあります。貴方は費用を一銭もださず、仲介手数料も出さず、売れずにずっと残っているリスクも背負わずに、とっとと売ってしまうと言う事です。もちろん価格は市価の6～7割ですが。

この回答へのお礼

専門的な立場からのご回答をありがとうございます。

すみません、情報が抜けていましたが、現在居住しておりません。
相続した時にも、居住しておらず、3000万円の控除対象外です。これが痛いです。

瑕疵の問題ですか。ありがとうございます。

「住宅の無い土地だけになると固定資産税が高くなる」これについては税務署に問い合わせます。

駐車場にすると言う選択肢はありません。これも非常に痛いのですが、いわゆる敷地延長なので、駐車場にはできません。

お礼日時：2010/11/11 21:49

No.7 回答者： takapiii 回答日時： 2010/11/11 15:12

No.6です。

>更地にして引越し、なかなか売れないのでとりあえず駐車場にするなど他の利用をすると控除が受けられませんし

ちょっと補足です。
更地にした場合は、更地にしてから1年以内に売却しないと居住用財産の控除は適用されません。これ、重要な判断材料ですね。

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2010/11/07 22:50

解体費用を売却経費に計上する場合は、売却のために解体した事が必要であり、解体後長期間してからの売却では解体費用を売却経費に計上できない場合もあります。

確実に計上するためには、解体せずに売却し、売買契約書に「解体を条件とする」として解体したほうが確実です。

No.4 回答者： kei1966 回答日時： 2010/11/07 15:22

今お金があれば解体するけど、ない人は契約決まってから解体するんじゃないですか？

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/11/07 13:10

不動産業者です。

家屋がまだ十分に住めるような状態なのか？否か？が問題です。
見た目、家屋の利用が無理な様であれば、解体して山砂など表面だけでも整地して売りに出せば、印象は良くなります。
いづれにしても土地値での取引となりますから、早く売れるという事からすると、解体したほうが良いでしょう。
土地を購入される客層の場合（富裕層は除きます）、気に入ってからメーカーさんや工務店、設計事務所などでプランを作成してもらい、簡易な見積もりなど取得し、土地建物の総額や諸費用など算出して、資金計画に見合うかどうか？ローンの事前審査は通るか？など気に入っても契約に至るまでに時間がかかります。
特段欠点が無いような土地ならば、何も無い方が一般の方は建築後をイメージし易いのです。
但し、30坪以下の狭小地などの場合は更地にすると、尚更小さく感じますので古家があった方が売りやすい。
価格は建物があっても無くても土地値での取引で原則解体費用は、売主負担です。
建物に一切価格転嫁しないことにより、建物付で売却した場合も瑕疵担保を一切免責するという特約を付帯しても、買主さんも納得します。
まずは、信頼できる不動産業者2から3社へご相談を。

この回答へのお礼

専門的な立場からのご回答をありがとうございます。

家屋は、軽量鉄骨二階建て4DKです。
建築後、リフォームはしていません。これが問題。
自分が住む分には、納得していますから、まだ住めると思いますが、せっかく新しく買った人が住むとは思っていなかったので、「解体して売却」と思っていたのですが、「古屋あり」との広告が目に付いたので、今回の質問となったわけです。

まだ具体的に動いてはいませんが、いずれ業者に相談します。

お礼日時：2010/11/11 21:41

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2010/11/07 11:52

自分で直接取引；既存家屋有りで出して反応を見る

仲介業者を入れる；意見を聞く
具体物見ないでは何とも言えないと思うが
既存建物次第で買客に与える印象が違う（何方？）

No.1 回答者： testman199 回答日時： 2010/11/07 10:17

相対取引なんで運次第です

古屋を欲しい人が運よく見つかれば良いでしょうが、いなければ敬遠されるだけです