不動産について

はじめまして。
離婚して10年以上経ち共有名義の住宅を賃貸で貸しています。10年貸していると何かと所要で元旦那さんに連絡を取らなければならず、早く処分したいと思っています。
現在の残債が1200万弱。
ふと思い浮かんだことなので、笑われてしまうかもしれませんが質問です。
例えば、私が激安の物件を購入する→新たに住宅ローンを組む→1200万を上乗せしてローンを組んで貰い、貸出中の残債を一旦完済させる。売却が決まれば売値分を早期返済する。こんなことって可能でしょうか？
法的に触れるのでしょうか？
所々修繕費もかさみ、モラハラ気質な元旦那とのやり取りが苦痛です。
何か良い妙案があれば教えて頂きたいです。

No.1 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2021/07/20 18:18

おそらくオーバー論のような形かと思いますが、基本的に金融機関は認めません。

ただ、不動産会社などは、新しい物件などを販売したいので、不動産会社がローン会社や金融機関が出すような書類作成などをすることもあるかと思います。ただ、金融機関などをごまかす手法で問題があるはずでしょう。

どのような物件かわかりませんが、不動産屋などを間に入れてはいかがですかね。当然手数料などを取られますが、あなたの代理として不動産会社が入り、不動産会社と元旦那でやり取りさせるのもありでしょう。

あと買いたたかれるかもしれませんが、あなたの持分のみを不動産会社へ売却し、あなたの持分のローンを完済させ、不動産の権利も負債の返済義務もあなたの名を外してもらうというのもありでしょう。
当然、そういった面倒な物件を嫌う不動産会社も多いかもしれません。
元旦那も嫌がるかもしれません。

逆にあなたが元旦那から買い取るということもありかもしれません。
元旦那の持分に相当する分を金融機関でローンを組み買い取ってしまうのです。
元旦那分の負債をあなたの購入資金で返済してしまうのです。
当然現在の債務が減り、新たな債務が追加されることでしょう。
１２００万円がその物件にかかる債務のすべてで、５０％ずつの持分であれば、負債も５０％と考えられることでしょう。

交渉術が必要かもしれませんが、あなたの都合や考えに行くように選択肢を突き付けてやればよいのではありませんかね。
あなたが買う、元旦那が買う、全くの他人にあなたの分を売る、そうすれば、元旦那も協力せざる負えないように仕向けるのです。

極論を言えば、持分を売却するのに共有者の了承は不要でしょう。
残債も金融機関からすれば回収さえできれば、特段問題ないことでしょう。
その中で、あなたが８９３などに持分を売却するなどしたら、元旦那も記入機関も困るはずです。あなたの分の回収できても、元旦那分が回収できない、担保価値も難しくなるなどとなれば、あなたの言い分を飲ませる交渉はできなくないかもしれません。

詳しくはありませんが、持分の買取要求などは法的にする方法もあったかと思います。お金が出せない相手であなたが望まないのであれば、権利と債務を相殺し、無償ですべての権利と債務を元旦那にとすれば、名義の一本化になることでしょう。ただ、金融機関として、共有者であるということは、債務も共有であったり連帯保証としてあなたの名があり、あなたへの評価が強ければ、難しいこともあるかもしれません。

私であれば、不動産関係の法務に詳しく、さらに不動産管理や売買にも精通しているであろう、不動産会社も経営しているような司法書士を探して相談しますね。

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2021/07/20 18:19

>法的に触れるのでしょうか？

詐欺ですよ。

まあ、それに応じるローン会社はないでしょう。
担保物件が無いですから。