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都内の繁華街にある土地と収益ビルの相続で、遺産分割の話し合いが決裂した後に、相続人の独りが勝手に法定相続分の持ち分で相続登記を共有名義になりました。
この場合の相続登記は相続人同士で合意した遺産分割協議書で相続登記をした場合と、相続人同士で話し合いをしないで遺産分割協議書のない勝手に相続登記は何がちがうのですか?



メリツトとデメリットを教えてください。





この場合に、土地と収益ビルを分割する裁判を起こすとしたら共有物分割訴訟でよいのですか?

質問者からの補足コメント

  • プンプン

    相続財産は14坪の土地と築32年の4階建ての収益ビルです。

    勝手に弁護士を利用して法定持ち分で相続登記したのは3/4持っている相続人の方です。

      補足日時:2021/09/10 17:17
gooドクター

A 回答 (4件)

弁護士が噛んでると厄介ですね。

最終的には裁判するしかないのではないでしょうか。現金を用意できないのに、自分が不動産を独り占めって他の権利者に渡さないというのは禍根が残りますね。世代が変わってから揉めたらどうするつもりなんでしょう。金のなる木といっても恨みを飼ってる可能性もありますから。向こうの弁護士の手続きも法的には通るやり方をしているってことですから正攻法で責めないと話が進まないと思います。不動産で遺産分割する場合、持ち分で分けても売却しなければ現金ができませんからもう不動産を担保にして金を借りさせるかってところでしょうか。そうしないと不公平ですよ。権利を持っているのなら法定相続分を計算してその分の主張はするのは当然の権利です。現金準備できなければ不動産を担保にしてお金を借りさせる。思いつくのはこれくらいなんですが。どうでしょうか。
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登記実務を知っている者からは「やっちゃいましたね」という感想が漏れる事案です。



遺産分割協議の結果を受けて相続登記申請をする際には,普通であればその不動産を相続することになった全員が登記の申請人になるので,その全員に登記識別情報(いわゆる権利証と同じ効力を持つもの)が発行されます。

(相続人全員が申請する場合の登記申請書の例)
登記の目的 所有権移転
原   因 〇年〇月〇日相続
相 続 人 (被相続人 甲)
      持分2分の1 A
        4分の1 B
        4分の1 C
 (以下略)
→この場合,ABCの全員に登記識別情報が発行されます。

ですが遺産分割協議によらず,相続人の一部から法律上の保存行為として登記申請された場合には,申請人になった相続人だけに登記識別情報が発行されますが,申請人にならなかった相続人には登記識別情報は発行されません(不動産登記法21条)。

(相続人のBだけが申請する場合の登記申請書の例)
登記の目的 所有権移転
原   因 〇年〇月〇日相続
相 続 人 (被相続人 甲)
      持分2分の1 A
        4分の1(申請人)B
        4分の1 C
 (以下略)
→この場合,Bには登記識別情報が発行されますが,AとCには発行されません。
ですが登記簿上は「(申請人)」という表示はされないので,外からはACに登記識別情報が発行されていないという事実はわかりません。
登記名義人になっているにもかかわらず,ACには登記識別情報が発行されていないという点が,その後の登記手続きを,普通ではない状態(不動産登記法23条の手続きが必要になる)にしてしまいます。

登記識別情報は,その登記権利者が登記の名義人となる登記手続きの際にしか発行されないものであり,後日発行や再交付等は認められていません。

上記2例の後者にしてしまうメリットなんてほぼなく,登記識別情報が発行されていない登記名義人が登記義務者になる登記申請では毎回不動産登記法23条の手続きが必要になってしまうという点で,デメリットのほうが大きいと言えるでしょう。

民法252条ただし書きがあるために,後者のような申請も法律上の「保存行為」であるとして適法ではあります。ですが,その後に起こるであろうトラブルは,登記の専門家である司法書士であれば容易に思いつくことです。司法書士がこのような登記の依頼を嫌がるのは,そういう理由があるからです。

なお,共有物分割訴訟は,共有物を物理的に分割(土地ならば分筆)して,そのそれぞれの持分を交換して単独所有にするといった場合に行われるものです。建物の場合は,たとえばテナントビルのようなものであれば,建物の登記を区分建物に変更してからであれば分割もできるでしょうけど,そうでなければできないので,他の財産と交換するような形ででないと共有物の分割はできません。
質問文だけではその可否はわからないので,それでよいとは言えません。
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知っている範囲で答えますね。

一般的に不動産に相続が発生している場合、相続人である権利者全員の印鑑登録をしている実印が押してある遺産分割協議書がないと、持分に応じた登記はできないはずです。私の以前の仕事で被相続人の登記のままの土地や建物がある場合が結構多くて、権利者のうちを全て回って署名捺印もらった経験があります。公的な事業だったので全ての権利者に会いました。一方、相続人の1人が他の相続人の相続放棄の同意書をとって手続きをすることがあります。それにしても話し合いが決裂した後に、書類なしに法定相続の持分で登記したってことは、他の権利者は同意してないってことですよね?その時点でトラブルのもとですね。登記が済んでいるのなら書類は出してると思うんですが。勝手に登記したってと言うのは相続人全員の意向を確認せず登記したってことですか。そうだとしたら、印鑑勿論押していませんよね?どんな手続きをしたのかは分かりませんが、遺産のうち現金などは相続人の一人が全部取ってしまうとか使い込んでしまうとかありますけど、不動産はそう簡単にはいきません。不動産売買では相続人以外の登記もできます。いずれにしても相続が発生している場合は、正式な遺産分割協議書がないと、法務局に登記を受け付けてもらえませんよ。代理人とか顧問弁護士がいる場合は手続きは任せられますが、印鑑は本人のものが必要です。印鑑登録も必ず必要です。正式な手続きを踏まないとトラブルや揉め事が起こることがあるので、いい加減なことするとデメリットの方が大きいです。大きな問題が起こらなければ正式な方法を取ることのメリットがわかると思います。それから相続分についてですが、現金化していない土地やビルなどの分割、法的取り分の件は、訴訟の方法は分かりませんが、遺産の形が何であれ、自分の取り分を要求する親族は現金で要求することが多かったです。あと土地とビルで所有者を分けたいということでしょうか。財産を処分する方向なのか、不動産ごとに所有者を分けたいということでしょうか。これからも残る不動産みたいなので、揉めそうなら自分の取り分は現金で要求した方がいいかもしれないですね。ご参考に。
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この回答へのお礼

持ち分登記は土地とビルを乗っ取って独り占めして資産活用したい相手方の依頼した弁護士を使って相談無に勝手に登記したのです。


2人いる相続人のひとりは1/4持っている方は土地もビルも全部売却して代金分割を希望していて、もう一人の3/4持っている方は、年金暮らしのアパート暮らしで代償金(1/4で1000万円・公示価格)を用意する現金もないのに、ハンコ代程度(100万円)の手切れ金で1/4を買い取り単独登記して、じぶんがビルと土地を独り占めして相手方の子供や孫たちに金の生る木の財産として残して資産活用希望です。



しかし3/4持っている方は、年金暮らしのアパート暮らしの高齢者でとても1/4をかいとる代償金(1000万円)の現金を用意することは不可能です。



二人とも疎遠の上に仲が悪くて、おまけに考えが水と油でとても話し合いで解決することは無理です。



この場合、どちらか一人が裁判を起こしたらどんな判決が出ると思いますか?

私の権利の1/4の持ち分の代償金1000万円を用意できない場合は、共有不動産の土地トビルを丸ごと全て売却処分した現金を換価分割希望です。

お礼日時:2021/09/10 00:15

>相続人の独りが勝手に法定相続分の持ち分で相続登記を…



遺産分割協議書がなくても、法定割合どおりならできるみたいですね。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan4.html
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001207 …

>遺産分割協議書のない勝手に相続登記は何がちがうの…

結果は変わらないですよ。同じ効力です。

その前に、不動産を複数人で共有したら、1人で保有する場合に比べて、あとになって売ろうとしたときに全員の同意が必要になって面倒です。

売らなくても賃貸物件なら、賃貸収入を持ち分に応じて均等に分けなければいけませんし、修理・修繕の際にも均等に負担してもらわなくてはいけなくなります。

また、共有人の一人が亡くなって次の世代に持ち分が相続されたとき、さらに細部なんかされてしまいかねません。

本当は誰か 1 人だけが相続し、相続しなかった人には相続した人が、各人の持ち分相当の金銭を支払う「代償分割」の方がよかったのですけどね。

>裁判を起こすとしたら共有物分割訴訟で…

でしょうね。
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この回答へのお礼

私も代償金(1/4・1000万円公示価格)を支払ってくれるなら代償分割で売つあげたんですけどね。

相手は依頼人の弁護士を使って100万円で放棄しろ、と言う一方的に命令してきました。

私は納得できないので返事を保留していたら、1か月後に私に何の相談も無しに弁護士を使って法定持ち分で勝手に登記されていました。

別に相手方の肩を持つつもりもないですけど、もともと3/4といっても最初は相手方も私と同じ1/4の持ち分でしたが、土地とビルを単独登記して資産活用したいために欲をかいて、全部で4人いた相続人の自分以外の2人の2/4を弁護士を利用して譲渡して取り上げて3/4に増やしたんですね。



相手方は3/4持っていても私の1/4がないと自由に使うこともできないし処分もできなくて資産活用もできない上に、3/4の持ち分があるからその分管理維持費も負担しないといけなくて80過ぎのアパート暮らしの現金の無い年金暮らしの高齢者には経済的にも大変だろうと思いますよ。

このケースで裁判したらどうなりますか?

お礼日時:2021/09/10 00:27

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