定期借地権付マンションについて

現在、都の供給公社のマンション(賃貸で、駅から徒歩５分、都心まで20分)に住んでいるのですが、傾斜家賃の為このまま支払っていくと5000万のマンションが
購入できる位の家賃に上がってしまいました。住環境をアップしたうえで、条件の近いマンションを探してみたところ、定期借地マンションを見つけました。
それなりに安いのは良いのですが、土地だけ借りるという発想が初めての事でしたので、専門家の方や購入を検討された方及び、購入された方のご意見をお伺いしたいと考えております。客観的に判断したいと思っておりますので、思う感ずる色々ご意見下さいませ。

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/03/16 16:13

お返事がないので、ランダムに定期借地権マンションの事例

メリット　デメリットを書いておきますね。

(1)まだ定期借地権のマンションの歴史は浅いです。
主に、戸建を意識されてつくられた制度です。
なぜならコンクリートの強固な建物は寿命も長く、長い割にメンテ費用がかかり
撤去にもm2２万円程度の金がかかります。
その背景から、特に中古市場でどういう値付けがされるのかという点が微妙で
わりあい手がけるデベロッパーが少なかったというのが実情です。

(2)どういう物件が定期借地になるか

市役所跡地、公共用地・・本来売却するか、都営住宅でも建てればいい土地が
公共予算がつかない、国に没収されたくないなどの理由で、市民のために役立てる
ということから、地代収入があって５０年後（厳密には７０年とかもあり）に土地がもどる
という理屈がうけて、民間デベに土地を貸し出す形で定期借地マンションが作られます。
典型的なのは、柏市庁舎の隣の物件。三井不動産が３年前に手がけています。
ほかにも、祐天寺など古い寺の土地は原則借地なのですが、環七と世田谷通りの
交差点あたりにあるセゾングループが開発した定期借地の２２階のタワーが有名です。

これらおしなべて，立地がよいが、価格も高い。定期借地なら安くいい物件が・・というのが
これまでの流れ。
具体的営業中の物件は販売にさしつかえるので批評はさけますが、
駅至近距離（品川シーサイド）とか、ニュータウンの大規模物件でも広さの割りに安いとか
いろいろ価格メリットの生かし方が多様化してきています。

(3)評価はこれから

実際のところ、建物買取方式とか、建物寄付型とか、契約終了時の建物撤去費の発生を
うまく避けて、なおかつ晩年のメンテ改修費を捻出しやすくする工夫もなされてはいますが
一番肝心の「中古物件の価格評価」という点では、まだ事例が少なく確たる説明ができない
というのが実態です。
セゾンの上馬のタワーは非常に人気が高く、いまだに転売が少ないですし、出ればすぐに
売れます。築８年以内という状況も理由でしょう。駒沢・三茶の人気エリアということも
背景にあります。ほかはあまり取引事例がないので、仲介業者さんにでも問い合わせてみて
ください。

(4)地代の考え方
　権利金を払います。普通借地の場合土地価格の７０％程度ですが、定期借地の場合
　特段の決めはありません。普通は地代を土地価格の６％とると、普通借地でも「相当の
　地代」として、権利金ナシでも認定課税がありません。
　定期借地の出始めの頃はよくその３割の２％の地代をとる慣例がありました。
　しかしこれでは土地価格が仮に２０００万円ならば、年に４０万円、月に３万３千円
　で多額の負担すぎます。
　そこで、一括権利金を敷地価格の2～３割払って、地代を低減しようという技が出てきました。
　技というのは、基本的に課税を避けるこまかいつじつまあわせということです。
　その結果地代は、月額６000円とか（厳密には地価の０．０３％程度）になります。
　預かり金の金利分で、支払い地代を軽減している計算です。

(5)メリット
　　10年程度住む予定の人には、初期の負担が小さくてすむ。
　　　そのあと買い替えする場合、権利金は全額戻るし、人気次第だが、転売もできる。
　　　
　　物件価格のうちの建物比率が大きい（というか１００％+権利金）なので、減価償却費
　　が大きく立つので、投資用賃貸には極めて有利。地代も費用計上できて有利。
　

(6)デメリット
　　長く持つと、撤去する建物に、なぜ修繕費をかけるか・・あるいは無償譲渡する
　　　建物の価値を高めてどうする・・という住民の考えが表面化しそう。
　　　買取型ならば、契約終了後も賃貸として住み続けられるというものの普通マンション
　　　30年住む人はまれ。15年住んで転売。次の人が10年住んで、あとは個人投資家が
　　　賃貸物件として買う。それが多くのマンションのライフサイクルです。

　　　25年以降の賃貸化に関しては、いまや定率法での前倒し償却は使えないので
　　　定額ならば老朽物件でもかわらないなと思います。賃貸投資用の需要のほうを
　　　しっかり見ておけば、かりに持ち越しても融通はききます。
　　　そういういみでは、物件の賃貸利回りをきちんとみておくべきでしょう。

　　　要するに立地のいい割安感のある物件を厳選しましょうということですね。

（というか、こういう的のしぼれない質問答えてもはりあいないです。（；；））

　　　　　　　　　　　

この回答へのお礼

ありがとうございました。結局のところ、現在の住まいに勝る立地ではない事も鑑み、客観的に判断して購入は見送る事にしました。

お礼日時：2005/03/16 19:03

No.5 回答者： gu-choco 回答日時： 2005/03/15 16:43

現在都内の定借地権マンションの購入を検討中です。

定借地権に関しては、私も気になってましたが、我が家には娘しかおらず、将来は嫁に行くだろうし、他の方も書かれてましたがマンションも築数１０年経つと立替の話がでてきます。
この時、住人は自分たちだけじゃないので、全員一致はとても難しいという話を聞いています。
だからお得に購入できて、数十年後の人生設計（主人と一緒にホームに入るなどの選択も可能かなと思ってます）もできるの大丈夫かなと考えています。

No.4 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/03/14 16:44

>思う感ずる色々ご意見下さいませ

具体的に何がお知りになりたいか御たずねくださいませんか。
本が一冊かけてしまいます。
一応専門家ですのでどんな質問にも答えます。

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/03/11 10:54

区分所有建物をどの様な概念で捉えるかにもよると思います。

建物を区分所有し、土地を皆で所有（敷地権）している様な形態で、将来に渡ってどの様にお考えになるか。

一例ですが、かなり昔に建てたマンション（土地は敷地権）で、当時敷地の容積率にだいぶ余裕を持って建築されたマンションがあり、議決により建替えというお話になりました。

建替える際に、元の建物よりも容積を多く取り、増えた住戸分を新たに販売することにより、元の居住者の費用負担をだいぶ軽減して建替えた。というお話を聞いたことがあります。

この例は元々容積率をだいぶ余らして建築されていたから出来たようなケースかと思いますが、現在は一般的にほぼ容積率は目一杯使うでしょうから、今後なかなか無いケースだと思います。

将来建替え等により末代に渡って住み続ける事があまり現実的ではない、という価値観がもしあれば、定期借地権付きもお得だと思います。

参考程度に。

No.2 回答者： best-house 回答日時： 2005/03/11 00:11

私もマンションに住んでいた時期が１０年程ありました。

その時に知ったのは、将来立替を行う時は建築費用として今の金額で２０００万以上必要であるということでした。
だとしたら、全戸が賛同するとは考えにくくマンションというものは一代限りの住居であると思いました。
転勤等がなく住み続けるのであれば、初期購入費用が安い借地権マンションをお薦めします。
将来的に売買の予定がある場合はまだマーケットが成熟していないのでなんとも言えませんが、そんなに悪いことにはならない気がします。
ちなみにうちは所有権でありながら新築購入時の３分の１でしか売れませんでした。
最近の借地権マンションといえば、多摩向陽台のアルボが最近完売したようですが、あの作りであの値段は魅力だと思います。

No.1 回答者： wtb14kimu 回答日時： 2005/03/10 23:35

定期借地権＝期限付き

マンション≠永住の地
とお考えであればお得だと思います。
１戸建ての家だと５０年前後の期限は考えどころですが。。。