マンションの資産価値について。（目の前に高層マンションの建築計画有）

現在、気に入った中古マンションがあり購入を検討しております。
駅徒歩１分、高層マンションの20階で西向きのお部屋ですが道路を挟んだ
目の前に現在30階建のマンション建築計画がありました。

当然日照時間に影響が出てくると思います。
不動産会社の言い分は「この駅で徒歩１分というマンションは永久に
このマンションだけ（これは本当です）なので資産価値が下がらない」という事です。

確かに築８年の割には今も価格がほとんど下がらずどんなに安くても
３ＬＤＫ（65m2～）で3500万前後です。
最寄り駅はＪＲが２線利用出来、新宿から電車で約30分の所です。

実はこのマンションの南向きにも高層マンションの計画がある様でした。
西にも南にも高層マンションの建築計画がありそれでも値崩れをしていないと
いう事は不動産会社の言い分を信じても大丈夫なのでしょうか？

そんなに駅徒歩１分というのは資産価値があるのでしょうか？
近隣の高層マンションが出来上がった後急激な値崩れを起こしそうで不安です。。

私としては今後、近隣に別の高層マンションが建つ事によって
入居者が眺望や日照を理由に引っ越され、管理費や修繕積立金が十分に
集まらず居住者が予想外の金銭的負担を負ったりするのでは・・・
と、素人なのでつい考えてしまいました。

どうか不動産に詳しい方なんでもかまいませんのでアドバイスをお願い致します。

No.1 回答者： adobe_san 回答日時： 2005/03/11 15:23

中古で値段が下がらないなら、新築でも同じ値段ということになりませんか？

私なら中古をねらうより、新築ですが・・・

ちなみに価格下落の件ですが、絶対安定するはありえません。下がります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
新築も考えたのですが希望物件の抽選で落選してしまいました。。
落選したマンション以外の新築は現在考えている場所よりすべて少し遠いのです。
家庭の事情で場所が限られる為現在は中古マンションを検討中です。

お礼日時：2005/03/11 16:50

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/03/11 15:58

将来の推測のお話なので、断言するのは難しいと思います。

資産価値と言うのは、一般的な取引価格の事だと思いますが、それは、他の商品同様、市場経済と言うか相場で決まることです。需要が強ければ価値は下がらないでしょうし、弱ければ下がるということだと思います。

ご質問の徒歩1分というマンションは現状では希少価値というか、あまり値崩れしない物件のご様子ですが、近くに新しい高層のマンションがいくつか建てば、物件としての希少性がなくなり（供給が過剰になり）価値が下がるという一般的な考え方が一つ。

供給が増えても、駅から1分という強みやマンションの特徴（間取りその他）的に特に影響は受けないという考え方も一つ。

日照その他で環境的に不利になり、価値が下がるという可能性も一つ。

マンションがいくつか建設されることで、住民が増え、商業施設等が整備され、街が活性化することで人気のエリアになり、価値があがる（価格が上昇することは考えにくいですが）、もしくは総合的に影響無しというのも一つ。

と、当たり前と言えば当たり前の要素をいくつか挙げさせて貰いましたが、このあたりをどの様に推測されるか、総合的に判断するしかないと思います。株価を予想するような類のお話で、何とも言えませんが。

ポイントとしては、他からの供給に負けない位の力がそのマンションにあるかどうか？では無いでしょうか。

余談ですが、資産価値を気にされるのでしたら、余程の物件で無い限り、将来そのような不可抗力の影響を受ける可能性は取り除けない気はします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
確かに色々な考えや可能性がある様で迷います。もう少し考えてみたいと思います。

お礼日時：2005/03/11 19:55

No.3 回答者： nayu-nayu 回答日時： 2005/03/11 17:17

資産価値が低下する可能性はやはりあるでしょう。

資産価値についてはよくマニュアル本でも特集されていることがありますので、いくつか読んでみると良いかもしれません。


「買ってから泣かないマンション選び」（築地書館）
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4806712 …

「マンションはこうして選びなさい」（ダイアモンド社）
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4478680 …

「絶対に後悔しないマンション購入術」（エクスナレッジ出版）
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4767803 …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/03/11 19:55

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/03/11 19:22

結論を先に申し上げると、お急ぎの理由がないなら、待ちましょう。

待って、その後、このマンションが安く売りに出て買うという方策も考えれます。

>駅徒歩１分、高層マンションの20階で西向きのお部屋ですが

一見よさそうですが、

>最寄り駅はＪＲが２線利用出来、新宿から電車で約30分の所です。

これ相当の郊外ですね。立川国分寺くらいでしょうか。



>目の前に現在30階建のマンション建築計画がありました。
この分譲価格をできるかぎり早期に調べてください。
坪単価でおそらく200万円以下つまり６５平米なら19.7坪ですから
３９４０万円以下だと思われます。


>当然日照時間に影響が出てくると思います。
>不動産会社の言い分は「この駅で徒歩１分というマンションは永久に
>このマンションだけ（これは本当です）なので資産価値が下がらない」という事です。

駅一分が資産価値が下がらないというのは、二つの意味があります。便利だから売る人が少ない。
売りに出たときも、他の物件よりも強気の値付けで出せる。


>確かに築８年の割には今も価格がほとんど下がらずどんなに安くても
>３ＬＤＫ（65m2～）で3500万前後です。

坪１７８万というのは確かに高いですね。
でも、高層マンションの価格は、階のほかにも角部屋　中住戸、方位で、売り出し価格が
大きく違いますから注意が必要です。

>実はこのマンションの南向きにも高層マンションの計画がある様でした。
>西にも南にも高層マンションの建築計画がありそれでも値崩れをしていないと
>いう事は不動産会社の言い分を信じても大丈夫なのでしょうか？

市場に売りに出ている価格=資産価値ではないです。
むしろ住宅情報などに出ている以上はその価格では「まだ売れていない」というふうに読むべきです。
それと、売りが出ているということは、開発計画が目白押しで逃げたい人も多いのかも
しれません。よく確かめてください。
価格は取引事例を取り寄せてもらって考えましょう。
実際の取引が、計画が出た以降も頻繁にあるのかどうかです。

計画ができあがると、その時点で実際に取引価格がどうなるか。これはおそらく大きく下がると思います。

>そんなに駅徒歩１分というのは資産価値があるのでしょうか？
実際郊外でも駅前マンションの人気は高いです。
けれどそれも、まともな日照や眺望が普通に得られればこその話でしょう。
圧迫感と日陰にあいなまれては、買いたいと思う人の数は今以上に減るのではないですか？

それとマンション供給が増えるということは、仮に4000万で買いたいと思う人の選択肢が増える
ということです。そのうえで周辺の地価がもっと下がれば、新築価格がかぎりなくあなたのお買いに
なった価格に近づいてきます。

>近隣の高層マンションが出来上がった後急激な値崩れを起こしそうで不安です。。

値崩れといっても、あなたが納得づくで買われるのならいいでしょう。そうではなくていつか
買い替えをしたいというのなら、その時期を考えるべきです。住んでいるうちは損はないわけです。
安いものが出る可能性は今後いくらもあるでしょう。
駅徒歩一分の価値をあなたがいくらで買うかという話です。


>私としては今後、近隣に別の高層マンションが建つ事によって
>入居者が眺望や日照を理由に引っ越され、管理費や修繕積立金が十分に
>集まらず居住者が予想外の金銭的負担を負ったりするのでは・・・
>と、素人なのでつい考えてしまいました。

そこまではないです。お金に余裕のある人しか8年前高値でつかんだこのマンション買い替えできません。
逆に今の売り出しは、ローンの残債の上限以下にはできない条件抱えての売却であるはずです。
売り手は高値で売り出していても買う人がいるかどうかですよ。
どのくらいの期間売りに出ているかも調べてみてください。


>どうか不動産に詳しい方なんでもかまいませんのでアドバイスをお願い致します。

思いつくことを買い並べました。読みづらいですけど御容赦ください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。とっても参考になりました！
> 駅徒歩一分の価値をあなたがいくらで買うかという話です。
確かにそうですね。やはり急がずゆっくりと気に入ったマンションに住める様に家探しを頑張りたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2005/03/11 20:04

No.5 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/03/12 13:10

今までの回答の中にお答えがないものを補足します。

〔入居者が眺望や日照を理由に引っ越され、管理費や修繕積立金が十分に集まらず居住者が予想外の金銭的負担を負ったりするのでは〕

その様な事はありません。　管理費等は物件の所有者がいる限り、その方に支払いの義務がありますので。

（売りに出して売れなくても、次の買い手が決まるまで前の所有者に支払いの義務があります）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
> 管理費等は物件の所有者がいる限り、その方に支払いの義務があります
そうだったんですね！安心しました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/03/13 13:53