土地の相続について

不動産事務所から相続に関する提案をもらっていたのですが、内容にわからない点が多くあり、ここで質問させてもらいます (詳細な説明は父が聞いていますがよくわかっていないようで、考えるのがめんどくさくなったのか、”オレが死んだらお前が手続きしろ”としか言ってきません)。
元々の土地は祖父の所有です。祖父が亡くなった際に、3/4は父、1/4は伯父が相続した模様です。その後、伯父が亡くなり、伯父の息子(B)が1/4を相続した模様。不動産事務所からの提案としては、父の代で清算しないと、解決が困難になるとのことで、以下の2案を提示してくれています。
①.Bの所有分1/4を父が購入する。
②.共有持分を面積按分し(？)、各単有名義にする（費用が必要）
①についてはBの所有分1/4を購入する場合の価格が提案されており、その費用の算出方法が以下。
(金額は適当な数値です）
相続税路線価格：5千万　
公示地価による金額：5千万×1.25＝6千万
Bの持分：6千万×1/4＝1500万　
建物解体費用や固定資産税都市計画税負担分＝1600万　
1500万ー（1600万×1/4）＝1100万　←　この金額でBから売買契約をすることが提案されている。

以下、質問です。
1.そもそも共有持分ってどういうことなのでしょうか。
2.父が存命の間に①か②を実行しないとどのようなことが起こるのでしょうか。
3.不動産会社にとって、このような提案をわざわざするのは何がメリットがあるのでしょうか。
4.相続税路線価格、公示地価による金額、固定資産税都市計画税負担分　って何ですか。
5.父が亡くなった場合に、仮に私が相続するとしたら相続税がかかるのでしょうか。

よろしくおねがいします。

No.5 ベストアンサー 回答者： aminami 回答日時： 2022/01/03 17:30

ご質問内容は皆様が回答されておりますので、割愛いたします。

返信に対してザックリと＾＾
今、自分が代替わりの相続＝「代襲相続」と言うものをやっております。


問題点
１，今のままなら売れもせず、永遠に固定資産税を支払い続けるだけです。
これが共同所要の怖いところです。
・Aさん→この人にも相続が発生します。。
・Bさん→　同上です。
これでどちらかが発生すると、相続の更に相続が発生します。
勿論、まとめる人も大変。誰が土地を引き取るのかも大変。
そのあとの固定資産税も大変ってことです。

現状は「伯父の息子が抑止力になっている」という事であれば、
・3/4＝Aさんお父様
・1/4＝Bさん叔父の息子（既に代替わり）で相続済


２，業者が動く＝お金になるからです。
＝要は「不要な土地は売れるときに売っておけ。」ってこと。
「不動産会社からしたら父だけの所有にすれば、その土地になにかを建設するなり、いろいろとやりやすいから勧めてきているように思えてきました。」＝プロが見て価値があるから打診を掛けるのです。

同じ街で駅から５分程度で１５坪程度＝それ程お金にならない。逆に１５０坪ならアパート経営や駐車場としても利用が可能。こう言えば伝わるでしょうか？￥＾＾


３，最初の回答者様への返信の問題点お父様が他界時

仮に、伯父の息子から1/4の権利を買い取ったとしても、父の単独所有になるだけで、万一、父が亡くなった場合には、母や私と兄弟にまた分割されてしまうということなんですよね。この点は、なんとかならないのでしょうか。


・3/4＝Aさんお父様　：　→更にお母様、ご質問者、兄弟何人か予定
・1/4＝Bさん叔父の息子（既に代替わり）で相続済

という事であれば、下記がベスト
①一番若い人間に纏めて相続させる。＋叔父さん息子から買い取り。
②長男か長女に相続させる。などがいいです。

お父様だから、お母様に！絶対！！という妄信だと「年長者は普通最初に死にます。」そうすると相続の相続が再び発生します。
逆に若い方に相続させると暫くは大丈夫です。

勿論、若い方もお金が必要なので、よく話し合って自分の場合は、下記のとおり法定割合をベースにしました。遺産分割協議書は作成しました。
・母：現金のみ1/2
・長男：「現金＋株式」で1/4
・次男：「現金1/4」＋家・土地は別腹です。
長男が一番泣きました。＋株式は評価損が４桁ｗｗ

４人全員で相続したとします。
４人それぞれに相続が発生します。

共同所有のデメリットです。
https://mochibun-kyokasho.com/real-estate-shared …

共同所有の土地売却です。
https://iekon.jp/kyoyumeigi-mochibun-kisochishiki/

少しでも参考になれば幸いです＾＾

この回答へのお礼

詳しいアドバイス誠にありがとうございます。ですが、質問した私があまりにもわかっていないことがさらに理解できました。たしかに固定資産税というものを父が払っていると耳にしたことがあります。
土地の価値はおそらくかなりあると思います。駅近でかつアパートなど建設できるだけの土地はあるので。
もう回答してもらえる期間は過ぎているので残念なのですが、そもそも伯父の息子Bから買い取って父の単独所有になったとして、仮に一番若い私が相続するとしてもそれは父の死後ですよね。自分としては父がだれかに騙されてその土地が別の第三者に利用されることの方が恐ろしいのですが、それを抑止する方法がない以上は手をつけないのが一番な気がしています。

お礼日時：2022/01/03 19:06

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2022/01/02 12:14

>そもそも個人と個人が売買をしているのに税務署に対して、「～円で買った！」とか報告が必要なのでしょうか

譲渡所得には税金が課税されます。これはご存知ですね。
不動産の所有権移転は法務局で登記しますが、この情報は税務署に報告されてるので、譲渡あるいは贈与を原因として所有権移転登記があり、譲渡所得の申告あるいは贈与税の申告がなければ「どげんしたとですかぁ」と税務署から聞いてくることになります。

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2022/01/01 23:02

NO2回答者です。

共有持ち分についてですが、
「例えば 100m2 の土地なら、父に 75m2、伯父 に 25m2 の所有権があるってこと。」
という回答があるようですが、これ間違いですから。
分かりやすいように説明してくださってると思うのですが、勘違いをされるといけないので指摘しておきます。

共有というのは「共に所有してる」ということで、上記回答のように区分はできません。
ありていに言うと「ここまでは俺の土地だ。この線より向こうがお前の土地だ」という分け方はできません。
一つの荷物をAとBが一緒に持っていると思えば良いです。Aが持ってる部分がAのモノでBが持ってる部分がBのモノだという話ではなく、一つの荷物そのものがAとBのモノなのです。
共有物とは「一緒に持っている」だけです。
法的には共有部分（持ち分という）だけの売買贈与は可能です。
可能ですが、土地の共有とは、土地を荷物に例えると、その荷物を共有者で持ち上げてるイメージですので、荷物の運び手が二人（つまり、共有者が二人）程度なら運び安いですが、共有者の死亡によって、運び手が死亡者の数だけ増えていくことになります。
共有者に子が５人いれば、共有者の死亡によって、荷物を持ち上げてる者が６人増えることになります。配偶者＋子で６人です。
これでは荷物（今回は土地ですが）をいじくるときに自分以外の６人の同意をいちいち取らないと身動きできないことになります。

話が飛びますが「相続発生のときに、めんどうだから法定相続にしてしまう」「父の土地を兄弟での共有物にする」のが専門家からは「それは止めた方がいい」と言われるのはこのためです。
兄弟姉妹はそれでなんとかしても、兄弟姉妹がいざ死亡した時にねずみ算のように増えていくので、一つの土地の共有者が何十人もいるということになります。
どうでも良い土地なら構いませんが、どうでも良いと言えない土地なら「単独所有」がベストなのです。

この回答へのお礼

追加でのご説明、ありがとうございます。
こちらの回答をみていてすこしずつわかってきたのですが、父は高齢で、こういった不動産会社から色々と声をかけられているようです。
不動産会社からしたら父だけの所有にすれば、その土地になにかを建設するなり、いろいろとやりやすいから勧めてきているように思えてきました。
といって、私のアドバイスなど昔から聞く耳はもっていない父であり、何事もほったらかしにするくせに、困った事態になると泣きついてくるような父なので、ある意味、いまの状態は（伯父の息子が抑止力になっている）とも考えられるのかとも思えてきました。要するにその土地になにかしたくても、不動産会社は伯父の息子の許可も必要な状態ということですよね。
その先のことを考えるとたしかに困難な事態を迎えるのかとも思えるのですが、私にはどうしようもないことがわかりました。唯一できるのは、こういう考え方があることを父に話すだけですが、おそらくは何も考えないと思います。

お礼日時：2022/01/02 10:23

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2022/01/01 22:37

一つの土地を共有状態にしていると、所有者が死亡すると相続によって所有権が移転するので、土地の処分時や建物を建設する際の法律関係が複雑になります。

複雑になるとは一言でいうと「相続人が増えること」です。
今後何十年のことを考えると一筆の土地を利用するのには「所有者が一人」が断然行動しやすいのです。
例として、土地を担保にして借金をする際にも一筆の土地の所有権者が４人になっていたら、自分はともかく他の３人に同意書を書いてもらう必要があります。
この３人が近隣に住んでるなら大きな問題はないですが、仲たがいしてるのか、実は親戚だけど顔も知らないとかだと「こんにちは、私は誰々で、こんかいどうのこうので、判子押して欲しいのですが」というだけでも苦労です。
そのうえで予想されるのは「その所有者が死亡してる」ケースです。子が３人いる人ですと先の「３人に挨拶せんとイカン」が「３＋３－１」（一人は死んでるから）の５人になります。
「え～、私は死んだあなたのお父さんの従兄弟に当たるのですが、某土地を共有してまして。事業の都合でこの土地を借入金の担保にする際に、共有者のお父さんの同意が必要なのです。しかしお父上が既にお亡くなりになってるので、相続人のあなたに同意をしてもらう必要があるので、お願いします」という話をしないといけません。

ああ、いいですよと判子を押してくれる人ばかりではありません。「あんた、都合のいいこと急に言い出すな。親父の土地だから俺たちが自由にする」とか言い出すかもしれません。
あるいは外国に住んでしまってるかもしれませんし、成年後見人の後見を受けてる者だと成年後見人の同意が必要となります。
とにかく一筆の土地を共有してると「これから権利者がどんどん増えていく」「その権利者が何を言い出すのかわからない」状態になるわけです。

不動産屋としては、一つの土地に対して「私が判子を押したらそれで契約成立だ」という単純な状態にしておくのがベストなんです。
ですから「共有物」に対して共有者に金を払っても買い取ってしまい「自分の物にしてしまえ」というアドバイスをしているのです。

その際に相場より安い価格での売買は買った人間に贈与税がかかるので「えーと、相続税評価額を出して、それに１，２５を掛けて」と贈与税対象とならない計算をしてるわけです。

今回の件は相続税とは直接関係がありません。
今生きている父上の所有不動産を相続（父上が死亡すること）発生まえに「うっとうしい手続きをしなくて良いように、少々金がかかってもいいから済ませておこう」という提案でしょう。
けっこう優秀な不動産屋さんだと私は思います。

この回答へのお礼

＞相場より安い価格での売買は買った人間に贈与税がかかるので「えーと、相続税評価額を出して、それに１.２５を掛けて」と贈与税対象とならない計算をしてるわけです。
追加で教えてください。相場より安い価格で伯父の息子から購入したとしたら、贈与税がかかることは理解できたのですが、そもそも個人と個人が売買をしているのに税務署に対して、「～円で買った！」とか報告が必要なのでしょうか。また仮に相場より安い価格で購入したとしても報告の時に相場価格で買ったと言ってしまえば誰もわからないように思うのですが？？？

お礼日時：2022/01/02 10:16

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/01/01 21:24

＞1.そもそも共有持分ってどういうこと…

例えば 100m2 の土地なら、父に 75m2、伯父 に 25m2 の所有権があるってこと。

＞2.父が存命の間に①か②を実行しないとどのようなことが…

父の持ち分が母とあなたの兄弟全員に分散され、その後は何をするにも母とあなたの兄弟全員の同意が必要となってくる。

＞3.不動産会社にとって、このような提案をわざわざするのは…

仲介して第三者に貸すにしても売るにしても、伯父 (既に従兄弟が相続済みでしたっけ) はもちろん、母とあなたの兄弟全員の同意が必要となり、貸すことも売ることも簡単にはできなくなるから。

＞4.相続税路線価格…

相続税や贈与税の算定根拠となる。
定めるのは国税庁。

＞公示地価による金額…

国交省が定める土地の価格。

＞固定資産税都市計画税…

不動産の持ち主に課せられる地方税。

＞5.父が亡くなった場合に、仮に私が相続するとしたら相続税が…

相続税は個々の遺産毎に判断するのではなく、あらゆる遺産を合計して考えますので、ご質問文だけではイエスともノーとも答えられません。

とにかく
3,000万 + 600万 × [法定相続人数]
を上回らなければ、相続税は発生しません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

土地は前述のとおり「路線価」で上記の式に含めて計算します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

ありがとうございます。
相続者が増えることで、いろいろとややこしい事態になることがわかりました。ただ、仮に、伯父の息子から1/4の権利を買い取ったとしても、父の単独所有になるだけで、万一、父が亡くなった場合には、母や私と兄弟にまた分割されてしまうということなんですよね。この点は、なんとかならないのでしょうか。

お礼日時：2022/01/02 10:12