相続するなら不動産収入のある土地か現金か？

Question

父親が他界し相続が発生しました。相続人は専業主婦の妹である私と会社員の兄の二人です。
遺産は父の自宅、父の田舎にある土地と、現金です。
田舎にある土地は月極駐車場で、父の兄（私の伯父）と父との共有名義でした。固定資産税を払った後の金額で一人当たり、ひと月に２8万円ほどの収入です。
兄は、基本的に不動産の共有名義には反対で、「父の自宅は長男である自分が相続する。
田舎の月極駐車場か現金かどちらか選んでよい。」と言われました。
法定相続通り、遺産はきれいに半分ずつ、というのはお互い合意しているので、私が月極駐車場の方を選べば、あとは平等になるように、現金で調整する予定です。
私が月極駐車場を相続すると、駐車場収入により会社員である夫の扶養から外れてしまい、国民健康保険料の支払い３万５千円、国民年金保険料の支払い１万３千円、２０％の所得税、そして夫の所得税が増えることによって一月あたりの収入が１６万くらいになります。いろいろ引かれて手取りは意外と少なくなってしまうのだな、というのが率直な感想です。夫は５０代前半で定年まであと１０年くらいあります。６５歳になると国民健康保険料も安くなるようですが、あと１５年もあります。
低金利の今、土地の方が良いような気がしますが、伯父と共有になってしまうのが気になっています。伯父は大変いい人なのですが、伯父には３人の子供と６人の孫がおり、私にも３人の子供がおりますので、将来のことを思うと共有名義人が増えるばかりでどうしたものかと・・。自分の売りたいときにも売れないので（持ち分のみ売却できるようですが、他の名義人に迷惑がかかるようです）自由度がありません。私が亡くなった後、うちの子供たちが相続でもめるのも心配です。
現金のほうをもらって、新たに不動産を買うなり、株に投資するなりした方がいいでしょうか？
（駐車場収入の利回りは４％くらいです）

ben0514 · Accepted Answer

正解はあなたが決めるしかできません。
不正解も同様です。

考え方次第かと思いますが、月１６万円と減ったとしても、十分大きな金額ではありませんかね。
現金が必要な理由がなければ、財産価値としては土地評価で分けつつ、その後将来的に現金が生まれる月極駐車場となっている土地を相続した方が分があるように思いますね。

低金利といわれるように現金が現金を生み出す時代ではなくなりました。しかし、不動産はお金を生み出すことができる場合があり、すでに実績のある月極駐車場なのでしょう。
土地の相場次第と叔父様次第ではありますが、叔父様から買い取ることも考えますね。借金をしてでも、相続した現金を利用してでもです。
そうすれば月に入る金額も増えることにつながるでしょう。

新たに不動産を購入するにしてもあなた名義ではローンを組みにくいでしょう。
税負担などを気にされていますが、赤字になることは基本内容であれば結構良い話ではないですかね。
まとまったお金が必要となった場合、計画的な支出であれば月極駐車場を売ればよいのです。
土地や地域時代によっても変わりますが、遺産を分ける際には、相続税などを計算する際の財産評価や固定資産税を評価する際の財産評価を参考にすることが多く、これらの評価は時価相場よりも安いことが多いと聞きます。
当然時価相場による財産評価で遺産を分ける方が平等ではありますが、その場合に有効なのは不動産鑑定士による財産評価が一番で、評価にかかる費用も高額です。不動産屋にはじいてもらったとしても、不動産屋が買い取る金額なのか売却する金額なのかでも、争いのもとになりますからね。

次に税負担その他をお考えのようですが、不動産管理会社を立ち上げ、その不動産を管理させる。その報酬を立ち上げた管理会社におとして、あなたはそこから役員報酬を得る。さらにその会社であなた自身が社会保険へ加入する。今は扶養配偶者として保険料負担のない第三報被験者としての国民年金ですが、会社員のように第２号被保険者である厚生年金となれば、あなたが将来もらえる年金が増額となることでしょう。払った分帰ってくるようにするのです。

また、不動産の名義を法人化できれば、あなたからお子さんなどへの相続での相続税対策などにもできることもあるでしょう。ご主人名義にするとご主人が亡くなった際のお子さんへの相続税負担が増えますが、あなたは法人名義とすることで相続の機会を分けることでの相続税対策にもなることでしょう。会社名義にしていれば、土地を相続ではなく土地を保有している法人の株式を相続となりますので、お子さんたちがもめても、株式などで相続させ、配当や役員報酬で分け合って受け取ることもありでしょう。

健康保険の保険料分や所得税や住民税負担は、必要経費と考えられるようにしておくとよいでしょう。また、国民健康保険と社会保険の健康保険を医療費負担３割ということで同じように見る方がいますが、社会保険の健康保険の方が医療費以外の保険給付で手厚くなっています。年金も通常の年金給付だけではないので同様です。

共有は避けるべきであるのは、私も同意見ではあります。そのための法人名義という利点もあります。ただ、お子さんたち兄弟姉妹だけでなく、叔父様のお子さんらを考えると難しいことはあるでしょう。買い取りたい、高額現金が必要で売却したいと考えた場合、共有名義者の了承がないと持分売却で、売りにくい、売却価格も下がるとは思います。しかし、そうなって困るのは叔父様のお子さんらも同様です。どこかのタイミングでどちらかになるようにする努力をしつつ、それまではお金を生み出す財産にしておいてもよいとは思いますね。

遺産に期待する人のすべてを否定するつもりはありませんが、ラッキーに降ってきた財産であると思えれば、基本宛てにしないで生活設計されていることでしょう。手元がプラスであり、現金より不動産屋会社で持ち越したり、時間稼ぎ後に単独所有やそれに近い状況を目指せばよいと思います。
ただ、そういった場合には、ご主人やお子さんからの理解も必要でしょう。
中には面倒な財産より目先の財産と考える人も少なくはありませんからね。

何でしたら、その月極駐車場の土地の持分について抵当権を設定して、お金を借り入れて新たな投資資産を考えるネタにしてもよいでしょう。借金は悪ではありません。計画的な設計によるものであれば投資の一つです。

のなつぺ · Answer

不動産を買うに大きな資金が必要ですし、株の投資は素人では利益が出せない可能性が高いです。
駐車場の収入が入りますが、駐車場にかかる固定資産税やその他経費を計上し差し引くことができるので、所得はプロパーではありません。
土地の名義変更には登録免許税や司法書士に依頼すると報酬が掛かります。
ただ、名義変更しないことによる罰則規定はなく、固定資産税が納税されれば問題ないので、あえて名義変更を遅らせる方も居られます。
ご自身で名変すれば費用が抑えられるので、時間をかけてご自身で取り組まれる方も多いです。
土地を売却するも父の名義からまずは名変してその後の売却となると、手数料等が2重となり、一時的な雑所得が増え、翌年所得税や健康保険料、住民税などが増えてしまいます。
税金は所得に応じて課税されますが、各種控除もありますし、所得以上に課税されることはありません。

mukaiyamo · Answer

＞田舎にある土地は月極駐車場で、父の兄（私の伯父）と父との共有名義…

今あなたが住んでいるところの近くにあるのならともかく、遠隔地で賃貸経営しても維持管理がたいへんです。
お書きのような皮算用どおりお金が残るわけではないですよ。
考えが甘いです。

伯父さんが地元にいるのなら、父の持ち分だった分を買い取ってもらえないかお願いしてみることです。

時価よりは若干安くしか買い取ってもらえないでしょうが、親の遺産などなかったものと考えれば、安くても儲けものです。

相続するなら不動産収入のある土地か現金か？

正解はあなたが決めるしかできません。

不動産を買うに大きな資金が必要ですし、株の投資は素人では利益が出せない可能性が高いです。

＞田舎にある土地は月極駐車場で、父の兄（私の伯父）と父との共有名義…

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