皆さんの分譲ﾏﾝｼｮﾝの大規模修繕工事の実施周期は→12ケ年ごと或いは13ケ年以上のどちらで、実施さ

Question

皆さんの分譲ﾏﾝｼｮﾝの大規模修繕工事の実施周期は→12ケ年ごと或いは13ケ年以上のどちらで、実施されておられますか？
◼️当方のマンションでは)第１回目大規模工事は,12ケ年で行いましたが→次の二回目工事の実施は,13ケ年後で、1年延長して実施します。
　　【延長理由】　　
▼国交省のｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝでは)標準的な周期は12年ごとと,記載されているが→(これは)あくまで一応の目安で法的な義務ではなく、建築基準法でも,新築又は前回工事後～13ケ年内で①10年～3ケ年以内に外壁打診検査して異常なければ　(又は)②大規模工事を,13年以内の実施ならば→問題ない,との行政への照会して,回答ありました。
◼️以上の確認と専門工事業者にも･外壁や屋上の劣化状態を調査でも,次回13年後での大規模修繕工事の実施を決議予定です。
【認識】
何でもかんでも)以上の調査しないままで→儲け主義の管理会社の『工事実施をやらなければ、大変な事によりますよ』との脅かし的な発言で、何もわからない管理組合の理事会への説明により→12ケ年ごとに大規模修繕工事をやっていけば→貴重な修繕積立金は,いくらあっても底をついてしまい→赤字化による毎月の支払う修繕積立金は,不足してしまいます。
◼️どうぞ,組合員･理事の方々は、管理会社へ建物等の管理については→丸投げせずに、自ら専門知識を少しでも理解して、貴重な管理費や修繕積立金を無駄なき節約して,適切な管理業務をやらなければ、と感じております。
◼️皆さんの分譲ﾏﾝｼｮﾝの管理組合では,どうですかしょうか？

Lescault · Accepted Answer

今まさに私の住んでいるマンションでもそれで悩んでおりますが、ここの場合は管理会社が比較的しっかりしており、管理組合の決定を尊重してくれてますね。既に修繕計画に定める大規模修繕時期（１３年以上過ぎていると思います）を過ぎてますが、管理会社が簡易検査を実施してくれており、まだ早急に修繕を実施しなくても大丈夫（悪いところはちらほら見つかるものの）ということで、現在再度修繕規模を評価するための作業監督会社を選定し終わったところです。これから１年位で評価し、修繕実施会社を選定して作業に入る予定です。
修繕積立金は、昨今の物価上昇の影響で当初の積立額では将来的に不足するのは明らかですが、この点は住民アンケートも実施し、８割方の住民が毎月の積立金値上げに肯定的との結果が出ており、早急に検討予定です（高額の一時金を取られるよりはよいということ）。
当マンションは幸か不幸か販売当時に施工販売会社の上級管理職であった方（現在は子会社の役員）も居住しており、このマンションの成り立ちをよくご存じで管理会社（こちらも施工販売会社の系列会社）に顔が効くこと、大手ゼネコンの現役や元社員さんも複数人いらっしゃるので、その点も助かっています。

merciusako · Answer

最終的に、マンションの建物は、立て直しか維持かの選択を迫られます。

マンションの耐用年数は６０年と言われており、これが分岐点です。
現在は、キチンと手を入れれば１００年は保つと言われていますが、相当な補修費用が必要なことは言うまでもありません。

で、６０年ですが、修繕周期の１２年を１３年にしたからと言って、大規模修繕工事の回数が減らせるわけではありません。
つまり、たいした違いはないのです。

現在の業界では、「修繕周期１８年、大規模修繕工事ではなくて、中規模修繕工事」という考え方もあります。
これなら、大規模修繕工事の回数は減らせます。

また、大規模修繕工事では足場を架けますから、足場を架ける工事をやるときに他の工事もまとめてやる、という発想です。

ただ、これだと大規模修繕工事の実施年だけ極端に多額の資金が必要になります。
そのために、修繕積立金を大幅に値上げする必要が出てくるのです。

所有者の高齢化が進めば、簡単に大幅な値上げに応じることは難しくなってきます。

そこで、大規模修繕工事ではなくて、必要に応じて工事をする中規模修繕工事に切り替えた方が、大幅な値上げにならなくて済みます。

足場が必要な工事はまとめてやるとしても、それ以外の工事は、いつでも良いのです。

大規模修繕工事をやれば、未来永劫大丈夫というわけではないですし、マンション毎に立地条件や、所有者の意識の違いはあるわけですから、大規模修繕工事も柔軟に考えた方が良いのです。

「管理会社に言われるまま」というのが、特に最悪ですね。

理事会で、平時から大規模修繕工事についての考えを検討して、所有者に周知していくことが必要だと思います。

そのような日常的な検討が、いざ大規模修繕工事の計画立案となったときに、所有者全員で考えられる下地になりますから。

枯れ菊さん · Answer

私達の住む、ur分譲団地(52棟1,200世帯)は、築50年経過して居ますが、大規模修繕工事は、
1回/15年です。
細かくは、屋根庇が落ちたり、はベランダが、剥落したりしますが、その都度、補修で済ませています。
今迄は、天井防水2回、階段防水1回、外壁塗装1回のみですが、
特に問題無く過ごしています。

枯れ菊さん · Answer

入居時に組合が設立され、組合規約が発行されました。
小さな改変は、総会の決議に委ねられ、現在に至って居ますが、大要はは変わらず、建て直し理論も排出しますが、何せ、1200世帯52頭の自主管理体制を敷いて居ますし、住民自体が高齢化し、建て替えなぞ、資金面も有り、昭和45年(1965年)の建築乍ら、震度6迄の耐震力が有り、今回、11棟有るピロティ棟の耐震工事が、発注されました、
ELBの無い低層階(5階)の鉄筋鉄骨構造(11棟のみラーメン構造)なので、このまま、100年構想、又は、次世代に託す他は、無いのが、現状です。

皆さんの分譲ﾏﾝｼｮﾝの大規模修繕工事の実施周期は→12ケ年ごと或いは13ケ年以上のどちらで、実施さ

最終的に、マンションの建物は、立て直しか維持かの選択を迫られます。

私達の住む、ur分譲団地(52棟1,200世帯)は、築50年経過して居ますが、大規模修繕工事は、

入居時に組合が設立され、組合規約が発行されました。

今まさに私の住んでいるマンションでもそれで悩んでおりますが、ここの場合は管理会社が比較的しっかりしており、管理組合の決定を尊重してくれてますね。

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