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この度、中古住宅を購入しました。
退去されてから1週間ほどで転居したのですが、前の持ち主さんの息子がタバコを吸う方で、その部屋だけタバコの臭いが凄く臭くて、部屋に入ることすら困難です。
子供部屋にしようと思っていたにも関わらず、タバコの臭いの為に、子供部屋を使わせることが出来ていません。

不動産屋に言っても、タバコについては調査しません。「中古住宅なので、現状の引き渡しということで。と何かにつけて事を終わらせようとします。

実際、使えない状況なので、売主にクロス貼替の費用を持ってもらうように相談するのは、おかしいですか?

質問者からの補足コメント

  • ありがとうございます。
    実際に居住中の物件を見たのですが、その時は気付かなかったんです。契約時もわからず、最終、自宅内の家具をどれを残すかということを話し合う時に息子さんがおられて、初めてタバコを吸っている姿を見てわかりました。
    恐らく、タバコの臭いが残るので、退去時にはその部屋を徹底的に綺麗にして出てもらいたいと仲介業者にお伝えていたのですが、全くされていない状況でした。

    No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2022/04/27 23:59
  • 皆様、ありがとうございました。
    色々調べた結果、費用負担は難しいと言うことがわかりました。
    気付いた時に契約ストップしてもよかったのかもしれません。
    諦めるしかないのですが、自分で何とか頑張ろうと思います。

      補足日時:2022/04/28 21:18
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A 回答 (10件)

タバコの臭いは壁天井を張り替えないと完全には取れません。


天井と壁を念入りに中性洗剤で拭き上げるとかなり良くなります。
タバコのヤニは水溶性なので水拭きと臭い消しを併用します。
現状引き渡しなので自分でやるしか方法は有りません。
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>退去時にはその部屋を徹底的に綺麗にして出てもらいたいと仲介業者にお伝えていた



伝えただけですか?
伝えただけなら綺麗にする義務はないですからね。


中古物件は現状渡しが原則です。
基本的なクリーニング(掃除)は別にして、匂いが気になるなら自分でやるべきだし、場合によってはクロスの張替えなどをするのが普通です。

ですから不動産会社のいう事が正しいです。
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お気の毒にと思う。


>息子さんがおられて、初めてタバコを吸っている姿を見てわかりました。

そのときに話を止めないと。
タバコに拒絶反応を見せないと。
非喫煙者なら住宅の購入のときにタバコを吸っていたかを必ず聞くべきと思う。
自分は非喫煙者、吸わない人間にはタバコの刺すような強烈な刺激臭が無理だ。
これはクロスを変えても消えはしない。
鴨居など木部にも染み込んでいるし、それだけ臭えば黄色に変色しているよ。
タバコはクリーニングでもクロスの貼り替えでも無理。
天井、床、建具のガラスにもヤニの色が付いている。
ネコの排尿以上の悪臭が部屋中にあるイメージだ。
だから喫煙者が居た住宅は安い。

>退去時にはその部屋を徹底的に綺麗にして出てもらいたいと仲介業者にお伝えていたのですが

徹底的に、綺麗に、が無理。
例えば具体的に何をどこまでするか、数値目標でも立てるなどして仲介業者と契約の文言にでも残さないと。
もちろん追加の費用もかかろう。
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>実際、使えない状況なので、売主にクロス貼替の費用を持ってもらうように相談するのは、おかしいですか?



これは気の毒だけどムリだよ。

質問者の主張は一般人としての心情は共感できる。
ただ、一般人の常識とは別世界である法律の部分では、質問者の主張は一切通用しない。

というのも。
「使えない状況」というのは、例えば屋根や壁や床に大穴が空いて人が入れる状態ではないというレベルの話。
本件ではタバコのにおいということなので、使えない状況とは言えない。
また、タバコの匂いに対する感覚は個人差もあるので、住めない・部屋に入れないというのは質問者個人の感覚であり社会一般の感覚ではないしね。


>退去時にはその部屋を徹底的に綺麗にして出てもらいたいと仲介業者にお伝えていたのですが、全くされていない状況でした。

これはリフォーム渡しという売買条件の話になるので、そこまでの話をしているかどうか。
たぶん、質問者も含めてそういう話として認識はしていないはず。
また、買主が”徹底的に奇麗にして引き渡す”という希望を言うのは自由だけど、売主には応じる義務はないので、希望が通るとは限らない。
おまけにいえば、一般的には買主がリフォームするので、売主は現況有姿で引渡すことで足りる。

つまり。
本件の場合は修繕費を請求することは”おかしい”ということ。
クレーマーまがいにゴネることで、売主側や仲介業者からなにか便宜があるかもしれないけどね。


他方。
仲介業者にクレームをつけて仲介手数料を減額させるか清掃代を出させるくらいのゴネはできるかもね。
質問文を読む限りは法的には業者の落ち度を責めることはできないけれど、客とのトラブルを回避したいと業者側が判断すれば、その部屋の特殊清掃費くらいは出すこともあるだろう。
ただ、その場合でも、本件のタバコ部屋が社会一般的に見て、住めないというほどじゃないにしても臭いがひどい状態であればの話だけどね。
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後、仲介業者に信義則に基づく説明義務違反があったのではと主張するのはどうでしょう。


これもダメ元、しかも仲介業者は今後関係も無くなりますし。
仲介業者は不動産購入者の利益保護のために取引関係者に対して審議誠実を旨として業務を行う責務を負っているのだから
宅建業法35条に定める重要事項だけでなく、信義則上買主が売買契約を締結するかどうか決定付けるような重要な事項について知り得た事実についてはこれを買主に説明告知すべき義務があるという判例があります。
これを先に言うと知らなかった気づかなかったと言われてしまうので、先にタバコを吸う家族が居るとか部屋が臭うとか知ってたか先に聞くのがよいと思います。
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#1です。


基本構造部分以外は契約不適合責任が免責されている訳ですね。
ダメ元で民法572条に基づく主張をしてみてはどうでしょう。
https://ja.m.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3% …
部屋に入れない、住めない位タバコ臭いことは売主は当然認識していたはずですし、息子がタバコを吸っていたことも分かっていたはずです。
それに一切触れないのは本条に基づいて考えると免責は認められないのが相当ではないか。
ただ甘受出来ない程の臭いになぜ内見の時に気付かなかったのかという矛盾を主張されると反論し難いのが辛いですが、
その時は窓が開いていたとか空気の入れ替えがされていたのだろうとか言うしかないですが。
住めない位臭いなら子供部屋にする云々は関係なく主張して良いと思います。むしろ触れない方が良いかと思います。
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クロス貼替してもタバコの匂いは確実には消えません。

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中古物件はその時の家の状態を見ての価格設定をされてあなたが買われたわけだと思うので売り主さんに今更部屋が煙草の臭いがして子供部屋に使えないからと言ってクロスの張り替えを依頼しても無駄だと思いますよ。

それに煙草の臭いがするから張り替えを依頼するのはおかしな話だとおもいますがねっ。煙草の臭いがしようがすまいが売り主さんには関係のないこと。中古物件はそれなりに気に入らない事があっても仕方がないこと。新築と違いますからねっ。売り主さんにクロスの張り替えを依頼しても断られるのが落ちだと思いますよ。しょせん中古は中古なんですからねっ。気に入らないならあなたがクロスの張り替えをするしかないと思いますよ。
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見て決めたのではないでしょうか?

この回答への補足あり
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売買契約書でどうなっているかです。


それとその部屋を子供部屋にすることを相手に伝えたかどうかも重要です。
それとその住宅は前の持ち主から買ったのですか。つまり不動産屋が仲介した。
それとも不動産業者から買った、つまり仲介ではないのかどちらでしょう。
仲介なら前の持ち主に契約不適合責任を追及する余地はありますが、特約で免除されている可能性がありますし、
契約締結の過程で子供部屋にすることが認識されていたかが重要です。
まぁその認識はなくても、この臭いでは住めないから住めるようにしてくれと契約不適合責任を求めるのがよいですから、
契約で責任が免除されていないか確認が必要です。
業者が仲介ではなく、売主なら業者は契約不適合責任は免除されないので部屋のクリーニングとかを要求すれば良いです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。今回は、業者の仲介業者がいて、購入したのですが、契約不適合責任には「基本構造に関すること」しか入っておらず、今回の件は、契約不適合責任に入ってないのかなと思います。でも、契約の時に不具合が生活できないくらいのものであれば、言ってくださいと言われていて、私もクロスの色が黄ばんでいるとか、少し臭う程度とかなら自分で何とかしようかと思うのですが、今回のけんは、部屋を締め切っていたら、次入ると気分悪くなるほどなので、生活できないという点に当てはまらないのかと考え中です。

子供部屋にするとは、不動産屋に通常の会話の中でしたお話してなかったので、売主は知らないと言われればそれまでですね。。。

お礼日時:2022/04/28 00:27

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