登記について 祖父が亡くなり不動産の相続登記をしようとしたところ、そもそも登記がなされていなかったこ

登記について

祖父が亡くなり不動産の相続登記をしようとしたところ、そもそも登記がなされていなかったことがわかりました。

どういった手続きが必要になるのでしょうか？

祖父の登記手続きをしてから相続登記を行うのか、祖父を省略して相続登記を行うことになるのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2022/11/02 18:43

登記がされていないというのはどういった状況でしょうか？

未登記家屋などといわれる、登記簿そのものがない物件ということですか？
それとも祖父が行うべきであった相続登記がされていないということなのでしょうかね。

そもそも、亡くなった方が行うべき登記を亡くなった方名義で行うことはできません。なくなっている方は登記申請ができないことは当然ですからね。
ただ所有権保存は可能なようですが、新たな相続登記が求められるので、相続人名義で行うのが一般的なようです。

相続登記漏れの遺産の相続登記であれば、以前の相続を証明する書類とともに今回の相続の証明する書類を合わせて申請することが可能でしょう。

私が経験したのは、事実上父の土地ですが、父の5代くらい前の祖父名義に登記がなっていました。私は父に代わり手続きをしたのですが、登記名義から父の父までは旧民法に基づく家督相続が有効な時代であり、家督相続の手続きを市役所に行われており、戸籍謄本で証明ができました。そのため父の父から父への相続の証明書類が必要となり、叔父叔母の証明が必要なのですが、叔父は存命のため直接お願いし、叔母はなくなっていたのでいとこたちに頼みましたね。
それらをまとめて登記申請をしたと思います。

相続が何回もあったのか、登記簿そのものの存在や内容によっても異なると思います。

登記そのものがない場合には、土地や家屋の表題部の登記申請が必要となり、土地の地目や面積や形など、家屋であれば構造や図面が求められます。
この分野の専門家は土地家屋調査士となります。

次に権利部分の手続きについては司法書士となります。表題部から登記が必要な場合、表題部の登記後に権利部の登記が必要となりますので、二つの資格者に依頼することが一般的です。

報酬を得て代理行為を行うためには資格が必要であり、上記はなわばりのようなものですので超えることはできません。両方の資格を持っている方もいれば、各資格者が共同で事務所をしている場合もあります。また、一方の資格のみであっても、他の資格者と連携や協力関係にあることが基本です。
ただ、まとめて依頼できたほうが安価になりやすいですし、説明等も省けることでしょう。
相続で相続税などが発生する状況であれば税理士の範疇となります。

登記に必要な測量や図面作成、申請書類の作成、相続時絵等の計算や申告書の作成などをご自身で行うことも認められていますが、ほとんど専門家に依頼されるのが多いかと思います。それほど難しく面倒なものだと思います。
土地についての測量ともなると、高額な設備で衛生座標の計算まで必要なので、自分でということはまずないでしょう。

状況を整理して、一度必要と思われる専門家の事務所に相談に行かれるとよいかもしれません。法務局などでも登記相談が行われているので、状況の整理やアドバイスを得るために行くのもありでしょう。

私の知っている事務所では、土地家屋調査士も司法書士も税理士もいる事務所があります。そこですと、遺族年金や土地の利用状況の変更で農地転用等が必要であれば、社会保険労務士や行政書士も在籍しています。相続で争いになる部分があれば弁護士もいますし、相続した不動産の一部または全部を売却したいのであれば、不動産会社が系列にあります。おそらく、工務店などとも連携があるはずですので、建替えやリフォームの上で不動産会社と連携して賃貸に出すなども相談できます。
こういった事務所は数多くはないと思いますが、探せばあると思います。

事情が難しくなく、手続きもそれほど多くなければ、個々の資格者事務所でも十分でしょう。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/11/02 20:16

「登記がされていない」というのは，どういうことでしょう？

祖父名義だと思っていたのに，登記をしたらその先代や先々代名義だった「（祖父名義の）登記がされていない」とか，はたまた祖父が買った不動産の名義が売主らしき人の名義のままになっていたといった「（祖父名義の）登記がされていない」とか，そもそも不動産の現況を示す「（表題部の）登記がされていない」とか，「登記がされていない」というのはいろいろなパターンがあり，そのそれぞれによって対応が違ってきます。

相続の際にもっとも多いと思われるのが，最初に示した先代の登記のままだったパターン（母親の相続のつもりだったのが，いざ登記を調べたら父親名義だったというパターンもある）かと思います。
その場合には，その登記名義人からの相続関係書類（戸籍謄本等）を全部集めることが必須です。そのうえで，相続関係を整理して，その内容に応じて順次登記するのが原則ですが，その順次の相続の中間にある人が1人の場合では，一括して登記することが認められています（たとえば，A→B→C→Dといった具合の数次相続であれば，登記原因にそれを示すことで，A→Dへの登記が可能ですが，中間に複数の相続人が現れてしまう場合には，各相続ごとに登記しなければならなくなる）。

それがちゃんと理解できていて，対処方法がわかるのであれば，自分で登記することも可能でしょう。
でもそれができないのであれば，司法書士に依頼したほうがいいと思います。
結果，中間を省略できるようなものであれば，司法書士はそのように登記をしますし，省略できずに順次登記すべきものであれば，そのように登記します。

ちょうど今なら，対象は土地に限定されますけど，中間の死者名義にする登記については，租税特別措置法による非課税措置があります。中間を省略できない登記がある場合であれば，なおさら今やっておくべきです。
それに戸籍謄本のうちの除籍や改正原戸籍については，保存期間の問題もあります。放置している間に，必要な戸籍謄本等が得られなくなってしまうこともあるんです。

先延ばしは得策ではありません。なるべく早くに片づけておくべきでしょう。

No.1 回答者： mikinon 回答日時： 2022/11/02 17:21

相続される方で登記を行うことになります。

https://izumi-souzoku.jp/column/souzoku-kiso/mit …