住宅を新築する土地について

私は結婚をして２年目、子供なしです
ゆくゆくは夫の両親、、またはどちらかが亡くなってから、、になるかと思いますが同居する予定です
今仮住まいをしている借家ですが、家賃がとても高く２人で働かないととても住めるところではありません。そろそろ子供も欲しいと思っていたころ、
夫の両親から住宅取得のための資金を協力する…という話を頂きました。私の両親からも、父が所有している土地があり、じゃあそこに住宅を建てたら？という話があります
土地の名義は父のまま家を建てたほうがいいのか、私、もしくは夫の名義にして家を建てたらよいのか悩んでいます。
贈与税や相続税の問題もあり…できるだけ余分なところに費用をかけたくありませんが
夫の名義ではない土地または住宅の場合、家相…というか運気が下がる、、というのも聞いたことがあり
夫と夫の実家の方では深刻な問題と考えているようです
私の父からは、できれば土地は私名義で譲りたい…と考えているようですが、夫側では、夫の名義でなければいけない…という意思が強いようです
私自身は、名義にとくにこだわりも何もないのですが、とにかくこんなチャンスはないので、うまく乗りきって家を建てる方向にもっていきたいと思っています
税法などに詳しい方や、アドバイス、、宜しくお願い致します

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/04/11 16:21

>土地の名義は父のまま家を建てたほうがいいのか、私、もしくは夫の名義にして家を建てたらよいのか悩んでいま

す。

まず名義を変更する－＞所有権が移転するということで、これは売買するか贈与するかになりますが、贈与の場合ですと非常に高額な贈与税がかかるので、相続時清算課税制度の適用などを考える必要があります。
つまり、少なくともご質問者の父親－＞夫という贈与は考えられません。（高額な贈与税がかかり、上記課税制度の適用も受けられないから）
で、売買ですが、これは現金でその不動産の相場価格で購入できればよいのですが、ローンを組むとなると、まずほとんどの金融機関では親子間売買でローンを組んでくれるところはありません。
なのでローンを組む必要があれば、その方法は使えません。
つまり土地を夫の名義にするためには売買しか方法がなく、それも現金購入でなければだめということです。
この具体的に贈与税のかからない金額については、その土地について税務署に確認してください。税務署では土地評価額を持っていますので、基本的にはその評価額での売買であれば贈与税は課税しません。

で、もし夫が購入できないということですと残る選択肢は、

・父親名義のまま
・相続時清算課税制度の適用を受けてご質問者に贈与

のどちらかになります。
ちなみに相続時清算課税制度の適用を受ける場合、基本的には父親の年齢は６５歳以上、ご質問者の年齢は２０才以上でなければなりません。
もし父親の年齢がそれに満たない場合には、相続時清算課税制度の住宅取得特例を使う事になりますが、要件が色々ありますので、必ず税務署に要件を確認し、相談しながら進めてください。

ちなみに今回は親からの土地の提供の話でしたが、現金などについても親からの援助は基本的に贈与税の対象ですから、必ず贈与を受ける前に税務署に確認しながら進めてください。
住宅取得特例は存在しますが、要件を満たさないと特例の適用が出来ず、高額な贈与税がかかります。

（ちなみに夫婦間も同様ですから持分登記については十分に気をつけてください。基本は出資した人の割合で登記するのが原則です）

この回答へのお礼

色々な本を見たり調べていても理解できなかったことを
わかりやすく応えて下さりありがとうございます
相続時生産課税制度というのがあるんですねー。
父はまだ６５歳にはなっていないのですが、、まずは、税務署で評価額を調べてみます。
それにしても贈与税ってなんて高いんでしょうxxx
親から子に、または夫婦間で、モノ・金銭のやりとりに税金がかかるなんてそもそも納得できていません！！
＞現金などについても親からの援助は基本的に贈与税の対象ですから…
今年いっぱいは無税で贈与出来る制度があると聞いたことがありますが、、それも税務署に確認してみます
どうもありがとうございました！！

お礼日時：2005/04/12 19:35

No.2 回答者： chako3chako 回答日時： 2005/04/11 14:44

運気とか税法の観点ではないですが、

「名義」というのはとっても大切なテーマだと思っています。

私の遠い知人は、孫が生まれたときにその嬉しさから、
同居して住んでいた家土地を少しずつ孫の名義に変えたんです。どうせ一緒に住んでるんだしって安易な気持ちで。ところがあろうことか、息子（名義人になった孫の父親）が急死。その２年後には嫁が子連れで再婚したんです。

家も土地も孫のものですから、法律上仕方のないことなんですが、知人夫婦は年老いた身ですむところを失い、ホームへ入居。その豪邸には、孫とかつての嫁が新しい生活を築いています。

「名義」というのはそういうことです。
父上が娘名義で土地を譲りたいのは当然でしょう。しかし、それをご主人側が嫌がるのも当然ですよね。万が一にもa-japanさんが離婚や死別をするような局面になった時にはとーっても面倒なことになりますもん。

夫婦ふたりだけにとっても離婚や死別・資産名義は面倒です。
そこに互いの親まで巻き込むことになったら、
想像を絶する煩雑さが起きます。

この回答へのお礼

ワタシは「名義」の事をあまり深くは考えていませんでした。
やっぱり夫のみならず、男なら、、いい話であってもあまり気乗りしないものですよね。。
他の方の意見も参考にすると、両家での話し合いが必要になってくるかと思いますが、もう少し税制の事なども調べて、
なるべく主人の名義で進められるよう頑張ってみます！ありがとうございました

お礼日時：2005/04/12 19:20

No.1 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/04/11 14:40

まず、物件の評価額にもよりますが土地はお父様の名義のままの方がいいのではないでしょうか。

あなたにご兄弟がいれば内容も変わりますが、現段階で贈与となると相続よりも費用がかかります。
まして、ご主人に贈与という形を取れば、他人への贈与ですので、何ら控除が無いと考えなければなりません。

土地の売買という方法もありますが、売買価格をまず決めなければいけません。
この価格が相場より低いとなると当然また、贈与税の対象になります。
また、お父様には売却による不動産所得税がかかることも計算に入れておかなければいけないと思いますよ。その負担をご主人やご両親はされるおつもりはありますか？

建物だけご主人の名義で建築されてはいかがですか。
その場合であっても、たぶん銀行からは土地に抵当権設定の申し出があると思います。その場合でもお父様の協力が必要となるわけです。
それでもし嫌だということになれば、どうしようもないと思いますね。一からご主人にがんばってもらうしか無いでしょうね。

この回答へのお礼

売買の場合も、価格が低いと贈与税の対象になるのですね。知りませんでした…
やはり、土地は父名義のまま建物を建てたるのが、一番いいような気がしてきました。どうもありがとうございます！

お礼日時：2005/04/12 19:13