親子間の土地契約について

Question

義母（80歳）が保有の土地に20年の期間を定めて事業用借地権設定の合意書をかわすことになりました。
ところが確定申告や固定資産税の支払・・・他の管理についての煩わしさがあるため、夫が管理することになりました。賃料は夫の口座に振り込まれます。
事業用借地権設定等々の契約は事業者と夫の間で結びます。

この場合、義母と夫の間でどのような契約をすればいいのでしょうか？
夫が義母から土地を借りるということで使用貸借契約でいいのでしょうか？賃貸借契約でしょうか？

夫には妹や弟がおりますので、金額や経過など後々のために説明できるようにしたいと思います。

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

父の所有する不動産の管理も私がしておりますが、賃貸借契約の名義も家賃振込み先も確定申告も、父の所有物についてはすべて父の名前でやっています。

父はノータッチですが、賃貸人名義は父、家賃振込先の名義も父、確定申告も父名義の書類を私が作って税理士に渡します。

所得税などは、父の口座から自動引き落としです。

税務署は何度も来ていますが、その点についてはなんら、クレーム・指導を受けたことはありません。

委任状の提出なども求められたことはありません。

ご主人が管理していても、お母様名義の口座に振り込まれるようにしておけば、贈与税だのなんだの、有らぬ疑いを招くこともなく、税務上まったく問題ありません。

あとで脱税だと言われたり、手が後ろに回ったりするリスクを気にしないならどうでもいいのでしょうが、少なくても、税理士とあれこれ検討した結果、私はそれが一番良いと判断してそのようにやっていますので、それをお勧めせざるをえません。

妹さんや弟さんとの関係でも、それが一番説明しやすいのではないでしょうか。

２・３例を挙げますと

私が父から使用貸借（賃料タダ）で借りて、第三者に賃貸（有料）して、家賃を自分の口座に入れて良いのなら、父の預金増加を防ぐのに役立ち、いつかは来る相続税を大幅に減らすことができるので、大助かりですが、税務署は許さないでしょう。

民主党の鳩山由紀夫さん一族は、どうも特別待遇を受けているふうにしか思えませんから、別ですが。

私が父から賃借して第三者に転貸する方式は、私が父に払う賃料の額が「相当」なら認められるでしょうが、毎月キチンとお父に家賃を払うことを求められますし、相続時の借地割合に問題を生じます。

相当でなければ、否認され、贈与税を追徴される危険があります。

借り主が来たから私が父から借りる・転貸する、空地になったら父との契約も解除する、というやり方をすると、「利益操作」と認定される危険があります。借りたら、空き地になっても父に地代は払わないとにらまれます。

信号待ちで追突されて会社を休んで、その過程分かったのですが、会社が黒字になったから取締役の報酬を上げよう、赤字だから報酬を下げようとすると、大幅に課税額が増えます。

なんで？と聞いたら、財務省はそういうのは「利益操作」だと思っているのでしょう、ということでした。

途中で大赤字になると分かっても、税務署に届け出た額は変えられないのだそうですから、上記のような臨機応変・自由自在に支払い有無や額を決めていたら、まあ、ダメでしょうね。

fujic-1990 · Answer

１番回答者ですが、訂正と追加です。

『借地割合』に問題がおきると書きましたが、私が書きたかったのは「貸家建て付け地」かどうかに問題がおきるとことでした。

根っこは同じなので、売買などに際して借地割合でも問題がおきるのかもしれませんが、一応前回、私が書きたかったのは貸家建て付け地問題でした。

追加は、今日思い出したことです。

親が亡くなると、その人名義の口座が自動閉鎖になりますよね。

すると、その口座から出金できなくなって、たとえば修繕代金が払えなくなったりするケースが出ます。

それは非常に困る事態なので、親名義の物の家賃や地代を、"税務署に届け"を出して「財産管理のため」子供名義の口座に入金させることを認めてもらう制度があったはずです。

税務署への届けが必要ですが、出せば、テナントから子供の口座への入金が（親から子への）贈与・脱税などでないことを公認されますので、親子間できっちりした賃貸借契約を締結しなくてもよかった・・・　ような気がします。

（もしかしたら、届出の際、親子間の契約書を出せと言われるかもしれませんけど・・・　ちょっと不勉強です。興味がありましたら税務署にお問い合わせください）

そういう制度があることを逆から見ると、届けを出さないで子供の口座へ入金させると「贈与とみなすよ」ということかもしれません。

そこまでいかなくても、贈与とみなされるカモ　というリスクは覚悟しておいたほうがいいかと思います。

まだ一応父は元気ですので（笑）、私がそれを利用する予定はないですけど、いつかは利用しないといけないかもしれませんね。

不動産賃貸業を営んでおります。