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私は企業に勤めるサラリーマンです。妻はパート。
給料は全て妻に渡しています。
マンションを一括で購入したいのですが妻名義で購入出来ないでしょうか。
ちなみに私の年収は1000万。妻は130万。
購入マンションは約3000万です。

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A 回答 (13件中1~10件)

>一括で購入したいのですが妻名義で購入出来ないでしょうか…



できなくはありませんが、多額の贈与税が発生するおそれが多分にあります。
ただ、あなた方が結婚後20年を経ているなら、
「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」
が適用されますのでご一考ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm

>給料は全て妻に渡しています…

日々の生活費として給料を奥さんに渡しても、それは贈与とはなりません。
しかし、人並みの暮らしをして余る分を奥さん名義で貯金すると、それは「生活費」ではなく、夫から妻への贈与と見なされます。

>私の年収は1000万。妻は130万…

持参金付きのお嫁さんをもらったとか、奥さんに遺産が転がり込んだとかならともかく、現在の収入を見る限り、全額奥さん名義でマンションを買ったりすれば、税務署は黙っていないでしょう。
登記をすれば、
「不動産の取得に関するお尋ね」
という書類が送られてきますから、正直に記入して返送する必要があります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4411.htm

そのほか詳しいことは、国税庁の『タックスアンサー』をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo31.htm
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奥様を社長にして不動産賃貸事業有限会社をつくります。


御主人が3000万を出資して
会社名義でマンションを買います。帳簿をつけて確定申告してください。


もともと、質問には自分で住むマンションを買いたいとは書いていないので
おそらく事業用不動産のことでしょう。
年収1000万でキャッシュで3000万のマンションを自宅用に購入するのは
不自然です。おそらく遺産相続で得たお金と想像します。
持家はすでにお持ちなんでしょう。
家賃収入をあがるとご自身の税率があがるから、奥さん名義にしておきたい。
そういうことかと推察いたします。

わたしなら、その3000万ふたつにわけて1500万づつ頭金にして
ローン組んで二つ1LDK買いますけどね。そのほうがレバレッジが
効いて資金効率がいいでしょう。
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何だかヒートアップしてきましたが、観客席からチェンジアップを一球。



夫名義3000万円の資産蓄積のプロセスに問題がないのであれば、夫→妻への金銭消費貸借契約を巻いて(金額は3000万円なり、妻名義の預金額控除後でも)、当該物件へ夫を債権者とする抵当権(仮登記なら設定費用も安い)を設定する、という案は如何でしょうか? 「夫への返済」は、勿論パート収入からして、通帳記録に残して下さいよ。

回答.6にも有りますように、銀行は利用者側が都合の良い道具だとして使ったつもりでも、税務署・国税庁・警察関係の令状付捜査・調査に対しては協力義務がありますので、先方係官が2人で1日作業すれば10年超分のマイクロフィルムから全取引履歴を持っていかれます。
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#3です



>4人の孫に毎年110万づつお年玉出している世田谷のおばあちゃんはなぜ税務署から課税されないのでしょう。違法性がないからです。

その場合、総額が確定していませんね
しかし一人当たり110万円ですか?総額440万円、すごいですね
今後とも毎年お年玉を支払うかどうかは分かりませんし...。

わたしが心配しているのは、

ローン総額=贈与金額が確定している

この事です

以前にも書きましたが、

「税務署によって見解が相違することにも問題があるように思いますが...。」

出来れば税務署に事前相談されたほうがより安全だと思います

税務署は理論的に言い訳しても「総合的判断」とかで容赦なく課税してきます

対抗するには裁判でもしないと無理ですし...。

本来の質問の、

「マンションを一括で購入したいのですが妻名義で購入出来ないでしょうか。」

に関しては「可能だが贈与税が発生する」以外の考えが浮かびません

後は、

http://www.taxanser.nta.go.jp/zouyo32.htm

くらいのものでしょうか...。
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×連帯債務ですから、債務者にかわって繰り上げ返済しても


代位弁済にあたりません。

〇連帯保証債務ですから債務者にかわって繰り上げ返済しても
代位弁済にあたりません。


すみません。書き間違えです。連帯債務なら代位弁済になり、求償権が発生しますか親族間で意図的に行使しないと贈与になりうるわけです。
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しつこいですが、質問の主旨に答えるだけの意図で、脱税の指南の意図はないですから


他の回答者様の御意見を含めて斟酌願います。


というところで、どうしてもキャッシュで奥様名義で3000万のマンションを買いたい
なら以下の方法があります。


(1)御主人名義でキャッシュで購入

(2)離婚。財産分与で贈与(値上がり分には課税されます)
  公正証書で記載。移転登記もする。

(3)半年、出来れば数年後復縁。登記は奥様名義のままでかまいません。


奥様名義にしたいという意図が、質問者さまが御両親の借家に買う矢にお住まいで
新居に移ってからも会社から住宅手当の支給をうけたいとか
そういうセコイ理由だと、離婚してまではやりたくないという話しに
なりますかね。
または、別居中で、質問者さまは離婚したくないけど、奥様がマンションを買って
自分名義にしてくれたら籍をいれたまま別居してあげるとかいわれているとしたら
この手は逆効果ですね(^^)

私は、過去に今のカミサンの所有権のマンションで先夫がかかえたローンを連帯保証人になって肩代わりしたことがあります。当時は婚約者の立場ですが、年間の支払いは110万を超えていましたが、銀行の支店長がそうしろと言ってやったことで、なにも問題はなかったと記憶しています。

やむをえない理由があれば堂々とやればいいのです。
ひとから聞いたはなしとかでなく自分が経験で学んだことしか私は人に勧めないです。
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それじゃ文句のないように、


35年ローンで3000万のマンションをセカンドハウスローンで
奥様名義で買って御主人が連帯保証人になったとします。
月々の支払いは107千円ですから、奥様がパートで
返す計画とします。
年間110万の返済を旦那さんがおこなって20万を
奥さんが出しても贈与課税なしですよね。
そうやって、結婚20年めで2000万繰上げ返済したら
どうですか?
3000万のキャッシュは少しづつおろして奥さんiわたします。これで大丈夫なんじゃないのかなぁ。
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#4です。


連年贈与なら何でも贈与税ではありません。
有期定期金贈与にみなされないために、ローンを組んで連帯債務を
とするのです。
連帯債務ですから、債務者にかわって繰り上げ返済しても
代位弁済にあたりません。
ましてや夫婦ですから、20年経てば贈与の特例があるでは
ないですか。そこまで細かい経年贈与を指摘する暇な税務担当官
がいたらぜひお会いしたいものです。

>#4さんの方法も理論的には正しいのですが、過去その方法で
>贈与税を掛けられた方を知っております

額と、期間によるでしょう。
4人の孫に毎年110万づつお年玉出している世田谷の
おばあちゃんはなぜ税務署から課税されないのでしょう。
違法性がないからです。

もちろん所得隠しを前提にしていれば話は別です。
そりゃ脱税でそちらに違法性があるのです。
私も所得隠しに知恵を貸す気はないですよ。
質問者さまどうなんですかね?


>私は企業に勤めるサラリーマンです。妻はパート。
・・・。
>ちなみに私の年収は1000万。

この書き込みに違法性を感じないのですけど
3000万株でもうけて所得隠ししたいのでしょうか?
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■ご質問者の場合がどうかわかりませんが、世間で妻の名義にしたい理由は、ほとんどの場合は脱税か資産隠し、相続の操作、浮気問題に関係する相続などです。

通常の妻への相続では、自分が死んだ場合はこの程度の財産であればほぼ無税で相続がなされるからです。妻名義にする理由は「何か怪しいこと」以外にはまずありません。

■その点を税務署は十分に知っていますから、理論上できるとかできない、とか言うのではなく、実質上、贈与にあたるかどうかを税務署はかなり詳細に調べます。

■預金の出し入れは、預金の開設当時にさかのぼって容易に調べることができますし、妻の収入も簡単にわかってしまいます。

「連年贈与」の非課税はだれでも考え付きますが、3000万円が現金で箪笥に入っていたのでもなければ無理です(夫の銀行の預金に入っていた場合はバレバレです)。

■私は(やましいことではなく)ある理由から自分と妻の収入や銀行収支について税務署と警察から徹底的に調べられたことがあります。過去20年にわたり数千円単位まで税金の申告漏れまで指摘されました。

もちろん、私の場合は目的が摘発ではなかったので「指摘」だけで問題にはなりませんでしたが。私は「役所はよくまあこんなことまで調べる暇があったもんだ」と関心しましたし、目を付けられたら隠せないな、とも思いました。
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#3です



#4さんの方法も理論的には正しいのですが、過去その方法で贈与税を掛けられた方を知っております

「連年贈与」に充分な注意が必要です

http://123s.zei.ac/zouyo/rennennzouyo.html

ローンの場合、贈与総額が容易に確定します

その全額に対して贈与税が掛かる恐れが有ります

税務署によって見解が相違することにも問題があるように思いますが...。
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現在、私名義の賃貸不動産はありますが、次の物件は妻名義で賃貸不動産の購入を考えています。
しかし、妻はそれに見合う額の貯金がありません。

私の預貯金から支払ってしまうと贈与税がかかると思うのですが、妻名義でローンを組み購入した場合はどうでしょうか。
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返済は賃貸収入から充分支払える計算で、金融機関の担当者もそのように見ていて融資に向けて動いてくれていますいます。
仮に全空室なんて事態になったら連帯保証人の私が充分支払える額です。

また、審査が通っても決済を先にしなければならなくなったら、いったん私が払ってしまって、あとから妻への融資の金額を私の口座に戻そうと思っています。
これは税務的にはまずいでしょうか?

担当者は税金にあまり詳しくないので、こういった問題に詳しい方に教えていただければと思います。

Aベストアンサー

奥さんが賃貸用に不動産を購入する。
不動産の所有者は奥さんで、ローン返済も奥さんがするというなら、贈与税の問題は出ません。

問題点となるなら、頭金でしょう。
貯金が無いので夫から借り、金銭消費貸借契約書の作成する。
貸付にかかる利息免除は、免除額が贈与相当額となります(利息の設定がないから金銭消費貸借契約そのものが否定されて、贈与行為になるものではありません)。

贈与行為を金銭消費貸借として租税回避をする事を考える人が多いので、調査官は「またやってるな」ぐらいであれこれと問い詰めてきます。租税回避のために紙切れ一枚作ったのかどうかの確認をしてきますから、少なくとも実際に返済をしてる実績は残すべきでしょう。妻の口座から夫の口座に返済記録が残すとかです。
返済期間も重要なポイントです。
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「金銭消費貸借契約書があり、返済記録はあるが、事実は贈与であり、返済は税務調査に対して一時的に(課税時効になるまで)してるだけのもの」とされる可能性もあるという話です。


「いったん私が払ってしまって、あとから妻への融資の金額を私の口座に戻す」。
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領収書は相手が発行するものですから、確実に「妻宛に」作成してもらいましょう。

なお、お近くに税理士はいないのでしょうか。
このような相談は専門家に相談なさるのが一番ですよ。
ネットでは(私も含めてですが)、誤った回答にたいしての責任をとってくれません。

奥さんが賃貸用に不動産を購入する。
不動産の所有者は奥さんで、ローン返済も奥さんがするというなら、贈与税の問題は出ません。

問題点となるなら、頭金でしょう。
貯金が無いので夫から借り、金銭消費貸借契約書の作成する。
貸付にかかる利息免除は、免除額が贈与相当額となります(利息の設定がないから金銭消費貸借契約そのものが否定されて、贈与行為になるものではありません)。

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>夫から妻への贈与になりますか…

はい、立派な贈与です。
ただ、あなた方が 20年を経た熟年夫婦なら、贈与税支払いはなくすることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

>不動産の購入(2件目…

あっ、居住用の不動産でないのなら、20年雲分は関係なく、頭からごく普通の贈与です。

>自営業で夫婦のお金…

税法に「夫婦は一心同体」などという言葉はなく、お金はあくまでも誰か 1人のものです。

>専従者給与を年間100万円ほどもらっていますが、特に妻名義の通帳は作っていません…

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払ってもいない給与を払ったように見せかけるのはいけません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>夫から妻への贈与になりますか…

はい、立派な贈与です。
ただ、あなた方が 20年を経た熟年夫婦なら、贈与税支払いはなくすることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

>不動産の購入(2件目…

あっ、居住用の不動産でないのなら、20年雲分は関係なく、頭からごく普通の贈与です。

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不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
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通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q配偶者に不動産所得がある場合の税の扱い

配偶者名義の不動産があり、これを賃貸した場合の収入とパートの収入を合算して私の扶養控除に申告可能ですか?
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他こうした場合に節税する良い方法があれば、教えて頂けないでしょうか?
以上、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>賃貸した場合の収入とパートの収入を合算して私の扶養控除に申告可能ですか?
配偶者控除を受けるためには、奥様の「合計所得」が「38万円以下」である場合です。
給与所得の場合、「収入」から「給与所得控除(年収によってきまります。奥様の場合は65万円)」を引いた額を「所得」といいます。
不動産所得の場合、「収入」からその収入を得るためにかかった費用を引いた額が「所得」です。
なお、収入103万円というのは、給与だけの場合にわかりやすくするためにいわれる額です。(103万円から給与所得控除65万円を引けば、所得は「38万円」。)

なお、「所得」が76万円以下なら、配偶者特別控除の対象です。

>不動産所得が20万を超える場合は青色申告をするのが通常でしょうか?
それは人それぞれでしょう。

>他こうした場合に節税する良い方法があれば、教えて頂けないでしょうか?
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負担付贈与という方法がありますが、その場合は奥さんに収入が必要になりますね。簡単に言うと、奥さんが借金を肩代わりする代わりに所有権移転を銀行に認めさせるという事ですが、家賃収入を銀行が収入と認めてくれる事は多分無いでしょうし、それじゃ意味ありませんよね。

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ただし、公務員法の方は今一つ分かりません。

宅建業者です。

奥さんは専業主婦と言う事でしょうか。
住宅ローンを借りるのが夫だとすると、購入後に妻に所有権移転をする事は基本的には出来ません。
理由ですが、まず銀行の抵当権が付きますので、銀行の承諾無しには所有権移転が出来ないためです。銀行は貴方にお金を貸したのに、その担保とした不動産の所有権が変わる事を、おいそれと認めるはずが無いですね。

負担付贈与という方法がありますが、その場合は奥さんに収入が必要になりますね。簡単に言うと、奥さんが借金を肩代わりする代わりに所有権移...続きを読む

Qマンションの名義変更。夫婦間売買について。

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マンションを主人から私へ売る(夫婦間売買?)やり方もあると聞いたのですが、マンションの評価額などどのように決まるのかや手順が全く分りません。

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その点も分かる方がいらっしゃったら、合わせてお願いします。

Aベストアンサー

婚姻期間は20年以上?未満?
20年以上であれば、夫婦間の居住用不動産贈与の場合、基礎控除110万円+最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できる特例があります。
これを利用すれば無税で済むのでは?
詳しくは下記の国税庁のHPをご参考に・・・
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

万一、20年未満であれば時期を待つのが最善でしょうね。
(内容から察するに、条件を満たすのも間近?)


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