賃貸の違約金と更新について

現在私は賃貸マンションに住んでおり、二年間の契約満了と同時に退去をするつもりでした。



仮に、契約期間を2021/11/11〜2023/11/10として、2023/11/10に退去しようと考えていました。



その旨を不動産屋に伝えたところ、「更新料を払うか、短期解約金を払うかのどちらか選べ（意訳）」と言われました。



契約書には以下のように記載されています。

"2年未満の解約の場合には賃料総額2ヶ月分の短期解約違約金をご負担いただきます"



私はてっきり、"二年間きっちり住んだので違約金はかからず、更新もしないので更新料も払わなくてよい"ものだと思っていました。



しかしいくら話し合っても不動産屋は「更新しないなら違約金がかかり、更新する場合は違約金が消滅し更新料がかる」と一点張りで、話が平行線です。



私にも落ち度はあります。記憶にはありませんが、契約の際に"契約更新すれば違約金は消滅する"という説明を口頭受けて同意してしまったようです。"契約更新すれば違約金は消滅する"という文言は契約書には書いてありません。



二年間きっちり住んで更新もしないのに、違約金か更新料のどちらかを払わなければならないことが腑に落ちません。

このような場合、大人しく言うことをきくしかないのでしょうか。


相談できる窓口があれば教えていただきたいです。

No.4 回答者： gookaiin 回答日時： 2023/08/25 13:37

不動産会社の宅地建物取引士です。

基本的には、賃貸借契約書の記載事項が最優先されます。

＞契約書には以下のように記載されています。

＞"2年未満の解約の場合には賃料総額2ヶ月分の短期解約違約金をご負担いただきます"



これ、間違いないですね？？？
「2年未満」と書かれていますね？？？

イエスなら・・・
２年未満の解約とは、
　　・契約期間が2021/11/11〜2023/11/10の契約においては、
　　・2023/11/9　までに解約した場合です。
2023/11/10に解約したならば、これは「２年未満」の解約ではなく、「2年」での解約です。

アホ不動産屋に、
　　⇒2023/11/10付の解約は、契約期間2年での解約であり。賃貸借契約書に記載された、2年未満の解約には該当しない。
　　⇒2023/11/10付の解約するので、契約更新もない。結果として更新料の支払いも拒否する。

とお伝えし、解約違約金も更新料も支払いを拒否してください。

No.3 回答者： larme001 回答日時： 2023/08/25 07:22

> 2年未満の解約の場合には賃料総額2ヶ月分の短期解約違約金をご負担いただきます

は借地借家法上は借主は通常2カ月前くらいまでに告知すればいつでも退去できるとされてます。しかし、重要告知事項として、任意の契約で短期間での転出にたいして家賃1-2カ月分の違約金を請求することまで全て違法とはなってません。しかし、これはそもそも短期間で出て行かれた場合の貸主に対する新たな賃借人を探すための費用などとみなされますから、その費用が不当に高すぎる場合は問題になる可能性はあります。それが自由に設定できるなら、そもそも借地借家法の権利が無意味ですからね。通常相場感として半年程度ででてく場合は家賃2カ月部くらい、1年で1カ月くらいが妥当とされます。よって、前提として二年以内で2カ月分は相場からして高すぎるという点はいえます。
また、今回のケースは短期間による解約ではなく、契約満期に伴う更新終了です。つまり、そもそも短期解約ではなく、違約金を払わないなら更新料を払えといってる時点で満期解約ができないことは契約更新の自由がないためおかしいことになります。この2点からしてそもそも払う義務はないと論理的に主張し、突っぱねてきたら簡易裁判所でもしてくださいとすればまず相手の主張は認められないでしょう。

ただ、ぶっちゃけこうしたせこい会社は現状回復でもイチャモンつけてふっかけてくる可能性はたかいです。よってでてく時にも揉める可能性はあるのでまあ、交渉の仕方として、2かげつぶは相場からしても高いから1カ月分なら払ってやるみたいな交渉は場合によってはありです。(さっさと出てく手切金)

しかし、いずれにせよそもそも契約満期終了は借主の権利であり、それができなければ更新の意味がなくなるのでちゃんと期日までに一方的にでも契約満期終了で更新しない旨を伝えた記録を残すことが重要です。更新手続きや退去の告知は何ヶ月前までにと契約ではなってますか？電話だといった言わないになりかねないので、まずはきちんとあなたが適切な時期に意思を示した記録の残る形で相手に契約満期終了に伴う解約、退去の意思を伝えましょう。

その上で、出てく前提で淡々と話をすすめて、相手が、違約金とかごちゃごちゃ行ってきたら上記のような客観的な事実関係や法的な払わないことの妥当性を主張して無視すれば良いのです。仮に簡易裁判所になっても普通は相手が分が悪いので受ければいいし、負けても先方の主張を受け入れて払うだけの話なので損はありません。また、違約金についての説明は重要告知事項なので、そもそも契約時に宅建資格者がきちんと対面で説明義務があります。サインしてる以上聞いたことにはなりますが、一方で契約満了による解約でも違約金が発生するとしたらそれは文面上一般人は認識できませんから、その点をきちんと説明されてないからそもそもそんな合意は無効だという点も指摘して問題にすると騒げば、相手も流石にそこまでして取りにはいかないと思います。

常識的に考えて、短期間解約違約金を払わないなら契約更新手続きをしろという主張は無理があります。ちなみに借地借家法上は契約更新手続きとは、払いたくない側が契約満了で解約する権利が留保される一方で、貸主は借主が継続して契約したいとした場合には一方的に更新しないことすら認めてません。そうすると契約自体そも一方的に借主が選択権があるのですが、そうすると賃借人と借主の接点が特に何もなく借り続けたら最初以外なくなってしまうため、あくまで貸主と借主が定期的に借りる権利や条件を確認するだけのある意味安否意思確認みたいな手続きとされ、借主としては更新料を払うことで次の更新までの意思表示をしただけの性質でしかないのです。要するに、貸主に契約更新の是非の選択権利は対等には法的にはないということです。

No.2 回答者： ggogooID 回答日時： 2023/08/25 03:22

解釈の違いでしょうかね。

＞契約期間を2021/11/11〜2023/11/10として、2023/11/10に退去
これが、あなたは「きっちり2年契約を満了した」を
あたりまえのように思ってると思いますが、
むこうさんの解釈は違うんでしょう。

下の回答者のいうように、
そもそも毎月の締め日が10日なんですかね？
だいたい末日が多くて、
そのうえで、11/11に契約したら、
初月（11月）は日割りになって、
12月から末締めになって、、、となるので、

つまりあなたの例では、
契約満了日と締め日が一致しているケースですけど、
そうである場合（31日分の1の確率）とそうでない場合で、
変わってくると思うので、
仮に、、、の部分が全部ホントかどうかで
随分変わってきます

No.1 回答者： meg68k 回答日時： 2023/08/25 02:07

こんばんは。

>二年間きっちり住んで更新もしないのに

考え方はココだと思うんですが、11月11日～翌年11月10日をまる
まる１年と考えるには、「月の締め日が１０日であるか、終わりも
均等割する事が前提」だと思うのです。

支払い締め日は何日ですか？という話が抜けており（これは両者で
すけど）、始まりは均等割でも終わりは普通均等割じゃないよな、
と思えるんですが（均等割してくれても、２年という別途契約指定
されている契約期間までサービスしてくれるとは思えません）。

契約確認してみましょう。始まりの日は均等割でも終わりの日は均
等割じゃないんじゃないですか？多分締め日であり。翌年11月10日
をクリアするには10日までの契約ではなく次の締め日まで契約しな
きゃいけない（だから契約しているのは２年まるまるではない）だ
とおもうんですよ。

締め日が偶然１０日だったというのは少し考えにくいかなぁ、私の
経験だと今までの何度か引っ越ししていますが25日か月末が多かっ
たと思いますし、偶然締め日と同じ日だったというなら、例に出さ
れた日は11月25日とか11月３０日、或いは１１月締め日、という
例にすべきでしょうし。


あ、で、この回答だと質問に答えていないという形になってしまう
と思うので、相談する窓口というなら最寄りの消費者センターじゃ
ないでしょうか。