敷金の返還で大家が不当に請求

先月、退去した賃貸マンションの敷金の返還問題で、突然大家から巨額な請求見積書が届き、困っています。もともと、相当古い物件だったのですが、2年間・通常に使用していました。タバコもすわず、小さい子供もなく、退去時に仲介不動産屋も立会い、「綺麗にお使いですね。これならハウスクリーニング代金ですむでしょう。多分、8万円ぐらいです。」とはっきり言っていたのですが・・・。後日、法人契約だったので、突然、会社に400万円近くの見積書が大家から届き、会社の住宅課担当者と再度、立会いに行きました。驚いたことに、明らかに通常では考えられないキズがフローリングなどについており、ほとんどの床と壁紙を張り替えることを前提にした内容でした。リフォーム代金をそのまま賃借人に請求してきているようで、キズがあった、無かったと主張は平行線です。リフォーム会社が裏で大家に知恵を授けているようで作為を感じています。70代の大家は、頑固でとにかく、自分の主張を感情的に繰り返すだけです。
先方の不動産屋も、退去時の立会い時に気がつかなかったと手のひらを返したような態度をとるばかり。
会社と相談して対応していくつもりですが、自分としては、言いがかりをつけられて、リフォーム代を全額負担させようとしているようにしか思えません。また、立ち会った、不動産屋に対しても、何か主張できることはないのでしょうか？ぜひ、アドバイスがあったら教えてください。
具体的な状況は以下の通りです。
＊賃貸期間　2年間（2年契約で一ヶ月以前に退去通告）
＊120平米（メゾネット方式）
＊築？年（改装を繰り返し、明確な回答なし。途中、雨漏りを繰り返し、大家に状況を伝える。）
＊家賃24万円（都内）で敷金は2か月分前納済み。
＊法人契約なので、家賃の滞納はありません。

No.5 回答者： tomosan011 回答日時： 2005/05/07 11:04

退去時に修繕ポイントを双方立会いのもとでチェックして

印鑑押しませんでしたか？そこに書かれているポイント以
外は負担する必要はありませんので、粘り強く交渉される
のが宜しいかと思います。（その後に言われても誰が傷付
けたのかが分からないですよね）

不動産屋を飛び越えて、敷金返還の催告書を大家に
直接内容証明で送りつける（不動産屋は慣れっこだから
効果なし）とか、都道府県の所管部署に直接話を聞きに
行く、所管の税務署に本件の場合の課税関係を確認しに
行くなどして、「当局の権威」を借りながら交渉するの
も有効だと思います。（当局自体は個別の相談には乗っ
てくれませんが、担当者レベルで一般的な見解を引き
出すことは可能ですよ）

「税務署」というキーワードが出てくると意外とあっさり
退いたりしますよ。法人契約ということですから、
会社の顧問弁護士に登場して頂くのも有効だと思います。

ちなみに私の場合、６年半入居、敷金３ヶ月分の物件で
退去時に0.5か月分しか返さないと言われたので、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（（財）
不動産適正取引推進機構発行 ）やら旧大蔵省の課税基準
（償却年数とか最終残存価値とか）を持ち出して精算私案
を作成して送りつけたり、県庁の所管部署に話を聞きに行
ったりしたところ、こちらの私案どおりの精算となりました。

参考URL：http://www.sakurajimusyo.com/iitai54.html

No.4 回答者： take-take 回答日時： 2005/05/03 07:56

　契約者は会社なので会社に任せて...といいたいところですが、もしこの400万円が認められてしまうと、会社があなたに対して損害の補償を要求することも考えられます。

担当者と緊密に連絡を取って対応してください。

　会社が借りているということは、法人間の契約ということですよね。特約も含めて、契約書に従って解決してください。

考えられるパターンとしては、
(1)修繕費用よりも敷金の方が多いので差額を変換するよう、会社が大家に請求する。
(2)敷金より修繕費用のほうが多いので、差額を負担するよう大家が会社に請求する。
　それぞれ、訴えたほうが立証する必要があります。

　敷金と退去時の修復に関しての契約内容しだいだとは思いますが、退去時に新品に取り替えるという内容の記載がなければ、原状回復は一般にいわれている範囲の負担で良いかと思います。
　請求金額から想像すると、床の修繕費用だけではなく、かなりの部分(壁の張替え等）請求されているかと思います。請求された項目一つ一つ、理由を明示して支払う必要がない旨を大家に説明してください。

　床の傷については、どの程度のものがあるのでしょうか？退去時の立会いで気づかないのが不自然なほどの傷であれば、先方の主張に反論できます。...が、裁判になったときに備え、証拠・証人が準備できるのであれば準備しておくに越したことはありません。手伝ってくれた友人、引っ越し業者等（現実には難しいと思いますが）

　大家の中には、貸したときと同じ状態で明け渡し＝すべてリフォーム...が当然だと信じきっている人もいます。このような人にはいくらあなたが説明しても納得してくれません。
　相手の要求する金額がかなり高額なこともあるので、一度弁護士に相談した上で、弁護士を通じてあなたの要求・主張を行うほうがよいかもしれません。

No.3 回答者： torumaringo 回答日時： 2005/04/29 14:37

No. 2さんが引用している東京都の条例は、2004年10月以降に結ばれた契約にしか適用されませんから、具体的に本件に関しては無関係であり、議論する際の根拠になりません。

引用するなら、国交省のガイドラインになるでしょうが、これも当事者同士が結んだ契約書を否定する効力はありません。

「敷金マイナス修繕費＝返還される金額」という計算式は契約書に明記されているでしょうから、敷金がどれだけ返還されるかは最後の結果論です。本件は「修繕費が適当かどうか」という問題です。

裁判するなら、大家が訴訟を起こすのではなく、ご質問者が起こすのでしょう。「敷金を全額返せ。修繕費が必要ならばその根拠を示せ」という請求になります。お金を受け取る側が、支払う側に対して説明するのが世の常です。

修繕の範囲と金額が妥当であるかどうかを証明する責任は大家にあり、大家がきちんと証明し終えるまで、ご質問者はのんびり構えていればよいのです。

少額訴訟は、「言った・言わない」「確認した・しない」あるいは「法律、契約書の解釈」について議論する場所ではないので、通常の訴訟になります。

重要な問題について発言を頻繁に変更することはよろしくありませんが、「退去時の立会い時に気がつかなかった」ということはよくあることですので、不動産屋がそのように発言したこと自体は違法ではありません。

No.2 回答者： denji-05 回答日時： 2005/04/29 13:27

ありえない金額ですよね(ー_ー)!!

東京都は去年の１０月に全国初の「賃貸住宅紛争防止条例」を施行しましたよね？
特約を課す場合の十分な説明などを業者に義務付けたんですよ。
賃貸住宅トラブル全国ネットワークがあるのでファクスしてみてはどうでしょうか？
番号は０６－６６３３－０４９４です。
泣き寝入りせずに専門家に相談したほうが良いですよ。あと全国の消費者生活センターでも受付しているようです。
頑張ってください！

No.1 回答者： jimbeizame 回答日時： 2005/04/29 13:19

あなたの会社に顧問弁護士はいてませんか？

いずれにしても、このままでは埒が明きませんね。
向こうは訴訟を起こすつもりでしょうから、受けてたつしかないでしょう。

大家お抱えのリフォーム業者以外に頼んだ場合はいくらぐらいになるんでしょうか。
何なら質問者さんのほうでリフォーム業者を探して、そこにリフォームさせると言ってみても良いでしょう。向こうはリフォーム代が狙いなのですから、態度が変わるかもしれません。