築２０年の戸建ての家を賃貸するの為には、リフォームするべき場所の優先順位

【代理投稿】
標題の件、初めて賃貸をしようと思っています
うまくいくかも分かりません


資金がいくらでもあれば、全部新しくすれば良いのですが
予算はそんなにないので、優先順位をつけてリフォームしたいと思います

以下から優先的に清掃or交換するものを教えて下さい


トイレ⇒清掃or交換
お風呂⇒清掃or交換
壁紙⇒清掃or交換
フローリング⇒清掃or交換
庭・草むら⇒土間コンクリート
洗面台⇒清掃or交換
他、貸主に魅力的な設備

【場所】
都内

【駅】
15分

No.5 ベストアンサー 回答者： irisin 回答日時： 2023/10/29 14:58

トイレ⇒交換

お風呂⇒交換
フローリング⇒交換
壁紙⇒交換
庭・草むら⇒土間コンクリート
洗面台⇒交換
他、貸主に魅力的な設備として、スマホで玄関ドアのロックや開錠できるもの


どういう戦略なのか？ とか隣の何区とかにもよるかと思いますが、築20年というのは微妙かなあ～ という年数になるかと思います。

例えば、一戸建ての中古を買う場合、築10年程度までであれば、買いやすいかなあ～ と思います。

綺麗に使われていれば、特にリフォームせずにそのまま引っ越して住めるような感じで、「あと20年は住めそうな気がする」 となる感じ。

そういうイメージのようなもので言えば、築20年というのは少し古臭い感が出てくる。

築10年だと、現在の建売一戸建てとデザインとかでもそう大差ない感じだったりしますが、築20年だとちょっとキッチンでも古さ感が出てしまうので、中古で売る物件だとお風呂やトイレなどはリフォームで交換して売る感じ。

直接肌に触れるものですので、「誰か知らない人が使っていた」 という使用感はない方が良い。

水まわりというのは、1度人がそこに住むと交換などが難しくなるというのがあります。

築20年の一戸建てがあり、「とりあえずうまくいけば20～30年賃貸で貸して家賃収入を得たい」 みたいな漠然とした計画であれば、どこで水回りのリフォームをするのか？ を最初に考えた方が良い。

例えば、ファミリー層に貸すと、「風呂釜が壊れた」 と夜に電話あったりするので、アパマン大家さんは翌日の朝に馴染みの業者に電話して即日と翌日には工事で交換するとか手配できます。

どうしても、翌日に会社に行かないといけないとか、子供もお風呂に入らないと翌日学校があるので、あまり長く故障したまま放置できない。

自分でローンを組んで一戸建ての家を買った人であれば、故障して自分で業者を探さないといけないという事で1週間後となっても仕方ないと思える。

でも、賃貸物件にしか住んだ事がない人だと、「大家さんがなかなか工事してくれない」 みたいに、自分でやった事がない経験の違いで、クレームとなる傾向にある。

最初に、「こちら風呂釜も新品に換えてあります」 みたいに内覧で説明されますと、「これなら自分で住んでも故障はないかなあ」 という印象となる。

家が古くて、特にそのままリフォームもないと借りる人は住んでいる過程で不動産管理会社に電話して、そこから家主さんに相談してという感じになることが予想される。

人によっては、「全部リフォームしてあります」 という物件ですと、「ちょうど小学生になる子供がいて、そういう物件を探していた」 みたいに借りてくれ、小学生、中学生、高校生、大学生、みたいに引っ越しをせずに長く住み続けてくれる事になったりする事があります。

自分が住んだ時にお風呂が新品とかキッチンが新品だとそれが経年劣化で汚れたとしても、自分の生活で汚れたという事で気にならない。

借家とかって、1度家族が借りてくれますと30年住み続けてくれるとかざらにあります。

子供を基軸に家を買う人は、子供が大人になって夫婦2人になると、「この家を処分して2人用に街中のスーパーまで歩けるマンションに引っ越すか」 となったりする感じ。

赤ちゃんが生まれた時に家を買うとかそういう人って20年は住む感じがある。

「家を買う人はそうかもしれないが、賃貸はそうではない」 と言う人もいらっしゃるのですが、新築とかのローン審査に通らないので賃貸に住む人は意外といたりします。

ターゲットをそういう人たちに絞った場合、最初にリフォームしておき、定着率が悪いとかになればそこで家を売るという選択肢もあり、水回りリフォーム10年以内だと売りやすい。

あえてそのまま清掃して貸すというのは、「古くても家賃が安ければ気にならない」 という人もいらっしゃいます。

車でも新車を買えばちょっと傷が付いても気分が凹むとか気になって使いにくいとかある。

でも、高年式の中古車を買うとそういう気になる部分が減るという人もいる。

それと一緒で新築の家を借りたら、出て行く時に補修費用の請求も怖いので借りづらいという考え方もある。

家はその建物が新しいとかボロいとかよりもロケーションの環境の方が重要視される傾向にあります。

「スーパーまで歩いて3分」「ディスカウント店まで歩いて5分」 みたいに徒歩圏内であれば車のない主婦が日常で買い物で困らないとかあるので、「家はボロいけれど、意外とここは周辺に買い物するお店がいっぱいあってどこも歩いて行けるので引っ越しできない」 みたいに言う人はいる。

都内の港区でも、「メチャボロいアパートだけど仕事終わって寝るだけなのえ気にならず、その環境が気に入っている」 みたいな人は長く住みます。

最初二リフォームした場合、借りた人から、「あそこが壊れました」 という電話などがないので、初めて賃貸経営をする際に、家主さんは「こんなに楽勝か」 と感じる余裕ができる。

最初に新品に換えていれば、いつ頃に壊れると予想はできるので、積み立てていくとかお金の管理がしやすい。

ちなみに、私の自宅前にあるデカい屋根付き月極駐車場が耐震補強工事で2年間利用できないので昨年4月から古家を解体してできたにわか屋根なし月極駐車場に移動しています。

排水口が詰まり、ザンザン降りの雨だと車に乗る前に水たまりで靴が濡れると管理会社に電話したら1回目は地主さんに言わず、2回目で言ってくれ、翌日には地主さんが現地に来てくれました。

その際に言われたのは工事で利用できない人の車両を月極駐車場として貸してあり、思った程簡単でないので、工事が終わったらもう土地を処分して売ろうと思う、と言われました。

不動産会社から自分のスマホに着信があり、知らない人からの番号は詐欺とか多いので一切出ないそうで、あまり人から電話とかしてほしくないのに、かかってきて、「排水口が詰まっているそうです」 とか言われるとそれをどうするという決定をしないといけないと思うと夜も眠れないとかあるみたいな話でした。

相続した古家をお金を出して解体して月極駐車場にして、もっと楽ちんだと想像していたのに、賃借人からの苦情みたいな連絡がくると、ドキドキするという感じになり、高齢者だったりするので精神的にしんどさを感じるとの話でした。

あくまでも経営者となりますので、それが若い時に始める場合と高齢者になって始める場合とでは違っていたりする。

そんな感じですので最初にリフォームして貸し出し、上手くいかない時にはリフォーム10年未満で駅からもそう遠くない15分という事で売り切るという伏線を張る方が良いのではないかなあ～ と思います。

もちろん家賃を安くして、そのまま何も交換しないでというやり方もあります。

借家は、アパートより儲からない面があるのですがアパートと違い、一戸建てに重度の精神病が住んでいて四六時中わめいたとしても家主さんに苦情とかこないという面があります。

極端になるかもしれませんが、「法人とだけ契約する」 とか社宅のような使い方をする人向けにリフォームして貸す。 みたいな感じでも家賃はとりっぱぐれも起きませんし、苦情などもこないという感じになりやすいです。

アパートは10戸とか部屋があると1戸くらいは騒音で迷惑な人がいたりして、その人のせいで苦情がいっぱいくるとか起こります。

借家は余程変な人に貸さない限り30年とか住み続けお別れはたぶんその受任の家族が死亡するまでみたいなロング契約になり、30年とかで苦情もないという性質があります。

No.4 回答者： chu-favo 回答日時： 2023/10/29 11:07

賃貸にする時はご自身で全てするのですか？不動産会社を挟まないのですか？

ご自身でやるのなら安価に変えられるクロスなどからしていけばよいかと思います。不動産会社を付けるならそこのほうがプロなので直接聞いたほうが良いかと思います。

No.3 回答者： virgo_o_99 回答日時： 2023/10/28 16:54

壁紙⇒清掃or交換　→　交換

フローリング⇒清掃or交換　→　いずれでもなく、シートを張る
トイレ⇒清掃or交換　→　便器（少なくとも便座）は交換がベター
お風呂⇒清掃or交換　→　専門業者に依頼して清掃（洗浄）
洗面台⇒清掃or交換　→　専門業者に依頼して清掃（洗浄）

庭・草むら⇒土間コンクリート　→　いずれでもなく防草シートを張る

>> 他、貸主に魅力的な設備
借り主に魅力的な設備でないと、意味ありませんよ。
貸主にとって魅力的って、監視装置とか警報機とかですか？

借り主にとってであれば、エアコンは安価でも新しい物の方が良いでしょうけど、費用が問題なら専門業者による洗浄でも良いでしょう。

キッチンのＩＨ調理器や水道栓が新しいと印象が良いと思いますよ。

No.2 回答者： amerikaumare 回答日時： 2023/10/28 16:48

家賃×２４までが掛けていい金額　と思っておきましょう。

（ただしリフォームによって価値があがり家賃も上がるので 変数が２つだからね）

No.1 回答者： ogi_3 回答日時： 2023/10/28 16:41

壁紙の張替位じゃないの？

浴槽の交換、幾らするとお思い？
元取れんよ。