中古マンション購入「修繕積立金の一時金80万」 これは普通ですか？

築7年の中古マンションの購入を決めました。
そのマンションの管理規約を読むと5年ごとに管理費が
約2000円値上がりし又、修繕積立基金一時払として
10年目に約40万、20年目に約80万を別に支払わなくてはいけません！

今回購入を決めたマンションの詳細は下記の通りです。

築7年で総戸数45戸の3ＬＤＫ（72m2）
現在の修繕積立金　月々7700円
現在の修繕積立金総額　約3500万

子供の学費がかかる時期に積立一時金として80万の支払いは正直きついです。
ただこれは普通の事なのでしょうか？初めてのマンション購入でよく分かりません。

もし常識の範囲だとするなら修繕積立一時金の為の貯金を
ローンの返済とは別に日々していかなくてはいけません。

専門家の方、マンション管理組合を運営されている方や
一時金のお支払いをされた事のある方などアドバイスをよろしくお願い致します！

No.1 回答者： syumpa 回答日時： 2005/05/04 16:46

専門家ではないのですが、私の住むマンションでも理事会で修繕積積立費について話し合われることがありましたのでご参考までに。

管理会社の話では、修繕積立金というのは元々実際の修繕の必要額から計算・計画して決められたものではないそうです。
新築マンションとして売る際に不動産販売会社が「この負担額なら売れる」金額として決めるのだそうです。
ですから、実際の修繕の際不足があれば一時金として支払わなければいけません。
修繕予定（大体１０年ごと位らしいですが）の何年か前には見積をとっており、積立金不足はわかるはずなのでその時に修繕積立金を値上げすることもできます。
ですが、支払回数と時期が異なるだけで支払う額は結局一緒です。

ちなみに、私のところは築５年目目ですが月々の修繕積立金額と１０年目の持出し金額は同じくらいです。
２０年目については分かりませんが、１０年目よりはマンションも当然老朽化しますので高額になることは間違いないでしょう。
月々の積立金を増額するか、一時金として出すか、で話し合いが持たれ、今のところは一時金の方向で止まって？います。
マンションを売却するときに、支払った積立金は払い損になるわけですから、できるだけ支払いが少ない方が良いと考える気持ちも分かります。

というわけで、普通かどうかは何ともいえませんがよくあることではあると思います。
まとまりがなくてすいません。
お詳しい方のご意見があるといいですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/04 17:04

No.2 回答者： mokotarou 回答日時： 2005/05/04 21:15

先日、築７年のマンションを購入しようとしていた知人が購入を断念しました　理由は仲介業者の重要事項説明書作成段階でそのマンションの修繕積立金が約８０万円しかなく（１７世帯のマンションです）今後の管理運営に疑問を感じたかららしいです　因みに先述の方のおっしゃるように販売時は「駐車場全戸無料」という販売しやすい形態だったらしいです。

　管理修繕の維持費が将来破綻することが目に見えてます　「マンションは管理を買え」というように管理会社の重要事項報告書や総会の決議、決算書、管理規約等が重要になってくるかと思います　またもし、もうご契約してしまったのであれば、契約時に値上がりが（管理費等）決まっていた場合は仲介会社に調査義務違反（善管注意義務）で賠償責任があるはずです（判例）　

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/05 17:25

No.3 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2005/05/05 00:08

　＃1の方も書かれていますが、修繕積立金というのは、ほぼ１０年ごとに行われる建物の維持管理のための大規模な補修工事（一般に大規模改修工事と呼ばれています。

）のために積み立てられています。この工事の際にかかる費用と言うのはある程度見込みが付きますので、後はそれをどうやって集めるか、と言うことになります。今、規約で定められている事でも、将来管理組合で見直す事も十分にありえます。

　ここから先は、あくまでも一般的な場合の話になりますが、築７年目で月額７，７００円なら、まぁ妥当な金額でしょう。現在の積立額が３，５００万円、単純に７，７００円×４５戸×３６ヶ月と考えれば、後１，２００万円程度は積み上がるでしょうから、余裕で第１回目の工事はできるでしょう。少なくとも一時金までは集めなくても済むような気がします。大規模改修工事の工事金額は本当に千差万別ですが、一例として昨年築１０年目で工事を行った１２階建て５７戸の都内マンションでは、監理費込みで４，５００千万円でした。

　通常は、積立金の設定が低めになっているマンションが多く、値上げが必要なマンションが多いのですが、このマンションの場合は、かなりしっかり資金計画を考えていると思われます。もし可能なら、長期修繕計画書を見せてもらって、積立額と比較してみるのが良いと思われます。また、建物は古くなればなるほど保守費用がかかりますから、５年ごとに値上げと言うのは理にかなっています。

　ちなみに、一般的な話として、修繕積立金月額の相場は、専有面積１平米当たり２１０～３００円だそうです。仮に１平米２１０円とすれば、月額１５，１２０円、現在の金額との差額７，４２０円の１０年分は約８９万円ですから、２０年目の約８０万も妥当な数字と言えそうです。

と言うわけで、それほど相場とかけ離れた数字ではないと思いますし、月ごとにせよ、一時金にせよ、どの道払わなければならないものですから、家計とは別に貯金しておくのが一番良いと思います。

　正直な話、お金が無くて必要な工事ができない、あるいは借り入れをしなくてはならないマンションもあります。そのようなマンションに比べれば、ずっと安心して暮らせると思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。とても参考になりました。
やっぱりローンの返済とは別に修繕積立金貯金をしていかなくてはいけないのですね。。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/05/05 17:28

No.4 回答者： st_tail 回答日時： 2005/05/06 08:54

すみません。

＃３ですが、回答の中でタイプミスがありました。文中「４，５００千万円」は「４，５００万円」です。

なお、今後の事になりますが、入居して２，３年経ち、管理組合の雰囲気などがつかめてきたら、一時金ではなく、毎月の月額を値上げする事なども提案してみると良いでしょう。たぶん後３年で大規模改修工事が行われるでしょうから、それが終わった後で、積立金の見直しを提案してみては、と思います。