賃貸アパートの原状回復工事について教えてください。

和室のある部屋の原状回復工事を行うのですが
６畳間の畳一枚にタバコの焦げ跡がありました。一枚だけ交換を
行えば修繕は済みますが、見栄えが悪いので、6畳とも交換をしたいと
考えております。この場合、退去者に6畳分交換の費用は請求できるのでしょうか？
詳しい方、ご教示ください。
よろしくお願いいたします。

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/08/22 10:16

ガイドライン準拠の適切な回答はすでに出ているので割愛するとして。

以下の回答の是非は、賃貸経営上の質問者の考え方や方針によるところになる。
参考までに。

貸主というのは別にガイドラインを守るために賃貸経営しているわけではない。
畳の張替えの請求を１枚にするか６枚にするか、これは貸主が決めることであり請求するのは自由だし金額の設定も自由。
借主としても払う義務があるかどうか、払うかどうかは別の話。
つまりガイドラインを無視しても現実にはさじ加減ということ。

結果として賃貸経営がうまくいっていればいい。
畳６枚分を請求するのではなくて、６枚分と同等の修繕費を回収できればいい。
ガイドラインでは借主義は１枚のところをどうにか６枚分請求しようと頭を悩ませるのではなくて、総合的かつ最終的は回収できればいい。
それを踏まえて。


例えば。
１枚だけ請求する場合、１枚分の張り替え代に加えて畳屋の諸費用も別途請求する。
本件の場合、タバコの焦げ跡さえなければ貼り換えを必要としていないので、その1枚のため”だけ”に発生した諸費用は借主負担となる。
借主負担の畳表の単価や諸費用額を過大請求にならない程度に上乗せするように畳屋に指示する。
残り５枚分は貸主の支出となるが諸費用は計上しないので、結果的に畳数枚分の費用（＝諸費用額）を借主から回収したことになる。

また、入居期間が短かった場合には、タバコの焦げ跡をつけたせいで張り替えなくて済んだものを大家さんが5枚分の費用負担することになるといった、借主側には道義上の責任がある。
それを数値にはなかなかできないが、例えば畳表6畳の張替費用を50％（半額ずつ）負担することで合意できることもある。

喫煙者ということは他の部位でも汚損破損があると思うので、畳で回収できなかった費用はそのほかの部分に転嫁する。
過大請求にならないように薄く分散させる。

ガイドラインは『原則』として修繕義務の有無などを提示している。
あくまで『原則』なので、原則規定以外のところで悪知恵をしぼる。
原則1枚単位だけど原則ではない状況なら２枚以上になることを制限していないし、金額や単価についてもボッタクリ（過大や不当）を制限しているだけで高額であることは制限していない。
などとやり口はいくつもあるけれど、最終的には不法にならない程度で貸主が納得できる回収ができればいい。


それとは別に。
理想論（？）でいえば、通常損耗などは家賃に含まれるとされている。
本件の畳の張り替え５枚分でいえば家賃に含まれる性質。
つまり家賃としてすでに回収しているという理屈になる。
賃貸経営としては『適切な家賃設定』をすることで退去時のトラブルを回避できるし、本件のような頭痛のタネ（ガイドライン）も取り除かれる。

昔（30～40年前）と違って今の賃貸はトラブルになる要素が大量にある。
それに流されないよう、できるだけリスクを回避した上で計画的かつ良心的な賃貸経営を志すことが、結果的に成功につながる。
借主からできるだけ削り取ろうとして下手な請求を立てて裁判にでもなったら、今まで削り取った金も訴訟費用で赤字に転じる。
それなら畳５枚分くらいは必要経費として損切りする処理でもいいくらいかもしれない。


あくまで参考までに。

No.5 回答者： turbotjcn 回答日時： 2024/08/19 13:02

原状回復ガイドラインによれば、畳の借主負担は「原則1枚単位」とされています。

つまり残念ながら6帖分の請求はできません。

No.4 回答者： kakibesuto 回答日時： 2024/08/18 18:12

できるわけない

経年劣化したものに原状回復義務はない
そんなことしたら詐欺罪に問われるよ

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2024/08/18 15:25

不動産屋に勤めています。

退去時の原状回復費用の負担については、まず、賃貸借契約書の記載内容がすべてです。賃貸借契約書を熟読し、退去時の原状回復についてなんて書かれているか、理解してください。
（賃貸借契約書に記載のある賃借人負担部分については、賃借人に請求されると考えてください。）



賃貸借契約書に記載のない内容については、国土交通省のガイドラインが一つの目安になります。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutak …

https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf

これもご確認ください。

ガイドラインには、
・いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれる→大家負担

・賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧→賃借人負担

と書かれています。契約書に記載がない部分については、上記の考えで大家負担あるいは賃借人負担　となります。

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で、以下　御試問への回答です。

＞６畳間の畳一枚にタバコの焦げ跡がありました。
＞一枚だけ交換を行えば修繕は済みますが、見栄えが悪いので、6畳とも交換をしたいと考えております。
＞この場合、退去者に6畳分交換の費用は請求できるのでしょうか？

タバコの焦げ跡は、ガイドライン記載の『賃借人の故意・過失、善管注意義務違反』に該当します。
ただしガイドラインでは、その1畳分のみの請求と記載されています。
（ガイドラインでは、6畳分交換の費用請求はできません）


なお、最初から契約書に、『賃借人は、退去時に畳6畳分の交換費用を支払う。』と書いておけば、焦げ跡があろうとなかろうと、たたみ6畳分の交換費用を請求できるよ。

No.2 回答者： のなつぺ 回答日時： 2024/08/18 13:04

基本的ではありますが、賃貸のランニングコストが経費として計上できるので、修繕費の請求は消耗品を含まないことになっています。

かつて、レオパレスが消耗品を修繕費として高額に回収しており、問題化しましたが、その後法律で、畳やクロスなどの消耗品を修繕費回収に充ててはいけないことになっています。
その対策として契約時に原状回復費として一定の金額を求める方法が取られていますが、不動産業者の手数料を高める策で、訴状となるとほとんど大家が負けます。
フローリングの補修費用は請求できるも、畳は消耗品ですので、請求はできません。

No.1 回答者： ベルガモットBergamot 回答日時： 2024/08/18 13:04

まずは管理会社へ連絡ですよね。

賃貸物件は系列企業があるので、入居者の独断で業者介入を依頼は不可能です。
管理会社も物件持ち主(大家さん)に報告もした上で実施します

交換可能だとしても、6畳全ては見栄えの問題だけでしたら、応じません

前入居者は退去費を既に支払い済ですから、あなたが直接請求できないのはもちろん、管理会社も請求するかは ？ です