痔になりやすい生活習慣とは?

初めての不動産の購入なのですが、検討中の物件は市街地調整区域で、築15年前の中古物件です。

ネットで調べて、市街地調整区域のいろいろなメリット、デメリットはなんとなくわかりましたが心配なことがひとつあります。

市街地調整区域においては、宅地面積は500平米までとなっているようですが、検討中の物件の宅地面積はそれよりはるかにオバーしている650平米となっいてます。(畑の面積は入っていません、宅地だけの部分です)役所で登記簿を確認しましたが、間違いありませんでした。

これは違法ではないのでしょうか。売主に500平米以内の宅地面積に変更し直してもらうということはできるのでしょうか。

このままだと、買ったあと建て替えしたときや将来売りに出したときに、何か面倒なことになるような気がします。

仲介業者が信用できないわけではありませんが、ご存知の方がいらっしゃいましたら、どうぞ教えてくださいませんか。
ちなみに我が家は農業者ではありません。

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A 回答 (6件)

1.例えば、線引き前に住宅が建っていたときの宅地面積が200m2と仮定して、その後、なし崩し的に宅地部分が広がり(=合筆や地目変更などで)650m2まで宅地が拡大したとします。


 この場合に、当初の200m2の宅地(=既存宅地ならば)については、知事の許可がなくても同じ規模の住宅は建てられるはずです。

 市街化調整区域では建ぺい率60%、容積率200%のことが多いのですが、宅地面積が200m2もあれば、建物の建築面積120m2(=200m2×60%)、延床面積400m2(=200m2×200%)の豪邸が建てられます。余った450m2の宅地部分は、庭や家庭菜園、駐車場として利用すればよいのです。

2.市街化調整区域の宅地には、次の3種類があります。購入予定の宅地が、都市計画法でどの宅地に該当するか、しっかり確認して下さい。
(1)線引き前から建物の敷地であった宅地。「既存宅地」。
(2)線引き後に、開発許可に基づき建物の敷地となった宅地。
(3)線引き後に、建物の敷地となった宅地。「限定宅地(=農家の分家住宅の敷地)」。

 このうち、(1)であれば、建て替えも転売も可能だと思います(650m2のうち200m2程度が該当していれば十分でしょう)。
 (2)であっても、現在の住宅と概ね同じ規模(延床面積の1.5倍)の住宅を建てるのであれば、問題ないと思います。
 (3)のときは、農家住宅しか建てられません。「限定宅地」というのは、一般に農家が分家住宅を建てるために宅地としたものであり、用途が限定されるところから、通称「限定宅地」と呼んでいます(都市計画や建築の専門家には、説明なしで通用する一般用語です)。

 ですから、現在中古住宅が建っていても、既存宅地や開発許可された宅地であるとは限らないのです。

3.なお、市街化調整区域における開発許可は、知事(または政令で指定する人口20万人以上の特例市以上の市長)が行いますから、市役所に行っても「わからない。県庁へ行って下さい」と言われる可能性があります。

 無駄足にならないように、事前に電話で「市街化調整区域の既存宅地の確認はできるか」と聞かれたほうがいいです。担当部署名のキーワードは、「都市計画~課」または「建築~課」です。

 市役所で「既存宅地」の説明を受けられなければ、県土木事務所(県の出先機関)あるいは県庁(本庁)で確認することになります。

 県庁(本庁)の担当部署には、線引き時点の航空写真や住宅地図などがあると思いますので、これらの資料を使って建築可能かどうか説明してくれると思います。土地登記簿謄本(=登記事項証明書)も持参したほうがいいです。

※No.4の回答で、佐賀市HPを例示したのは、とてもよくまとまっていたので初心者にもわかりやすいと思ったからです(このHPをコピーして、説明を聞きにいかれるといいと思う)。また、「既存宅地」で検索されると、他の都道府県や市のHPも閲覧できると思います(でも、他県市は説明が難解です)。
 「既存宅地」の概念は難しいので、これらのHPで予備知識を入れられておくと、県(または特例市以上の市)の担当者からの説明も理解しやすいと思います。また、県や特例市によって運用基準にかなり違いがあるようです。
 高額な住宅の購入ですから、これらの資料もご参考にされながら、納得のいくまでご検討して下さい(No.4と今回の回答は、情報提供のひとつです)。

※なお、市街化調整区域の開発許可は、都道府県知事、または特例市以上の市長が行います(都市計画法29条。市町村ではありません)。
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この回答へのお礼

目からウロコのアドバイス誠に感謝致します。

調整区域の奥の深さにびっくりですが、私の弱いオツムがだいぶ整理され、これで役所の人の話が頭の中に入りやすくなったのではと思います(予備知識をいただけなかったら、きっと聞いても、耳から耳です)。

調整区域であろうとなかろうと、これから一つ一つ納得しながらマイホームを見つけていきたいと思います。
mattheweeさん、ZZZZZ55さん、アドバイス本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/07/09 00:39

既存宅地制度のお話が出ておりましたが、その制度は平成13年に廃止されました。

経過措置として5年間の建築許可不要の措置がとられましたが、来年で5年の期限がきれます。現在運用をどうするか市町村では把握していない状況ですので、市町村の担当に話をして言質をとっておかなければ危険です。ですからここでの議論は不毛です。
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この回答へのお礼

お返事有り難うございます。
たしかに、おっしゃるとおりですが、
ここで、すべて解決しようとは思っていません。
むずかしい話なので、私自身、弱い頭を整理する意味で、役所で質問するときに、どこに重点をおいて聞いたらよいか、お聞かせ願えればと思い、ここを訪れているしだいです。いろいろなアドバイス助かります。
都合で今週は役所にいけませんので、来週は物件の登記簿を持って聞きに行こうと思っています。

お礼日時:2005/07/08 18:40

1.都市計画法で市街化調整区域の「線引き」がされたときに、住宅が既に建っていたかどうかが重要なポイントになります(15年前の中古住宅ではなく、線引き時に住宅が建っていたかどうかです)。



 まず、宅建業者に、以下の2点をしっかりご確認下さい。さらに、この土地を管轄する市役所または都道府県で、裏付けを必ず取って下さい。
(1)線引き前から住宅が建っていたか。
(2)あるいは、「既存宅地」の確認通知があるか。

2.「線引き」以後に建築された建築物を将来建て替える場合、「既存宅地」の確認を受けておく必要があります。
 しかし、「既存宅地」の確認申請は、ほとんどの市や都道府県で既に締め切られていると思います。「既存宅地」でなければ、建て替えるためには、都市計画法上の許可が必要になります。なお、「既存宅地」であっても、同一規模(従前の延床面積の1.5倍以内)で、かつ用途の変更がない建物しか建てられません。

3.「線引き」以前に建築された建築物を将来建て替える場合、既存宅地の確認を受けなくても、同一規模(従前の延床面積の1.5倍以内)で、かつ用途の変更がなければ、既存宅地の確認を受けなくても建て替えできます。

4.ご参考までに、佐賀市HPから、「既存宅地制度廃止に伴うQ&A」を下記、参考URLに貼っておきます。
 必ずお住まいの市町村(または都道府県)の担当課で、「既存宅地」制度についてご確認下さい。なお、土地面積は500m2でも650m2でも「既存宅地」制度には関係ありません。

参考URL:http://www.city.saga.saga.jp/doc/2e75d25b9cf0b2b …
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この回答へのお礼

判りやすい丁寧なお返事、誠にありがとうございます。本日、法務局へ行って登記簿謄本をとってきました。
1.に関してですが、線引き前の段階では、住宅の建物は建ってはいませんが、現在の面積よりだいぶ狭い「宅地」はあったようです。その後、住宅の面積を増やしているようですが、あくまでも、建物があったか、なかったかなのですね。

2.に関してですが、現在中古建物が建っていても、既存宅地の申請がなされているとは限らないのですね。

近いうちに、市役所に行ってきますが、以上の2点について、よろしかったら教えていただけないでしょうか。

お礼日時:2005/07/08 03:28

市街化調整区域の開発許可基準は、市町村によって、運用基準に差があります。

ですからここで正確な解答ができる人はいません。ですから、役所へ行きありのままを話し、将来の建て替えを含め相談して下さい。役所で否定的なことを言われたら止めればいいだけじゃないですか?
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500m2というのは、新たに農地を宅地に転用する場合に関係してくるものです。

この物件が大丈夫なものかは、ここでは誰も判断できないので、登記簿と地図を持って役所の建築の係へ行って聞いたほうがいいですよ。
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この回答へのお礼

お返事有り難うございます。
なるほど。今回の物件の売主は農業に従事している人なので、宅地面積500m2 以上になっていても、これは違法ではなかったわけだったんですね。

しかし、うちはサラリーマン家庭なので、500m2を超えたままでは良くないということということなのでしょぅか。市役所に行く前に教えていただけるとありがたいのですが。

お礼日時:2005/07/07 18:39

それ以前に市街化調整区域は止めておいた方が。

。。

将来の事を考えず、かつ激安ならアレですけど。
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この回答へのお礼

さっそくのお返事、有り難うございました。

そうですね。市街化調整区域の物件は、敬遠する人がおおいですよね。
不便は気にならないほうなので、今回の物件はやはり、値段が魅力でしたもので・・・・。

お礼日時:2005/07/07 18:46

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市街化区域の地目が畑の土地に専用住宅を建築予定です。
そこで教えて欲しいのですが農地転用をする場合には500m2の土地しかできないのでしょうか。
市街化区域でも調整区域でも平米数は関係ないのですか?
教えて下さい、お願いします。

Aベストアンサー

登記簿地目が農地と言うことで
回答します。

>500m2の土地しかできないのでしょうか

500と言う面積は
開発許可の必要面積です。

市街化区域内における開発区域の面積が500平方メートル未満の開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm
ただ、愛知県知事を
許認可庁にする場合であって
政令では
300以上で可能です。
政令の19条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S44/S44SE158.html#1000000000003000000001000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

>市街化区域でも調整区域でも平米数は関係ないのですか?

切り分けて説明します。

都市計画区域内の調整区域であれば
ゼロm2以上で
都市計画法の許可

農地法も許可。

市街化区域
あなたの県の開発許可(都市計画法29-1-1)
基準が300以上の区画形質の変更であれば
300以上で開発許可該当になり
農地法は許可後に届出
上記以下であれば
届出のみです。

市街化は、届出
調整は、許可
と覚えておけば良いかと思います。

登記簿地目が農地と言うことで
回答します。

>500m2の土地しかできないのでしょうか

500と言う面積は
開発許可の必要面積です。

市街化区域内における開発区域の面積が500平方メートル未満の開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm
ただ、愛知県知事を
許認可庁にする場合であって
政令では
300以上で可能です。
政令の19条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S44/S44SE158.html#1000000000003000000001000000000000000000000000000000000000000000000000000...続きを読む

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Aベストアンサー

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Q大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした

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大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。
しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。
中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。

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Aベストアンサー

No4です。再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が
上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。
(普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ
なければ失敗したと感じると思います。)

となれば、単純に借金額に見合う利益があがるかあがらないか
を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが
悩まれているように余り関係ないということになります。
「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」
というくらいでしょうか。

お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが
市街化調整区域(都市計画法上一般開発の出来る場所があります)や
それに類するような場所だと正直経営はかなり難しいでしょう。
1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば
相続税を払った方がましだったということになります。

いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい
に通用した考えで、築10年くらいのアパートなんてそう大した
値段はつきません。あなたにまで連帯保証を求められていると
いうことは、おそらく今の家屋敷や他の土地などに共同担保を
つけてもまだ足りないということかと思います。(つまり
いざというときの資産価値がないということですね)
そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。

繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと
いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り
成立しないかと思います。(例えば、もの凄い高収入の人であれば
相続時に大借金を抱えても、その後に自分の収入により繰り上げて
借金返済をし、金利分を節約して利益を上げられるかもしれません。)

No4です。再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
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上がらない限り、トータルでは損をしたことになります...続きを読む

Q土地売却(住宅)について 大規模開発にかかりますか

自分の土地と相続を受けた土地(住宅つき、住宅地)をまとめて売却を検討しています。
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崖条例から大掛かりな補修が必要で、補修をした上で売却をすることを検討しています。


実際に建物を建てられる面積(使える面積)は総面積の3/5に限られます。、
その部分は住宅地の道路に面しており、売買条件は良さそうです。

実際に使える面積が1,000平米未満でも大規模開発許可が必要なのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

不動産業者です。
NO。1さんの回答に関してのお礼から察して書きます。
まず、開発行為ですがこれは、質問者さんががけ条例に基づく、改修工事を施工する時点では現状のままの利用計画ならば開発行為はかからないでしょう。工事に関しての許認可だけで済むはずです。
しかし、それを売却する際にそのままの状況で一括で売却しなければなりません。業者などが買い取り分割販売する際に、開発行為がかかるという表現ですから、位置指定道路などの築造や、宅盤の土盛り、切り土など、開発規制にかかる工事が必要なのでしょう。
1、分割販売する計画の元での土留め改修工事でなければ、その後業者が開発行為で分割する際に、再度引っかかる可能性がある。
2、質問者さんが直接、土留め施工は出来るが、開発行為を伴う土地を分割しての一般消費者への販売は、宅建業法違反となり、売主とはなれない。
3、個人が造成等した宅地に関して、業者は質問者さんが許可を受けていても、瑕疵担保の責任は買い取った業者が負担せざるを得ないことから、質問者さんへの瑕疵担保期間も最低2年以上の条件は付帯される。
4、万一工事期間中に、想定外の大雨などでの他社への損害を与えた場合、工事業者ではなく、施工主の負担となる。
上記のように、高く売却しようとすれば、何かしら負担は伴います。業者は商売で安く買うので、その代わり質問者さんの責任は免れるわけでです。
また、住宅地であれば「賃貸や分譲のマンション用地や賃貸事業用地で活用」出来ないのか?も検討の必要があります。これが可能ならば、買い取る異業者の価格も上がりますし、がけの改修計画なども建築する建物と同時の施工となり、個別の宅地販売や建売よりは高く買い取るでしょう。これは立地や用途地域がすべてですから、可能なのかはわかりませんが。
土地は、ただ分割して売れば済むものではありません。道路や上下水、ガスなどの設備を敷設して、法的にも当然ですが、購入者が即、建築できるような商品に仕上げなければ、思うより売却はむずかしいものですよ。(都心の非常に物件の少ない地域ならば良いでしょうが)
私は、業者買取と言っても価格は利用用途でまちまちですから、現状のまま少しでも高い業者に売却することをお勧めします。

不動産業者です。
NO。1さんの回答に関してのお礼から察して書きます。
まず、開発行為ですがこれは、質問者さんががけ条例に基づく、改修工事を施工する時点では現状のままの利用計画ならば開発行為はかからないでしょう。工事に関しての許認可だけで済むはずです。
しかし、それを売却する際にそのままの状況で一括で売却しなければなりません。業者などが買い取り分割販売する際に、開発行為がかかるという表現ですから、位置指定道路などの築造や、宅盤の土盛り、切り土など、開発規制にかかる工事が必要な...続きを読む

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