市街地調整区域の宅地５００平米以上の物件は違法ですか。

Question

初めての不動産の購入なのですが、検討中の物件は市街地調整区域で、築１５年前の中古物件です。

ネットで調べて、市街地調整区域のいろいろなメリット、デメリットはなんとなくわかりましたが心配なことがひとつあります。

市街地調整区域においては、宅地面積は５００平米までとなっているようですが、検討中の物件の宅地面積はそれよりはるかにオバーしている６５０平米となっいてます。（畑の面積は入っていません、宅地だけの部分です）役所で登記簿を確認しましたが、間違いありませんでした。

これは違法ではないのでしょうか。売主に５００平米以内の宅地面積に変更し直してもらうということはできるのでしょうか。

このままだと、買ったあと建て替えしたときや将来売りに出したときに、何か面倒なことになるような気がします。

仲介業者が信用できないわけではありませんが、ご存知の方がいらっしゃいましたら、どうぞ教えてくださいませんか。
ちなみに我が家は農業者ではありません。

matthewee · Accepted Answer

１．例えば、線引き前に住宅が建っていたときの宅地面積が２００m2と仮定して、その後、なし崩し的に宅地部分が広がり（＝合筆や地目変更などで）６５０m2まで宅地が拡大したとします。
　この場合に、当初の２００m2の宅地（＝既存宅地ならば）については、知事の許可がなくても同じ規模の住宅は建てられるはずです。

　市街化調整区域では建ぺい率６０％、容積率２００％のことが多いのですが、宅地面積が２００m2もあれば、建物の建築面積１２０m2（＝２００m2×６０％）、延床面積４００m2（＝２００m2×２００％）の豪邸が建てられます。余った４５０m2の宅地部分は、庭や家庭菜園、駐車場として利用すればよいのです。

２．市街化調整区域の宅地には、次の３種類があります。購入予定の宅地が、都市計画法でどの宅地に該当するか、しっかり確認して下さい。
（１）線引き前から建物の敷地であった宅地。「既存宅地」。
（２）線引き後に、開発許可に基づき建物の敷地となった宅地。
（３）線引き後に、建物の敷地となった宅地。「限定宅地（＝農家の分家住宅の敷地）」。

　このうち、（１）であれば、建て替えも転売も可能だと思います（６５０m2のうち２００m2程度が該当していれば十分でしょう）。
　（２）であっても、現在の住宅と概ね同じ規模（延床面積の1.5倍）の住宅を建てるのであれば、問題ないと思います。
　（３）のときは、農家住宅しか建てられません。「限定宅地」というのは、一般に農家が分家住宅を建てるために宅地としたものであり、用途が限定されるところから、通称「限定宅地」と呼んでいます（都市計画や建築の専門家には、説明なしで通用する一般用語です）。

　ですから、現在中古住宅が建っていても、既存宅地や開発許可された宅地であるとは限らないのです。

３．なお、市街化調整区域における開発許可は、知事（または政令で指定する人口20万人以上の特例市以上の市長）が行いますから、市役所に行っても「わからない。県庁へ行って下さい」と言われる可能性があります。

　無駄足にならないように、事前に電話で「市街化調整区域の既存宅地の確認はできるか」と聞かれたほうがいいです。担当部署名のキーワードは、「都市計画～課」または「建築～課」です。

　市役所で「既存宅地」の説明を受けられなければ、県土木事務所（県の出先機関）あるいは県庁（本庁）で確認することになります。

　県庁（本庁）の担当部署には、線引き時点の航空写真や住宅地図などがあると思いますので、これらの資料を使って建築可能かどうか説明してくれると思います。土地登記簿謄本（＝登記事項証明書）も持参したほうがいいです。

※No.４の回答で、佐賀市ＨＰを例示したのは、とてもよくまとまっていたので初心者にもわかりやすいと思ったからです（このＨＰをコピーして、説明を聞きにいかれるといいと思う）。また、「既存宅地」で検索されると、他の都道府県や市のＨＰも閲覧できると思います（でも、他県市は説明が難解です）。
　「既存宅地」の概念は難しいので、これらのＨＰで予備知識を入れられておくと、県（または特例市以上の市）の担当者からの説明も理解しやすいと思います。また、県や特例市によって運用基準にかなり違いがあるようです。
　高額な住宅の購入ですから、これらの資料もご参考にされながら、納得のいくまでご検討して下さい（No.４と今回の回答は、情報提供のひとつです）。

※なお、市街化調整区域の開発許可は、都道府県知事、または特例市以上の市長が行います（都市計画法29条。市町村ではありません）。

zzzzz55 · Answer

既存宅地制度のお話が出ておりましたが、その制度は平成１３年に廃止されました。経過措置として５年間の建築許可不要の措置がとられましたが、来年で５年の期限がきれます。現在運用をどうするか市町村では把握していない状況ですので、市町村の担当に話をして言質をとっておかなければ危険です。ですからここでの議論は不毛です。

matthewee · Answer

１．都市計画法で市街化調整区域の「線引き」がされたときに、住宅が既に建っていたかどうかが重要なポイントになります（１５年前の中古住宅ではなく、線引き時に住宅が建っていたかどうかです）。

　まず、宅建業者に、以下の２点をしっかりご確認下さい。さらに、この土地を管轄する市役所または都道府県で、裏付けを必ず取って下さい。
（１）線引き前から住宅が建っていたか。
（２）あるいは、「既存宅地」の確認通知があるか。

２．「線引き」以後に建築された建築物を将来建て替える場合、「既存宅地」の確認を受けておく必要があります。
　しかし、「既存宅地」の確認申請は、ほとんどの市や都道府県で既に締め切られていると思います。「既存宅地」でなければ、建て替えるためには、都市計画法上の許可が必要になります。なお、「既存宅地」であっても、同一規模（従前の延床面積の1．5倍以内）で、かつ用途の変更がない建物しか建てられません。

３．「線引き」以前に建築された建築物を将来建て替える場合、既存宅地の確認を受けなくても、同一規模（従前の延床面積の1．5倍以内）で、かつ用途の変更がなければ、既存宅地の確認を受けなくても建て替えできます。

４．ご参考までに、佐賀市ＨＰから、「既存宅地制度廃止に伴うＱ＆Ａ」を下記、参考URLに貼っておきます。
　必ずお住まいの市町村（または都道府県）の担当課で、「既存宅地」制度についてご確認下さい。なお、土地面積は５００m2でも６５０m2でも「既存宅地」制度には関係ありません。

参考URL：http://www.city.saga.saga.jp/doc/2e75d25b9cf0b2b249256e840083437f.html

zzzzz55 · Answer

市街化調整区域の開発許可基準は、市町村によって、運用基準に差があります。ですからここで正確な解答ができる人はいません。ですから、役所へ行きありのままを話し、将来の建て替えを含め相談して下さい。役所で否定的なことを言われたら止めればいいだけじゃないですか？

zzzzz55 · Answer

500m2というのは、新たに農地を宅地に転用する場合に関係してくるものです。この物件が大丈夫なものかは、ここでは誰も判断できないので、登記簿と地図を持って役所の建築の係へ行って聞いたほうがいいですよ。

mendokusa · Answer

それ以前に市街化調整区域は止めておいた方が。。。

将来の事を考えず、かつ激安ならアレですけど。

市街地調整区域の宅地５００平米以上の物件は違法ですか。

１．例えば、線引き前に住宅が建っていたときの宅地面積が２００m2と仮定して、その後、なし崩し的に宅地部分が広がり（＝合筆や地目変更などで）６５０m2まで宅地が拡大したとします。

既存宅地制度のお話が出ておりましたが、その制度は平成１３年に廃止されました。

１．都市計画法で市街化調整区域の「線引き」がされたときに、住宅が既に建っていたかどうかが重要なポイントになります（１５年前の中古住宅ではなく、線引き時に住宅が建っていたかどうかです）。

市街化調整区域の開発許可基準は、市町村によって、運用基準に差があります。

500m2というのは、新たに農地を宅地に転用する場合に関係してくるものです。

それ以前に市街化調整区域は止めておいた方が。

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