不動産購入に際し、贈与税を考慮した最適な方法を教えてください。

この度、実家の隣の土地を2950万円で購入し、この結果二つ分の土地に3000万円程度の2世帯の家を建てることにしました。
今回の購入に際し、当方1100万円、母1500万円用意でき、その他は銀行からの融資を考えています。
ここでの注意点は、
１．母が用意できる1500万円は私に援助としてくれるつもりであるが、結果的に共有名義になっても構わない。
２．土地購入(今年8月)と家の購入(来年6月)の年度が異なり、税金の申請時期が異なる為、1回のみ使用できる不動産取得の贈与税の特例550万円を使うのは要注意。
３．従来からの実家の土地は母名義。
です。
今回の購入に際し、贈与税などの予想外の出費を抑えたいため、以下質問させていただきます。
（質問１）土地の購入に際して
銀行に相談した結果、実家の土地も担保に入れられる為、土地の購入に際して2950万円そのまま貸してくれるそうです。
しかし、先日の土地購入契約の際に、不動産屋が母の家の近くだった為、頭金の200万円と仲介手数料の半額の合計約250万円をとりあえず母に払ってもらいました。
(不動産屋からもらった領収書は私名義になっています。)
今回の新しい土地の名義は私のみを考えています。銀行からは今回母が払った250万円は頭金と言う位置付けながらも、結果的に仲介手数料やその他登録料とほぼ同金額の為2950万円の土地に対して2950万円の融資をしたのだから、母が支払った250万円程度は贈与税としてはバレないのでは？と言われています。
それで正しいのでしょうか？やはりまずは私から母に遅れながら借用書を作成して返済した方がよいのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： yukinori19 回答日時： 2005/07/21 19:11

説明が少なくてすいませんでした。

来年の６月とあるので５分５乗方式（５５０万円非課税）が適用できるのが現行法律では１７年１２月３１日までの分のみです。
１５年度に相続・贈与税率が引き下げられたので今は経過措置の状態です。
もし廃止になった場合には、当然５５０万円は課税の対象となりますので参考程度にと思いまして。
もちろん延長される場合もありますが、
廃止されていることを知らずに申告した場合は、その贈与を取り消すことはできませんし、税務署からその旨の連絡があった時には多分、加算税が別途課税されると思いますよ。
それと相続のときは居住用は特例もあり通常評価よりも安くなりますので！！

この回答へのお礼

そうでしたか・・・
今年いっぱいと言うのは知りませんでした。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/21 19:46

No.4 回答者： yukinori19 回答日時： 2005/07/21 19:20

最初の回答で５乗方式をオススメしてますね。

すいませんでした。

No.2 回答者： yukinori19 回答日時： 2005/07/20 19:25

生意気言って申し訳ありませんでした。

課税回避の質問かと思っていたもので・・・・・

贈与税の枠を最大限使うより、お母様に1500万円分持分共有したほうがいいと思いますよ。
どうせ登記費用は変わりませんから、それで贈与税は
もちろんかからないですし。
自分の持分部分の借入れは所得税の税金控除を受けれますし・・・・
ただし、お母様は連帯保証にならなければいけませんが。

この回答へのお礼

更なるご回答大変ありがとうございます。
母援助分の内、贈与税特例の枠(550万円)を最大限使うより全額を共有持分にした方が良いと言われるメリットは何でしょうか？
贈与税の申請の手間が不要だからなのでしょうか？
どちらの場合でも借入金額は変わらないですし、かつ、特例を使って、税金の掛からない550万円分だけでも自分の持分にしておけば、いざ将来の相続の際に多少は節税になると予想していたのですが如何なものなのでしょうか？

お礼日時：2005/07/21 11:10

No.1 回答者： yukinori19 回答日時： 2005/07/19 01:15

質問に対して

言っておきますが、税金の申告においてバレるバレないは関係ありません。
貴方が本当に250万円返す意志があるならば別に借用書は必要ありませんし、仮に返す意志がないならば借用書を作ったとしても贈与税のみなし課税されますしこれは脱税です。


相続時精算課税をオススメします。
適用できないならば建物を共有し５乗方式を使うしかありません。

参考URL：http://www.nkaikei.co.jp/nyumon/s-point.htm

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

今回はもちろん、返済した方が良いのですから、母に250万円返済します。
いい加減な意見には惑わされない方が良いですね。

(実は文字数の関係上、家の建設の費用に関する質問2を掲載できなかったのですが)
その精神に則り、家の建設の費用に関しても、母からの援助において550万円は住宅購入の特例による贈与として扱い、それ以外の援助分を母の名義にしようと考えます。

ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/20 17:30