住宅ローンの融資と名義変更（長文です）

約１０年前に一戸建てを買いました。頭金は妻が出し、残りは私が大手都市銀行で住宅ローンを組みました。土地及び建物について、私が６割、妻が４割の共有になっています。住宅ローンの契約者は私のみです。土地及び建物について、当然、抵当権が設定されています。また、保証人を立てているわけではなく、その大手都市銀行の関連会社の信用保証会社に保証金を支払いました。

この度、離婚することになり（まだ、正式に離婚していません）、これに伴って、妻の土地及び建物についての持分を私の父に譲渡することにしました。

そこで、念のため、譲渡前に、その大手都市銀行に妻の持分を私の父に譲渡する予定である旨を伝えました。すると、私の父（既に定年で年金暮らし）について審査したいので、去年の確定申告の写しを送ってくれと言われましたので、その通りにしました。

すると、今度は、更に、個人情報の取扱いに関する同意書を送ってきて、申込人の欄に私の名前を書いて、押印し、「連帯債務者　連帯保証人（予定者）」の欄に父の名前を書いて、押印するように言ってきました。

私がこの同意書に押印するのは良いのです。しかし、父が住宅ローンの連帯債務者や、連帯保証人になる訳ではないので、父がこの同意書に押印するのには違和感を覚えます。「連帯債務者　連帯保証人（予定者）」という欄になっているからです。なお、私は、今まで、住宅ローンの支払いを一度も遅らしたことはありません。

このような銀行の態度は標準的なものなのでしょうか？

No.3 回答者： VIERA42 回答日時： 2005/08/16 11:39

担保提供者として設定契約書にサインしてもらうことは必須ですが、「連帯債務者・連帯保証人」は必須ではないと思います。

銀行によっては下記理由により「お願い」しているケースもあるようです。
一般的に抵当権のような担保権のついた物件を第三者に売買する場合は、購入後に債務者が債務不履行等により債権者が担保権を行使した場合、競売等の可能性があるため、担保権を抹消しないとなかなか買い手がつきません。しかし買い手が親・子等の身内の場合は、どのみち相続対象になるから等の理由により、売買するケースはあります。
担保権のついた物件を売買するにあたり、親子間であれば仲介業者も不要であるため、売買契約書を作成し登記すれば終わりです。よっていちいち銀行にその旨を通知する必要はありません。勝手にやれば良かったのです。キチンと返済がなされていればまず問題は発生しません。
しかし、売買する予定があることを銀行が知ってしまえば、この限りではありません。法的には担保権を行使するにあたり問題はありませんが、実際は所有者が変更になっていると銀行としては所有者に対する何らかの事情説明であるとか、面倒でもうけにならない余計な手続きが発生する可能性が予見されるため、敬遠したいところです。後順位に父親が債務者である別の債務の担保権をつけられたりすると、考えただけでメンドーです。
よって連帯債務者・連帯保証人にしておくと、債務不履行になった場合の処理が事務的にスムーズに行うことができますので、通常はこの手続きを「お願い」しています。
但し、住宅ローンの契約書に、所有権の変更があった時は、すみやかに銀行に通知することを義務付けられていたりする場合はこの限りではありません。契約内容によっては銀行が期限の利益を喪失したとし、全額返済を請求されることもあるかもしれません。
しかし、いずれにせよキチンと返済していればほとんど問題はありません。
※ほとんどと表現した理由は、銀行の内部検査として既存の住宅ローン案件を、付加された条件を充足しているかチェックする事があります。大手都銀で１０００件に１件程度の確率です。運悪くこれに引っかかる可能性があります。その場合「知りませんでした」と言えば済んじゃいますが。
例外として既存の住宅ローンの返済額猶予や期間の延長の申し入れ、自宅を担保とした新たな借り入れや建替え・増築等による住宅ローンの組替え時には、「所有者が変更になっているが、なぜお知らせいただけなかったのか」等、審査で絶対不利になります。

最後に。「このような銀行の態度は」とのくだりですが、銀行が融資してくれたから自宅を購入できたのだと考えます。金を貸してくれている人に「このような態度」という言い方はいかがなものかと思います。銀行も民間企業です。民間企業である以上利潤の追求をします。その中でもうけにならない事はできるだけ避けたいが、必要ならば可能な限りリスクを極小化し、かつコストをかけないために事務的・標準的にすすめるのは当然であって、銀行に限らずどの企業も同じだと思いますが。

この回答へのお礼

ありがとうございました。確かに、「このような銀行の態度」は問題がありました。反省いたします。

お礼日時：2005/08/16 14:54

No.2 回答者： Lescault 回答日時： 2005/08/16 11:34

こんにちは、我が家の場合、今の家は家内と共有しております（持ち分5：5）。

ローンは私だけが払っていますが、家内は「連帯債務者」に分類されています。ですのでご質問社様の様なケースも当然あり得るのでは？と考えられます。法律的に難しいことは分かりかねますが、いわゆる「生計を一にする○○は、・・・・」みたいな条文が約款中にあるのではないでしょうか？

いずれにしても我が家では、私にもしものことがあれば団体生命保険でローン残債は消えますので、大して気にもしておりませんが・・・・

ご質問者様が、蒸発するとか、ローンの焦げ付きが発生する万が一のときを想定するなら、銀行側の考えは当然とも思えますが、詳細は金融機関毎に異なるのでやはり問い合わせが解決の早道だと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2005/08/16 14:52

No.1 回答者： noname#12813 回答日時： 2005/08/16 09:38

銀行が抵当権を持っている土地建物について、奥様が担保提供者であったのをお父様に譲渡される、つまり担保提供者が変更することを、銀行に手続きしに行かれたのですね？

そうだとしたら、個人情報取り扱いに関する同意書にお父様が押印されることは、別に不思議なことではありません。
ただその欄に「連帯債務者 連帯保証人」と書かれていることが腑に落ちない、そういうことですね。
それは銀行に聞けばわかることではないですか。
ここで聞いても誰も回答できないのでは・・
単に行員のミスとか勘違いかもしれませんし、連帯債務者ではないのにどうしてこう書いてあるのですか？と聞けばいいだけのことです。

この回答へのお礼

お返事、ありがとうございます。銀行の担当者に聞いて見ます。

お礼日時：2005/08/16 14:50