住宅ローンの審査基準とは？

度々すみません。
銀行ローンで新築マンション購入にあたり、２９００万程度を借り入れ予定です。
が、審査が今から不安でたまりません。

＜不安材料その１＞
夫が今年４月に２回目の転職したばかりで、勤続約５ヶ月。
職種は同業職ですが、前の会社にも１年半しか勤めていませんでした。
その前の会社は勤続１４年半でしたが・・・（職種はずっと同業です）

＜不安材料その２＞
今の会社は社員８名の今年３月に株式会社になったばかりの小さな会社です。

＜不安材料その３＞
普通は源泉徴収票ですが、転職したばかりなので入社してからの給料明細すべての提出を求められました。源泉徴収（去年の所得）なら４５０万ありましたが、転職したばかりなので今年は夏のボーナスは無し。収入は手取りで３１万ですが年収は減ります。

＜不安材料その４＞
夫だけの借り入れが無理だったら、妻（私）と二人で共同で借り入れ申し込みをする、と不動産屋さんに言われましたが、私の収入は月２２万ほどありますが、派遣社員です。派遣で借り入れなんて出来ませんよね？


こんな状態でローンの審査は通るのでしょうか。
ローンの審査はどこを重要視しますか？

ちなみに現在、キャッシング、カードローン、リボ、車のローンなどの借り入れは一切ありません。

No.3 ベストアンサー 回答者： yumami 回答日時： 2005/08/24 23:59

＜不安材料その１＞

他の方もおっしゃっているように、
転職理由が前向きであれば、
それほど心配なさらなくてもいいと思います。
ただ、前の会社も一年半ですか・・・
理論武装しておいたほうがいいですよ。

＜不安材料その２＞
一般社員であれば、基本的には不問ですが、
資本金、業務内容、業績等は聞かれます（私なら聞きます）。

＜不安材料その３＞
うちは、平均月収の１５ヶ月＝年収と判断します。
手取りで３１万ということは、支給は４０万くらいでしょうか？
４０万だとしたら６００万。
それに対して２９００万の借入はぎりぎりですね。
目安ですが、理想は年収の四倍です。
この計算だと五倍になりますので、余裕ではないですね。

＜不安材料その４＞
派遣さんは債務者になれません。
債務者として名を連ねることは不可能です。
収入合算者として、返済比率を計算するときに収入をみますし、
そうなれば返済的には懸念ないように見えますが、
逆にここで考えていただきたいのは、
正社員も勿論派遣さんだって、いつクビになるかわからない時代です。
そんなときに、奥様の収入をあてにするような借入はほんとに大丈夫なの？ということです。
できればご主人お一人で返済できるような借入額に収めたほうがいいと思います。
それにもし連帯債務になったとして、
ご主人に万が一のことがあった場合は団信の保険金で債務はゼロになりますが、
逆の場合、ご主人一人で借入の返済をすることになります。変事対応力にちょっと疑問が残りますね。

No.2 回答者： sarugon 回答日時： 2005/08/24 22:59

＜不安材料その１＞について

一般的には勤続1～3年以上が要件となっています。しかい、転職をした理由が妥当なものであれば意見書の提出でOKとなる場合があります。（勤務先が倒産したためとか、待遇がよくなるとか、スキルアップのためとか・・・・・・、ただなんとなく前の会社が気に入らないので転職をしたというのであれば、入り口の段階で否決となると思います。）

＜不安材料その２＞について

規模は関係ありません。内容重視ですが、経営者もしくは幹部でなければ、それも問われません。

＜不安材料その３＞について

確かにマイナスです。銀行はあくまでも実績で評価しますので、冬のボーナスは○○万円出ますと言っても
信用しません。

＜不安材料その４＞について

派遣でも勤続年数など要件を満たしていれば特に問題はありません。ただし、今後の仕事の継続性について問題視されるかもしれません。一般的なイメージですが、正社員よりパート、派遣社員はすぐに辞めてしまう感じがします。

＞こんな状態でローンの審査は通るのでしょうか。

奥さんが保証人で収入合算をする、もしくは奥さんが主債務者になってご主人を保証人にする等方法によっては無理ではないと思います。

ローンの審査はどこを重要視しますか？

第一に今後長期間に渡って安定的に収入があり、滞りなく返済されるかどうかです。（私の回答もそのポイントに基づいています）
第二に担保価値です。だだしこれは第一のポイントに何も問題がなければ、担保不足でもある程度は関係ありません。

＞ちなみに現在、キャッシング、カードローン、リボ、車のローンなどの借り入れは一切ありません

大変いいことだと思います。

No.1 回答者： koala0305 回答日時： 2005/08/24 00:41

ローンの審査は総合判断ですが、結局のところ収入と借り入れ額次第です。

通常、年収の35％の返済が上限ですから仮に450万円の年収として157万円/年、13万/月となります。30年または35年返済なら、返済率は何とかOKでしょうか。ご主人の年齢にもよりますが・・・

不安材料１．２．
おっしゃるとおりマイナス材料ではありますが、どれぐらい影響するかは職種や現在の会社次第ですね。

不安材料３
手取り31万で冬のボーナスはもらえるのなら年収450万ぐらいにはなるのでは？

不安材料４
派遣でも収入合算はできます。

後、どれぐらい自己資金があるのかが重要です。もし20%あるのならフラット35でいけるのですが。銀行ローンも通しどころのない案件ではないと思います。