土地と家屋の名義が違う場合の財産分与

私の友人によくトラブルに巻き込まれる人がいます。彼女のために役立ってあげたいので教えてください。彼女の祖父は死亡しています。彼女の祖母が住んでいる土地の名義は死んだ祖父のものです。今、その祖母が余命いくばくもなく、入院しています。彼女の祖父が死んだあと、その土地が死んだ祖父の名義のままなのか、祖母である配偶者のものになったのかは知りません。祖父母の子供は彼女の母親一人だけです。しかし祖母が住んでいる家は他県に住む祖父の弟のものです。彼女の祖母が死んだ場合、母親は土地を売却したいということです。土地価格は2200万、税金・解体費用を差し引くと現金は１２００万ほどです。祖父の弟は「７００万くれないと（名義変更の？）はんこはつかない」といっているそうです。祖父の弟夫婦には子供はいません。この場合、１２００万のうちわけはどうなるのでしょう？なにぶん他人ごとなので補足はできないのですが、どなたかご存知の方教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： hayateE2-1000 回答日時： 2005/08/29 19:59

>解決方法

話合い(任意)or調停(裁判所での話合い)or訴訟(強制決着)

>祖父の弟が不服の場合、
前述の明渡訴訟
この場合、相手に建物の対価を払う必要は無い。

土地の利用権に対する補償が必要かもしれないが、
200-300万円程度。

相手は建物を引き渡すか、土地を買い取るかの選択。

>相手に勝率はあるのか
建物が築後３０年経過していれば、可能性は低い。
(ただ、どういう経緯で祖父の土地に祖父の弟名で建物を建てたのかが判決に影響する可能性大)

話し合ったほうが安上がりなのは、弁護士費用が自己負担だから。
この手の訴訟は泥沼化すると、両者とも損をします。
(弁護士が喜ぶだけ)

「その時」がきたら、弁護士を依頼せずに調停で話し合ってみたらどうでしょう。
(調停の出頭は任意です。)

この回答への補足

ありがとうございます。書き込んだ後でわかったのですが、彼女の母親は離婚して、生活保護を受けながら生活していますが、最近不正がばれ、保護をうちきられたそうです。それと同時に、皮膚がんであることが発覚し、金銭的に苦しく、話は不動産屋との売買まで進んでいます。彼女の母親が祖父の弟の許しをえず、勝手に土地を売却することができるのでしょうか？またした場合、何らかの法的措置を祖父の弟に講じられることができる、もしくはなんらかの補償を祖父の弟に払わなくてはならないのでしょうか。ご存知の方教えてください。

補足日時：2005/08/29 23:06

No.4 回答者： hayateE2-1000 回答日時： 2005/08/29 23:23

No,3の方の「使用借権」の補足。

使用貸借は貸主側から一方的に終了することが出来、終了通知後は１００％不法占拠となります。(民法597)

最高裁判例では築後３０年間を基準にしています。


現状のまま土地だけ売ることもできますが、市場の評価は半額以下でしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。彼女から詳しく話を聞くと、さらに祖母と同居していた独身の祖父の末弟までが300万を要求しているそうです。最初と違って確実になった部分もあり、また諸要素も加わって複雑になってきているので、新しくまた質問しようと思います。ぜひそのときにも教えてください。

お礼日時：2005/08/30 13:58

No.3 回答者： matthewee 回答日時： 2005/08/29 21:29

１．祖父の土地の相続について。

　祖父の土地は、配偶者である祖母と子（＝彼女の母親）が相続します。遺産分割が未了で登記が依然、祖父名義のままだとしたら、祖母と「彼女の母親」の共有という状態にあります（共有持分はそれぞれ１／２ずつ）。
　祖母が亡くなったときには、祖母の持分１／２は「彼女の母親」が相続するので、祖父の土地は全て「彼女の母親」が相続し、登記をすることが可能です。

２．祖父の弟所有の建物の敷地利用権について。
　祖父の弟が、建物の敷地（＝祖母と「彼女の母親」の所有地）に対して、適正な金額の地代を支払っていたかどうかで結論は変わってきます。

　まず、祖父の弟が、適正な金額の地代を支払っていた場合、借地法（※平成４年以前の借地契約は旧法が適用される）で保護される「借地権」があることになります。
　この場合には、「借地権」を土地所有者が買い取って、更地に復帰させることになるので、「借地権」の価格として更地価格の概ね３０％（村落部）～６０％（都市部）の金額を借地権者に支払うことになると思います（←借地権者が請求した場合です）。
　更地価格が２２００万円なら、「借地権」を有する場合に祖父の弟が要求する７００万円という金額は、不当に高いとは思いません。

　一方、祖父の弟が、適正な金額の地代を支払っていなかった場合、借地法で保護される「借地権」はないので、祖父の弟の建物は、相当弱い権利である「使用借権」に基づいて祖母らの土地上に建っていることになります。

　「使用借権」であれば、土地所有者の温情により無償で土地を借りているのであり、祖父の弟はいっさいの金銭的な見返りを求めることはできないばかりか、建物の撤去についても全額自己負担で行う義務があります。この場合には、祖父の弟はもちろん、その相続人に対しても建物撤去に伴う金銭の支払いは不要です。

　といっても、「彼女の母親」が突然、建物を撤去せよと要求しても祖父の弟がすぐに応じるとは思えません（建物が荒廃して朽ち果てるか、祖父の弟が亡くなるまで使用借権は存続する）。
　
３．解決方法について。
　借地に関する法律問題は、生活の基盤であったり、紛争の金額自体も大きいことがあるので、ＷＥＢ掲示板だけで回答を見つけるのはリスクが高いと思います（重要な条件を見落としていたら、結論は正反対になることがあるから）。
　上記に書いた回答も、弁護士等の専門家にご相談されるときの“ヒント”のひとつとして下さい。いきなり、正式依頼するのではなく、弁護士との相性を確かめる意味でも、法律相談から入られるといいでしょう。

　ご相談先として、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります（下記、参考URL参照）。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円（消費税込）で15分毎に延長料金2,625円（消費税込）を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/
　お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」ＨＰなどもご参考にされて、探してみて下さい。

この回答への補足

詳しくありがとうございます。その後聞いてみたところ、土地の名義は祖父の死亡時に祖母の名義に書き換えられたそうです。彼女の祖父の弟は内情が苦しく、それで今回も７００万円の取り分を要求してきたそうなので地代も払っていないと思います。家屋は戦前に建てられたもので築50年だそうです。

補足日時：2005/08/29 22:53

No.1 回答者： hayateE2-1000 回答日時： 2005/08/29 18:57

おそらく土地は祖母のもの。

(未登記なだけ)

建物が築後３０年経過していれば、
土地の明渡訴訟でいいと思います。
(解体費用も相手持ち)

これ前提に話してみてはいかがでしょう？
相手が200万位で納得するようならそのほうが安上がりですが。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。この場を借りて申し訳ないのですが、「1200万のうちわけ」ではなく、「どんな解決方法があるのか」その他「祖父の弟が不服の場合、どういう法的措置をとれるか。その場合相手に勝率はあるのか」等なんでもいいです。ご存知の方襲えてください。

補足日時：2005/08/29 19:24