土地の遺産分割は何を基準にしてわければよいでしょうか？

Question

遺産相続で、土地を３０筆ほど２人で相続することになりました。
宅地は５ヶ所程度で、ほとんど山林で、田舎ですし、価値はそんなにないそうです。
２人で半分にする予定です。

土地には、「時価」「公示地価」「相続税評価額（路線価、倍率）」「固定資産税評価額」の４つの価格をもっているとのことですが、どれを基準に選べばよいでしょうか？

公示地価と路線価をみたところ、だいたい一緒のような気がしていて、相続税評価額でわけてもいいのかなと思っています。

時価も、現地の不動産屋さんに聞くといいといわれたのですが、売る気もないのに、そんなことを調べてくれるのでしょうか？現地の不動産屋さんに時価調査をお願いした場合、費用など、支払ったほうがいいのでしょうか？

まったくの素人でなにを調べればよいのかもわかりません。すみませんが、教えてください。よろしくお願いします。

matthewee · Accepted Answer

「プロフェッショナルかどうか」の見極めについては、見極めの後の選択肢を用意できないので、回答はご勘弁下さい。
　土地の評価は、プロフェッショナルでなければダメかというと決してそうではなく、複雑な土地の評価になった場合、“心臓外科の専門医”のような税理士等が必要になる場合もあるということです。通常の土地の評価であれば、相続税の申告を多々行っている税理士の方で十分対応されると思います。

　No.５の回答に書いた“プロフェッショナル”というのは、脱税や節税を働きかけるものではなく、土地の評価において市町村や税務署の評価誤りを指摘し、評価誤りがあれば適正な評価に改めさせて、結果として評価額を下げるという手法を取ります。

　ですから、たとえば、市町村が固定資産評価基準等に準拠してその土地を完璧に評価して固定資産税評価額を算出していたら、いかにプロフェッショナルといえども、手の打ちようがありません。

　ご依頼された税理士さんの経歴については、全く推測することはできません（情報がないので当然ですが…）。
　ただ、質問者さんが「本当によい税理士さんに出会っているような気もしています」とお感じなら、その通りだと信じて良いと思います。
　税理士や弁護士などに依頼するときは、依頼人との相性がいいことが一番ですから。

　経験上、良い税理士や弁護士は、依頼者に対して“説明責任”をきちんと果たそうとする人だと思います。
　例えば、遺産の個々の土地に対して、「評価額は２００５万円です」と単に価格だけを言うのではなく、その評価額はどのようにして計算したか、その過程も明らかにしてくれるはずです。
　特に、賃借権などの権利関係や、抵当権などの担保物権の存在、都市計画法などの公法上の規制についても注意して調べてくれると思います（現地確認は当然、行います）。

　土地の評価額の算定について、わからないことがあれば、ご遠慮なく税理士さんに尋ねられたらいいと思います。そのとき、熱心に丁寧に回答してくれるなら、その税理士さんはとても良い税理士だと思います。

matthewee · Answer

１．相続税法のいう「市街地山林」でない場合とは、その山林が都市計画法に定める都市計画区域外に所在する場合と、市街化調整区域に所在する場合です。

　一方、その山林が、都市計画法に規定する市街化区域、または、未線引きの都市計画区域内（※未線引きとは市街化区域、市街化調整区域の線引きがされていない都市計画区域のこと）に所在する場合には、相続税法のいう「市街地山林」に該当する可能性があります。
　ただし、市街化区域等に所在していても、急斜面地などで採算の取れないほどの造成費が必要な山林は、市街地山林とはせずに純山林として評価します（市街地山林と認定されるか、純山林として認定されるかで評価額は１００～１０００倍の格差が生じることがあります）。

　詳細は、国税庁ＨＰから、「市街地山林の評価」に関する通達を下記に貼っておきますので、見て下さい。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/2658/06.htm

２．質問者さんの遺産の内容およびその総額や、依頼されている税理士の経験・能力についてわからないので、以下は一般論として見て下さい。

　結論は、相続税の申告のうち土地の評価に関しては、税理士を過信しないことです。税理士は税法の専門家であり、土地の評価の専門家ではありません。

　不動産鑑定士に依頼するのが一番という趣旨の回答がありましたが、国税当局は不動産鑑定士の鑑定評価書が提出されても、その評価額を不当なものとして却下することがあります。
　国税不服審判庁ＨＰから、不動産鑑定士による鑑定評価書が不当として却下された裁決要旨を下記に貼っておきます（ほんの一部です）。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702010000.html

　もちろん、財産評価基本通達の不備により、事案によっては不動産鑑定士による鑑定評価額が採用されることもありますが、不動産鑑定士による鑑定評価書があれば、その評価額を国税当局が必ず認めるのではなく、不当な鑑定評価額であるとして却下されることもあるのです。

　税理士も専門分野に特化している傾向があり、特に相続税の土地評価の分野では、一部の税理士などが“プロフェッショナル（専門家）”化しています。
　要するに、普通の税理士が作成した相続税申告書に対して、後日、相続人からの依頼を受けて修正申告をして税額を下げるということをしているようです。

　プロフェッショナルは、税務署の路線価や市役所の固定資産税評価額がいかに短期間で、机上でのずさんな評価作業の下でなされているかを知っているので、「国税庁の路線価や市の固定資産税評価額を下げることができるか」と質問すれば、「評価方法について妥当性を検証してみる。評価誤りがあれば、路線価や評価額を下げることは可能だ」と答えると思います。

　プロフェッショナルにとって、税務署の路線価や市役所の固定資産税評価額は「役所から与えられた価格」ではなく、時価を算定するためのひとつの指標程度にすぎないからです。また、彼らは、不動産鑑定士に土地評価を丸投げすることもありません。鑑定評価書を使うとすれば、税務署を説得するためのひとつの“道具”として使います。

　遺産の中に、市街地山林や市街化区域農地、借地、底地、広大地などが含まれており、その評価額が高くなりそうでしたら、複数の税理士に評価額の出し方を打診して、不当に高い相続税額を納税しなくてもいいようにすべきだと思います。

matthewee · Answer

１．遺産となる土地の評価で最も難しいのが、「市街地山林」です。ひとくちに「山林」といっても、相続税法では、「純山林」「中間山林」「市街地山林」の３種類があります。

　このうち「純山林」と「中間山林」は、通常、山林と呼んでいるものであり、１m2当たりの評価額も微々たるものです。
　しかし、「市街地山林」は、宅地の価格から造成費を控除して評価額を求めるため、とんでもない高い評価額になることがあります。
　同じ山林であっても、相続税評価額が、固定資産税評価額の１００倍～１０００倍になることもあります。

　念のためですが、遺産相続する山林は、市街化区域内の「市街地山林」ではありませんか。国税庁ＨＰから「平成１７年度路線価図」を下記に貼っておきます。対象となる山林が、路線価が付設された地域になければ、該当しないでしょう。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm
　遺産の中に「市街地山林」がなければ、評価額は、驚くようなことにはならないと思います。

２．その評価額ですが、相続税を納税するほどの遺産（＝「５０００万円＋１０００万円×法定相続人数」以上）であれば、相続税の財産評価基本通達に則って評価する必要があると思います（必ずしも、この通達通りにする必要はなく、適正な時価であればよい＝相続税法２２条＝）。

　しかし、相続税の納税が不要であれば、相続人が自ら評価をして、納得のいく遺産の分割をすればいいと思います。

　質問文には４つの価格を例示されていましたが、結論から言えば、どれも完全ではないと思います。要はそれぞれの価格の特徴を知った上で、使い分けるのが最も賢いやり方です。
　また、不動産鑑定士による鑑定評価額は、依頼する不動産鑑定士の「判断であり、意見である」のです。同じ不動産であっても、不動産鑑定士が違えば、異なる鑑定評価額を出してきます（数年前に社会問題となった大和都市管財の抵当証券事件では、ゴルフ場の評価を担当した不動産鑑定士の鑑定評価額は、裁判所選任の不動産鑑定士の鑑定評価額の約５倍であった）。

　「公示地価」「相続税評価額（路線価）」「固定資産税評価額」は、全て更地としての価格を表しています。一般に、公示価格を１００とすれば、路線価は８０、固定資産税評価額は７０の水準です。
　更地価格ですから、借地権や賃借権などが付着している土地であっても、これら他人の権利による土地利用制限を、評価額に反映させていないので、適正な時価とかけ離れた価格になってしまうことがあります。

　遺産分割の評価において、これらの４つの価格のうちどれかを使って、１円単位まで等分割する実益は乏しいと思います。
　「公示地価」「相続税評価額（路線価）」「固定資産税評価額」のいわゆる“公的評価”といわれるものも、間違っていることが少なくありませんから。

　このうち一番簡単に集められる「固定資産税評価額」を基本に、宅地と山林の地目別に遺産分割をされたらどうでしょうか。
　そのときには、評価額にはあまり神経質にならないでいいと思いますが、借地権や賃借権、使用借権など土地利用権の有無と内容、都市計画法や建築基準法等による土地の公法上の規制については、法務局の登記簿や市役所の担当課に行かれてご自身でしっかり確かめられるべきだと思います。
　公法上の規制があるために、地目が「宅地」であっても、建物が建てられないということがありますから（この場合、「固定資産税評価額」の水準では、高すぎて買い手は現れないだろう）。

siren3974 · Answer

No.2です。

お返事ありがとうございます。

不動産鑑定士ではないので，お返事の内容にお答えすることは差し控えさせてください。

社団法人日本不動産鑑定協会のホームページによれば，各地に「不動産鑑定相談所」を開設し，定期的に無料相談を受け付けているそうです。

この相談所を利用するのも一方法ではないかと思います。

参考URL：http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/japanese/soudan_j/index.html

siren3974 · Answer

この件について，ネットの記事を見つけましたので紹介します。

要点は次のとおりです。

１　一番いいのは「不動産鑑定士」に鑑定を依頼すること。
２　１以外では，公示地価，相続税課税標準価格のよること。

余談ですが，相続した後，土地の名義を相続した人に変える手続（所有権移転登記）をする場合，登録免許税を納める必要がありますが，その算出基準は，固定資産税評価額を基に算出することになります。

参考URL：http://www.shiritaitokino.com/houritsu.htm?izk3=576&ci=3066,http://www.tcn.ne.jp/~amo1/hint/zeimu3.htm

hokenyaboo · Answer

たしかに売る気がなければ不動産屋さんも親身になってくれませんね。

「金額によっては売りたいので」くらいの嘘も方便で聞かれたらいかがですか？
買い手もいないので実際にいくらで売れるかは不明ですが「相場」や「売れるとしたら」くらいは教えてくれます。
実際売らなくても「その時はお願いします」でいいとおもいます。当然費用も要りません。

どの価格にしてもそんなにバランスが変わる事はないと思いますのでどれを参考にしても同じような答えになるとおもいます。

使わない・売らない「土地」なら共有という方法もありますが、子の代の事まで考えるとそれぞれに分けた方がいいですね。

土地の遺産分割は何を基準にしてわければよいでしょうか？

「プロフェッショナルかどうか」の見極めについては、見極めの後の選択肢を用意できないので、回答はご勘弁下さい。

１．相続税法のいう「市街地山林」でない場合とは、その山林が都市計画法に定める都市計画区域外に所在する場合と、市街化調整区域に所在する場合です。

１．遺産となる土地の評価で最も難しいのが、「市街地山林」です。

No.2です。

この件について，ネットの記事を見つけましたので紹介します。

たしかに売る気がなければ不動産屋さんも親身になってくれませんね。

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