新築と中古マンションの20年後の価格差

感覚でいいんです。参考のご意見をお聞かせ下さい。
20年後、どちらが高く売れると思いますか？

新築マンションと、中古マンションどちらにするかを検討しています。

------両方とも、
東京23区内（都心ではない）
A駅周辺
70平米のマンションです。
両方とも同じ3000万円です。
大きく違うのは駅からの距離です。

------

（１）新築マンション
・セキュリティ他、設備万全
・A駅から徒歩「15分」
・中堅建設会社

（２）中古マンション
・11階の最上階
・A駅から徒歩7分
・築15年
　※バブル期に発売。当時新築9900万円
・大手建設会社

20年後、子供が独立してから、
売るつもりなのですが、
どちらが高く売れると思われますか？

専門的なご意見をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： pooty 回答日時： 2005/10/10 05:21

私なら間違いなく中古を買います。

しかし、質問者の比較の中古マンションは↑の事例の新築に比べて高すぎますね。
質問者の事例が事実なら、新築マンション価格からして東京の超不人気地区でしょう。（地方都市並の安さです。）
新築マンションに比較するなら、もっと条件の良い中古マンションがあるはずです。

中古が良い理由ですが、
新築は買った値段では絶対に売れないという事です。
車を例えにするならば、
新車を買って次の日に買い取り業者に買い取ってもらうとすれば２割減近くにしかなりませんよね。
しかし、業者も参加するような中古オークションでで良い値の車を見つけるならば、一ヶ月乗り回したとしても買った価格での売り渡しも可能かもしれませんよね。
不動産も同じです。
事実、東京には、中古マンションの買い取り転売専門の不動産業者もいるほどです。
新築マンション価格は、多大の広告宣伝費をかけて最高のイメージ戦略でかろうじて売れる最高値です。
バブルの再発でもしない限り、新築価格以上で買う人は絶対に居ません。
もっと相場を勉強して広くアンテナを張り巡らせれば↑の事例の中古マンションよりもっと良い条件(築１０年以内で広い面積の物件)物が見つかるはずです。
マンション転売業者と競合する位のお買い得物件を探す努力をしてみてはいかがでしょうか？
相場を熟知して良い物があれば即決する必要がありますが・・・

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
pootyさん、専門的なお話をありがとうございました。
pootyさんのご意見をはじめ、皆さんのご意見を参考にさせていただきますが、
やはり築15年というのは判断に中途半端ですね。

とても参考になりました。
今後ともよろしくお願いします。

お礼日時：2005/10/10 11:11

No.4 回答者： noname#18869 回答日時： 2005/10/10 04:52

迷わず新築マンションでしょう。

ＮＯ．２さんの仰るとおり、築年数の古いマンションは買い手がつきにくいです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
専門的なお話をありがとうございました。
皆さんのご意見を参考にさせていただきますが、
やはり築15年というのは判断に中途半端ですね。

とても参考になりました。
今後ともよろしくお願いします。

お礼日時：2005/10/10 11:10

No.3 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/10/10 02:59

マンションは立地を買え、という言葉があるかどうかは

わかりませんが、私は確かに立地が一番大事だと思います。
なぜなら、マンションというのは現実的に建替えという
ことができないので
(管理組合での議決といっても、反対者が出ればその人
を立ち退かせてまで建替えすることが可能かどうか？？
)
結局は老朽化した建物だけが残ることになります。
確かに建築年が新しいほど耐久性も優位だとは思い
ますが、とりあえずご質問の二つの物件はともに
新耐震基準なので、まず私たちが生きている間に
建替えなどの話は出ないと思います。
それならば、マンションの資産価値は立地にあります。

都内Ａ駅ということですが、この地域についてもっと
よく調査されるとよいと思います。
これから人口が減少すれば、都内といえどもよほど
需要のある地域でもなければ、マンションは余る時代
が来ます。今でさえ供給過多なのですから。
Ａ駅周辺がどれだけ需要が高いかです。
供給量が少なく需要が高いと思われるならば、徒歩
15分の(1)のマンションでもよいと思います。
けれど20年後に需要が減少する地域だと考えるなら、
徒歩７分の(2)のマンションにするべきかなと思います。

立地がよければ、マンションはどんな悪条件でも売れ
るようです。
北向きであろうと日当たりが悪かろうと、築年数が
古くても。
というのは、オーナー居住用ではなくて、業者が賃貸
物件として買ってくれるからです。
賃貸にするには築年数は関係ないですよね。
もちろん、業者が買ってくれるときは買い叩かれます。
でも、値段を下げても売れないよりはずっとマシだと
思います。

あくまでも20年後に徒歩15分の物件は需要がつかない
という前提では、(2)の中古がいいと思いますが、ただ
現段階で価格が同じという点を考えると、これは迷う
ところですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
専門的なお話をありがとうございました。
ポイントは立地ですか。。。

mizulinさまのご意見をはじめ、皆さんのご意見を参考にさせていただきますが、
やはり築15年というのは判断に中途半端ですね。

とても参考になりました。
今後ともよろしくお願いします。

お礼日時：2005/10/10 11:09

No.2 回答者： guramezo 回答日時： 2005/10/09 22:56

「専門的な意見」といいましても、２０年後の価格趨勢が明確に分析するのは、無理でしょう。

一応は、過去から現在の推移を基に、「予測」を立てることになります。

で、私のマンションが、いい事例になると思いますので、紹介します。

約２０年前、４０００万円で購入した新築マンションが、バブルのせいで値上がりし、１年後に９８００万円で売りに出た部屋までありました。
その後値下がりを続け、今は２５００万円程でしょう。

この値下がり事例を参考にすれば、(1)は２０年後に１８００万円ほどになる予測ができます。

一方、中古で築３５年のマンションは、価格以前に買い手が付きにくいでしょう。
これ位の古さになると、賃貸に出さなければならない可能性が高いでしょう。
ですから、価格を付けるとすれば「借りるよりは買った方がいい」、という金額が目安になります。
賃料１０～１５万円／月で５～１０年の「使い捨て」と計算すれば、６００～１８００万円となりますので、平均して１２００万円以下でしか売れないでしょう。
(2)は、新築時は９９００万円したとしても、今の３０００万円が実力値です。この点でも、私のマンションの価格推移が参考になると思います。

従って、(2)は１０００万円程度の予測となります。

ということでいきますと、(1)が圧倒的に高く売れる確率が高いとなりますね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
(1)は1800万円、(2)は1000万円。。。
専門的なお話をありがとうございました。
guramezoさんのご意見をはじめ、皆さんのご意見を参考にさせていただきますが、
やはり築15年というのは判断に中途半端ですね。

とても参考になりました。
今後ともよろしくお願いします。

お礼日時：2005/10/10 11:08

No.1 回答者： cocoa-cat 回答日時： 2005/10/09 22:51

マンションの寿命は３０年と言われています。

築１５年の物件なら２０年後なら合計で３５年・・・。
３０年でいきなり住めなくなる訳ではないですが、
内部の配管の傷みなどを考えると、大規模な修繕などが必要になり、住民の負担が大きくなります。
そのようなリスクのあるマンションを売却するのは厳しいと思われますが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
専門的なお話をありがとうございました。
cocoa-catさんのご意見をはじめ、皆さんのご意見を参考にさせていただきますが、
やはり築15年というのは判断に中途半端ですね。

とても参考になりました。
今後ともよろしくお願いします。

お礼日時：2005/10/10 11:06