中古マンション 売主のローン借り換え…注意すべきことは？

こんにちは、いつもお世話になります。

今回気に入った中古マンションがあり、
仲介業者にその旨を伝え、家に来てもらい話をしました。
すると、売主はまだローンが残っており、
私たちが言い値で買っても５００万くらい残ってしまうというのです。
そこで向こうは（転勤のため手放したため）新たな土地で家を探し、
残りのローンを新しい家のローンと合わせて借り入れをする、とのことでした。
気になるのは、今から売主が家を見つけるまで
（いつになることやら…）待たなければいけないこと、
私たちが先に契約しても売主の新たなローン審査が終わるまでまたなければならないことです。
契約してから同時決済までの期間が長いと、
何かトラブルに合わないかと心配でなりません。
違約金を払わされたり、手付金が戻ってこないなんてことになると、お金のない我が家は困ってしまいます。

このように、売主のローンが残ったままで売却することは、
珍しくないんでしょうか。
こういう場合に考えられるトラブル、
またそれを防ぐ術があれば教えてください。
あまり危なそうだと、この話はもう白紙に戻そうかということも話あっています。
どうか、良いアドバイスをお願いします。

No.5 回答者： setamaru 回答日時： 2005/11/13 14:26

売ってもローンが残るのは、バブル期の物件でしょうか。

　バブル期に７０００万円したものが、いまは２０００万円台というのも、珍しくありませんね。そうなると、ローンは確実に残ります。

　契約の時点で、ローンが残っていることは、まったく珍しくありません。というより、相手がサラリーマンなら普通です。手付けを先に打つから、契約できないというのは、なんといっても「素人考え」です。私の場合、相手にローンがないケースの方が少ないです。

>>契約が先になることで手付金が戻ってくるかどうか

ローン条項は通常つけます。

　相手のローンが成立しない場合、契約は白紙に戻し、手付けは返してもらう。手付けを確実に返してもらうため、信用できる相手かどうか、見極めが必要です。職業、勤務先を総合判断でしょうか。名刺を貰うなど、属性を確認しましょう。
　また信頼できる不動産屋かどうかも、見極めましょう。

　なお、契約後にローン以外の相手の都合で契約を解除するときは、手付けの「倍返し」が一般的です。つまり、２００万円払ったら、４００万円返してもらうわけです。
　倍返しが怖いので、相手も契約を必死に守ろうとするわけです。

　信頼できないような気がする相手なら、手付けを極端に少なく（たとえば、２０万円とか１０万円とか）し、引渡し時に残金全額を精算するということも考えられます。
　

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
私はまるっきりの素人ですので、もちろん「素人考え」なのですが…

物件は、売主の会社（私もよく知っている）の都合で、売主が他県に飛ばされてしまったのでやむなく売却…というものです。ローンが1300万くらい残っており、850万くらいで売却されようとしています。よって、500万の差額が発生という訳です。

素人なので、信頼できる業者かどうか見極めるのはなかなか難しいですね。一応大手ですが、どのようなところをみれば良いのか…調べて欲しいことなどがあれば、出来る限り対応しようとしてくれている感じではあります。

しかし逆に言うと、信頼できるかどうかさえしっかり見極めていれば大丈夫、ということのようですね。手付金を少なくする話は大変参考になりました。できれば実践したいと思います。

度々のご回答ありがとうございました、本当に感謝します。

お礼日時：2005/11/13 14:58

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/13 11:52

＃３です

補足します

＞普通はもっと前に抵当権をはずしてから売るんですよね

いえ、抵当権を同時にはずす事は一般的です。
＃１さんの書かれた通り、怪しい話では有りません。

昨年中古アパートを１棟買いました、抵当権が付いていました。

その時の実例を書きましょう。

決済は抵当権の付いた銀行の応接室を借りました
その銀行に一時的な私の口座を作り代金を入金しておきました

応接室での参加者は、
売り主、
先方の不動産屋、
買い主（私）
こちらの不動産屋
司法書士
銀行の担当者

私が代金の引き出し書類を銀行員に渡す
売り主が借入金の不足分の小切手を銀行員に渡す
銀行員が司法書士に抵当権解除の書類を渡す
司法書士が所有権の移転書類を確認する
契約書等を作成する

後日司法書士から権利証が渡される
これでその物件は私の物

この回答へのお礼

重ね重ね、ありがとうございます。
なるほど、回答者様は抵当権をその場で抹消してから契約されたのですね。それなら本当に安心ですよね。
しかし私の場合、その小切手（現金）が売主にはなく、
私がマンションを買うということが決まり、その残りを新たなローンに組み込む審査が通らないと、抵当権が抹消されないのですよね。
つまり、どうしても「抵当権を抹消してから契約」ができない。契約してから抹消の手続きになるので、リスクが高い、と…。

しかし、抵当権を決済と同時に外すということが一般的に行われているということなら、私の場合の問題は、契約が先になることで手付金が戻ってくるかどうか、ということのみと考えて良いのでしょうか。それ以外の問題がありましたら、お手数ですがお教えください。

お礼日時：2005/11/13 12:45

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/12 22:10

＞この話はもう白紙に戻そうかということも話あっています。

そうされるべきだと思います

売値とローン残高の差額が大きすぎます。

手付金が心配です。
最終的には貴方に返りますが裁判にでもなったらかなりの持ち出しです。

一度相手のふところに入った現金の取り返しは困難です。

世間一般、お金を借りる時から返さないつもりの人は少ないのですが、
「返したくても返せない」状態になる人は多いのです。
裏切るのではなく「返したい」なのです

貴方の買うマンションの価格が分かりませんが
手付金を払うなら「返って来なくても仕方ない」
くらいの気持ちならお止めしません。
個人の信用なんて薄いものです

この回答へのお礼

白紙に戻すべき、そうですか…。

一応手付金は仲介業者が預かってくれるそうです。売主が使い込んだりしたら大変なので、と言っていました。業者が預かってくれるなら絶対返ってくる、ということはないんでしょうか。一応大手の不動産屋なのですが、そういうことは関係ないのかどうか…。

ちなみにマンションの価格は850万です。
安いですが、やっぱり1円でもお金を無駄に払うのは嫌だと考えています。「返ってこなくても仕方ない」くらいの気持ちになれるのかどうか、今一度考えてみます。

ご回答本当にありがとうございました、感謝します。

お礼日時：2005/11/13 07:38

No.2 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/11/12 17:03

＞違約金を払わされたり、手付金が戻ってこないなんてことになると、お金のない我が家は困ってしまいます。

質問者さまが違約金を請求されることはまずありませんが、手付金については注意が必要です。

売買契約は、決済日に買主は代金を、売主は物件引渡し
を履行する義務を負う約束です。
つまり残債が残る売却の場合、売主は売却してから
次の購入をするとか、つなぎ融資を利用するなどする
のが普通です。
決済日に抵当権が確実に外せないリスクを負うことに
なりますから。
もちろん、買主側がそれを了承しているのならよいの
だと思いますが、買主もリスクを負うなら、売買契約
自体に問題があるのです。
買主側のリスクとしては、契約時に手付金を払っても、
売主側の引渡しが行われなかった場合、その手付金を
使ってしまってなくなった場合などは、返却されません。
訴訟を起こして勝っても、ないものは払えないでしょう。
そういったリスクがあるので、決済日には確実に抵当権
を外して所有権の移動ができるのでなければ、契約すべき
ではないと思います。

この回答へのお礼

なるほど、違約金は払わされることはまずないのですね。それは向こうの都合ということででしょうか。

手付金のことですが、こういう状況なので仲介業者があずかってくれるそうです。売主に渡してもし使い込まれでもしたら大変ですから、と言っていました。
抵当権のこと、よくわかりました。普通はもっと前に抵当権をはずしてから売るんですよね…それが今回だと決済日にはずすか外せないかというギリギリの状態に置かれてしまう、と…。
すると、決済日に確実に抵当権を外せるかを契約の時点で確認するには、いったいどうすればいいのですか？相手のローン審査が確実となれば、一応安心してよいのでしょうか？そのあたり、何を目安に考えれば良いのかわかりません。
またその際、心配すべきことは手付金の問題だけでしょうか？どんなにギリギリでも相手の都合で解約なら、違約金などは関係ないんですよね。

ご回答本当にありがとうございました、感謝します。

お礼日時：2005/11/13 07:31

No.1 回答者： setamaru 回答日時： 2005/11/12 12:28

　売主のローンが残ったままで売買契約することは、ありえますが、引渡し時点で、ローン登記を抹消してもらうことが大前提です。

契約条項に普通は入れると思いますが、まちがっても、他人のローンが残ったまま引き取ってはいけません。
また、契約する時点で、「売主の新たなローン審査完了」を前提にするなら、いつまでに完了しなければ契約は白紙に戻す、ということにしないと、いつまでも宙に浮いたままになります。
　明確に期限をつけましょう。

　korokoro56222さんは、買い替えではないのでしょうか？
　その場合は、自宅の明け渡しをいつまでに、という問題も考えられます。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
私は買い替えではなく、賃貸からマンション購入を考えています。初めての購入なもので、不安なことも多く…。

引渡し時点でローン登記を抹消、ということは、向こうのローン審査が通ればそれは確実なのでしょうか。そうではないのでしょうか、どの段階で「ローン登記が抹消される」と確信を得ることが可能でしょうか。
明確に期限をつける、というアドバイスも大変ためになりました。仲介業者からも「いつごろまでなら大丈夫？」と言われていたのですが、急に言われたので返事が出来ませんでした。家族と相談して、きっちり決めて提示したいと思います。

ご回答本当にありがとうございました、感謝します。

お礼日時：2005/11/13 07:23