不動産の売買について

不動産売買について詳しい方教えてください。

現状　ponta33東京に在住　　売買を進めている土地（兵庫県内）
所有地の隣人A　　所有地の隣人B　


所有地の売買の話が多少進んでおり、大まかには話が付きそうなのですが、どのように話を進めていいのか解らず相談したく悩んでおります。

100坪ある土地なのですが、主な売買はA氏と進めており大筋合意まで言っております。隣人B氏とは売買の話があるのなら、境界線の部分は残してもらいたいので、境界線に沿って１ｍの分筆（売買）をしたいといわれております。
両者とも大筋では合意しており、あとは実際にどのように話し（売買契約・所有者移転）などの手続をすればいいのか？

１、始めにB氏と境界線をはっきり決め土地の売買をし、登記移転をおこなう。（その際掛かった費用などは誰が持つのが常識なのですか）
その登記移転をおこなう際に、登記の書類などは司法書士に渡してしまってよいものか？心配しております）

２、B氏との売買契約（登記移転）後にA氏と話を進めればいいのでしょうか？

売買の話も直接話をしておりますが、注意点・忠告などあれば、是非教えてください！

No.6 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/15 09:13

＃１～３です

＞Ａ氏も分筆の件面倒なようすで、分筆後の売買を望んでいます。

当然でしょうね、確定してから売りましょう

＞分筆するには、地積の正確な測量などしなければならないのでしょうか？
Ｂ氏の売買は、金額的には20万円ぐらいにしかならないので、あまり費用をかけると売買自体が成立しないのではないかと心配なところであります。

だから不動産屋に依頼するのです、彼らはプロです、
貴方が依頼すれば貴方の為に働いてくれます。
貴方のあらゆる心配事を解決してくれます

Ｂさんはその土地が欲しいのですから掛かった経費一切を上乗せして価格を貴方が決めればいいのです。
貴方はＢさんに売る必要はないのでしょ？

普通「隣の土地は倍でも買え」と言います、売値は貴方に決定権が有ります。

仲介業者（不動産屋）の手数料は３％＋６万円ですが、今回の場合買い主は決まっているのですから半額程度の値引は期待できます。

この回答へのお礼

ご忠告頂いた通りだと思います。不動産屋の活用も検討します。
ありがとうございます、非常に為になります。

不動産の売買など２度とないので自分で出来る限りチャレンジしてみようと考えてましたが、やはりプロの方に入ってもらうのが、良いのではないかと思い始めております。

お礼日時：2005/11/15 10:08

No.8 回答者： echo-sun 回答日時： 2005/11/16 18:56

方法的には４番の方の方法が正解だと思います。

ただ、経費の考えは、調査士報酬は売主、司法書士報酬は買主が持つものと思います。・・・で、坪単価を決定とＢさんの方、登記費用が割高と感じない単価設定も？？

この回答へのお礼

ありがとうございます。土地は正確に測量しないと分筆できないのですね！その知識がなくいま混乱しているところです。

土地の価格は、３００万円ぐらいの土地なのですが、正確に測量をするのに６０～７０万円かかるようです。ビックリです。

土地の小さな分筆など現実には出来ないもののようですね！

法務局で、１０万円～２０万円の土地を分けるために分筆したい場合どうすればいいのですか？現実的な取引として成立しないですよね！
１０万円～２０万円の土地を分筆して売る場合、測量すると測量費含め１００万円ぐらいになりますよね、とお聞きしたところ、そうしてもらってます。と冷たい答えでした。
登記所は簡単に分筆して欲しくないようですね。田舎の土地で通り道で残したいので、分筆して売ってください。と言われているのですが、現実的に分筆しての売買は価格的に成立しないようです。

素人には、難しいのですね！ご回答も参考にさせて頂きます！
ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/17 15:40

No.7 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/11/15 14:48

＞Ａ氏も分筆の件面倒なようすで、分筆後の売買を望んでいます。

＞分筆するには、地積の正確な測量などしなければならないのでしょうか？

それでしたら、売主のあなたが全てセッティングするしかありませんね。分筆するにはもちろん測量などが必要となってきます。土地家屋調査士等にご相談ください。相応の費用も掛かります。売却価格もその費用を多少考慮に入れる必要はあるかもしれませんが、これはどうでしょう・・

又、その土地の境界確定に要する費用も通常売主のあなたの負担となります。
測量も境界も、要するに「売る」ということはそれなりに体裁を整える必要があり、分筆して売却するにしてもそれはあなたの勝手なので、受け入れるなら費用は全てあなた側で持つものです。価格について、買主との間である程度決まっているのでしたら、その部分の経費を今から上乗せするのも難しいのでは？

そういう意味で5の提案を書いたわけですが、恐らくこれだと話は整わないのかな、とは思って書きました。

この回答へのお礼

数回にわたり回答感謝しております。

本日近くの法務局に行き、測量の話を聞いてみました。
素人には出来ない！と言うような態度でした。おっしゃるように、土地家屋調査士などに依頼し、測量後、分筆するということのようです。

頭が痛いところで、話が振り出しに戻ったようです。
ご協力ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/15 16:50

No.5 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/11/14 20:23

まずちょっと心配性の書き方をしますと、分筆して売却＝分譲＝宅建免許が必要、という基本的な壁がありますのでご注意ください。

（しかし特にトラブルが無ければ現実問題どうこう言われることは無いとは思いますが）

そういう意味ではご質問者はAさんにとりあえず一括で売却してしまってすっきりしてから、後はAさんとBさんとの間でやって貰ったらどうですか？
Aさんが分筆をかけて一部をBさんに譲渡して貰うのです。分筆に要する費用もAさんとBさんで交渉してもらえばあなたには関係ない話となると思いますが・・。

これだとちょっと難しいですかね？
参考程度に。

この回答への補足

回答ありがとうございます。Ａ氏も分筆の件面倒なようすで、分筆後の売買を望んでいます。
分筆するには、地積の正確な測量などしなければならないのでしょうか？
Ｂ氏の売買は、金額的には20万円ぐらいにしかならないので、あまり費用をかけると売買自体が成立しないのではないかと心配なところであります。

補足日時：2005/11/14 21:00

No.4 回答者： kanjukukaki 回答日時： 2005/11/13 21:25

土地の確定測量をし、Ｂさんが必要とする部分の分筆登記をした後、ＡさんＢさんそれぞれと売買することになります。

費用については話し合いで決めることが多いようです。（ちなみに経費で落とせます。）

登記の書類は代金と引き換えに渡します。たとえ司法書士であっても先渡しは厳禁です。

ＡさんＢさんどちらから話を進めてもかまいません。

この回答へのお礼

親切にご回答頂きありがとうございます。
もう少し土地の登記に関して調べてみます。ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/14 09:17

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/13 20:55

１．登記はその土地を自分の物にするために行う行為です、買い主が持つべきでしょう。

ただし、契約書の印紙代等で貴方の負担も発生します。

司法書士を信用しないのは警察官を信用しないのと同じです
司法書士が悪事を働く事も有るでしょうが、警察官が悪事を働く確率と同じでしょう（余計心配？．．．（笑）。 ）

２．貴方の土地が確定してから売るべきです

手数料は必要ですが、しっかりとした不動産屋を仲介しての取引をお勧めします。
なお、不動産屋は司法書士よりは信用できませんよ。

この回答へのお礼

ご忠告ありがとうございます、不動産屋を仲介した方がいいのですか！
再度検討しなければなりませんね、参考にします。ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/14 09:13

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/13 19:20

５－６回読み直しての結果なのですが

売り主＝貴方
買い主＝Ａさん
一部買い主＝Ｂさん

これで良いのかな？

この回答への補足

m_inoueさん

回答頂いた通りの関係で間違いありません。
お手数をお掛けしました。

補足日時：2005/11/13 20:11

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/13 19:01

貴方は土地を売るのですか？

売買って書かれると混乱してよく分かりませんが．．．。

この回答への補足

説明がうまく出来てないようですみません。
私が兵庫の土地を所有しており、今回売ろうとしている本人です。

補足日時：2005/11/13 20:09