同居の息子に任意売却は可能か

実家の住宅ローン返済が厳しく、破産を考えています。
しかし破産してしまうと家を取られてしまい、高齢の祖母を引越しさせなくてはなりません。祖母は軽い痴呆症状も見られ、引越しは避けたいので、何とか家を残しつつ生活していけないか考えています。そこで、以下のようなことは可能か、ぜひご教授いただければ幸いです。

・現状、住宅ローンは母親名義で年金基金から20年ローン、信販会社で10年ローンを組んでおり、月返済額16万ほど、利子を除いた残債は2800万ほどです。
・ローンの年数を伸ばすのは厳しいようで、同居の私に35年ローンで組み替えたい。しかし現状の残債を借りられるほど、私に年収がない。(300～400万ほど)。

そこで、同居の息子(私)に任意売却できないか、考えています。任意売却という形であれば、1500～2000万ほどで売却できると考え、この金額なら私でも住宅ローンを組めるかもしれず、35年ローンであれば毎月の返済額を減らすことが出来るからです。

そこで、以下の疑問があります。

1) 母親が、同居の息子(私)に任意売却することは可能か。
2) (1)が不可能な場合、息子が別の場所に引越しして住民票を移し、任意売却することは可能か。
3) このような方法は法的に問題があるか。

以上、何卒よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： mokotan120 回答日時： 2005/12/11 19:08

質問者様への任意売却はご自宅を手放さなくて住む最も有効なスキームです。

　まず任意売却ですが３択です。　(1)買戻し（今回のケース）(2)第三者に売却しリースバック（オーナーチャンジして賃貸ということ）(3)市場に任意売却し資金を残して引越する。（安く売却する代わりに引越代を貰います）　　(1)と(2)はそのまま住み続けることが可能で(1)が最も理想です。　債権者によっては買主が法人や身内を嫌がる事もございますが（合法的な借金の引きなおしと考えられ）一般的に成功できるケースです。　価格も１５００万円から２０００万円とありますが期限の利益が喪失された不動産であれば市場価格より安い価格で任意売却可能です。（仮に市場で２０００万円であれば１３００～１５００で可能です）　ポイントは任売後、お母様が残る無担保の残債務です。　「ポンカス債権」（抵当権という人質の無い不良債権」としてサービサーに債権譲渡される例が理想です。　この後は交渉により月１万円程のリスケジュールまたはサービサーの債権買取額は５～１０％ですのでかなり安い金額で一括償還交渉が可能です。　（平成の徳政令と言われております）　もちろん任売後に破産して免責でも問題ないでしょう。　　実務としては「期限の利益の喪失」⇒「任意売却の申出」⇒「売却活動」⇒「買付申し込み」⇒「売買金額の配分による債権者同意」⇒「契約・決済」　一番のポイントは債権者との折衝です。（安い方が良いため）　競売になった場合の仮定として劣後している債権者（取り分が無い）であればハンコ代の３０万円程で可能です。　不良債権早期処理は金融機関も奨励しております。　ご成功をお祈り致します。

この回答へのお礼

御礼が遅くなりまして申し訳ございません。あれから、家族で話し合った結果、自己破産して家を手放す方向で検討しています。今回の質問とは違った内容で大変申し訳ございませんが、ご回答いただきまして誠にありがとうございました。

お礼日時：2006/01/12 23:20

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/12/11 09:24

２８００万円残りがあるのでしよう。

質問者さんが、どこからか２０００万円借りてきて支払ったとしても８００万円は残ったままです。
それを支払わないと競売は免れません。
法律的には問題ないとしても実質上の解決になりません。

この回答へのお礼

御礼が遅くなりまして申し訳ございません。あれから、家族で話し合った結果、自己破産して家を手放す方向で検討しています。今回の質問とは違った内容で大変申し訳ございませんが、ご回答いただきまして誠にありがとうございました。

お礼日時：2006/01/12 23:20

No.3 回答者： yoshi1960 回答日時： 2005/12/09 12:39

返済の条件変更を申し出ればどうでしょうか。

債務超過（残債－売却額が赤字）で返済の目処がたたない場合、元本繰延べや返済期間の延長などで月々の支払額を減らせます。
条件変更出来なければ返済が滞ったり民事再生などの手続きを取るなどの状況になると言えば応じてもらえるのでは？
あとは質問者さんが連帯保証なり一部を借り替えるなどの方法もあるかと。

この回答へのお礼

御礼が遅くなりまして申し訳ございません。あれから、家族で話し合った結果、自己破産して家を手放す方向で検討しています。今回の質問とは違った内容で大変申し訳ございませんが、ご回答いただきまして誠にありがとうございました。

お礼日時：2006/01/12 23:21

No.2 回答者： iichiho 回答日時： 2005/12/09 11:00

任意売却は可能ですが、売却時にはお母様名義の借金を全額返済しなくてはいけません。

（でないと、信販会社などが抵当権の抹消に応じてくれないので、名義の変更ができないため、新規のローンが組めません）

売却価格は２８００万円でなくても大丈夫ですが２０００万円の任意売却として３５年ローンの２０００万円と相談者さんの、手持ちのお金で２８００万円＋諸手続費用はまかなえますか？

諸手続費用は、
・お母さんのローンの抵当権解除
・住宅の名義変更
・あなたのローンの抵当権設定
です。
余裕を見て１００万円は見ておきたいところです。

この回答へのお礼

御礼が遅くなりまして申し訳ございません。あれから、家族で話し合った結果、自己破産して家を手放す方向で検討しています。今回の質問とは違った内容で大変申し訳ございませんが、ご回答いただきまして誠にありがとうございました。

お礼日時：2006/01/12 23:21

No.1 回答者： kemomo_mo 回答日時： 2005/12/09 09:08

ちょっと疑問なのですが、

たとえば2000万で売却できたとしますよね？
質問者さんが銀行から2000万の融資を35年で受けられたと仮定します。

そうすると、お母さん名義の住宅ローン（利子抜きで2800万の残債）が利子プラス800万が残ることになりますよね？
そうすると、２箇所にローンを払うことになります。
それでも今より楽になるでしょうか？

そこを見極めてから決めるのが良いと思います。
ただ、現在でも厳しい状態なのに新たに借りるのはどうかなーと
思います。
おばぁさんは大変だと思いますが、引越しのほうが後々楽だと思うのですが・・・。

この回答へのお礼

御礼が遅くなりまして申し訳ございません。あれから、家族で話し合った結果、自己破産して家を手放す方向で検討しています。今回の質問とは違った内容で大変申し訳ございませんが、ご回答いただきまして誠にありがとうございました。

お礼日時：2006/01/12 23:21