留学中にアパートの立ち退きを求められました。

Question

昨年9月から1年の予定で留学しています。
家財を保管するために、日本のアパートを借りた状態のまま、アメリカにやってきました。
古い建物ですが家主さんも一緒に住んで管理をされており10年以上住み続けていました。
家主さんには渡航の旨を伝え、毎月、母親経由で家賃を送金しています。

先日、家主さんの娘さんから、家主さんが心筋梗塞で倒れ入院した、との連絡がありました。
娘さんの話では、家主さんは自分が入院してこれ以上アパートの管理ができないのでアパートは取り壊す、と仰っているそうです。
そこで3月中には出て行って欲しいということなのですが、こちらは留学中なのでなかなか思うように事を進めることができません。
家主さんの娘さんに連絡を取ると「それはあなたの都合だ」と言われました。
家主さんには以前から「ずっと住んでかまわない」と言われており、突然、取り壊す、出て行ってくれという話にも少々納得できません。

これまで家主さんとの関係は良好で、家賃も相場よりはかなり安い値段で（月3万円）借りさせていただいていており、立ち退きが必要なのであればゴネたりする気はありません。
契約は10年以上前にしただけで詳細は記憶にありません。
また初めの2年目以降は自然更新を続けてきました。

もし立ち退きをするのであれば、これらは費用として請求が可能でしょうか？

1.家財の保管先の保証金・手数料（レンタル倉庫等）
2.運搬費用
3.アメリカと日本の往復費用（手続き等で一時帰国しなくてはなりません）
4.立ち退き補償として家賃5か月分（帰国後もその部屋に住むつもりで支払いを続けていましたので（家主さんにもその話を伝えていました）9月から前月まで支払済の家賃です）

敷金・礼金については10年以上前のことですので請求する気はありません。

semi-zzz · Accepted Answer

＃１です。

＞自然更新というのは、大家さんと口頭で「またよろしくお願いします」と言った程度のことでした。

契約は口答で成立しますので、両者の合意がありましたので自動更新（合意の元の更新契約）ということになると思います。

＞契約期間ですが仰るとおり2年契約でした。
＞その契約期限についてですが、おそらくちょうど今年の3月いっぱいにあたるようです。
＞そうなると、やはり、契約満了という形で出て行かざるをえないのでしょうか？

微妙なところですね。
質問者の不利な点は今現在住居として利用していないことと家賃がかなり割安ということです。
これは質問者が住居としての必要性が少ないこと、かなりの恩恵を受けていることになります。

大家側の理由を考えると管理ができないというのでは理由としては弱いような気がします。管理は自分でできないのでしたら、業者を使うという方法もありますので。ただし、これは業者を利用した場合の費用と家賃収入のバランスにより判断されることになります。かなり格安で借りているようですので、他の店子からの分も含めた家賃収入に比べて大家の不利益が大きくなる場合は、正当な理由に該当するかもしれません。

ただし、期間満了といっても一般に大家側が拒否しても借り手は住み続けることができます。このような方法により更新した場合を法定更新といいます。
大家側が更新を拒否するには２つの条件があります。
１つは先に述べたように「正当な理由があること」
、もう１つは「期間切れの１年前から半年の間に更新をしないことを連絡することです」。
前者は先に述べたように微妙なところですのが、「正当な理由」があったとしても、現状後者には引っかかると思います。
もし大家側が連絡を忘れていた場合、これは法定更新されたことになります。そのためＮｏ．１で説明したように、申し出た時点から６ヶ月後が解約時期になりますので、それまでは住居として使用する権限は借り手にあります。

すなわち、住居としての利用が実態としてないので大家側の理由として有利な状況でありますが、質問者が希望すれば後者の理由により（６ヶ月前に申し出がない場合）更新はできます。
すなわち、基本的に借家契約の場合、契約方法にかかわらず、申し出から６ヶ月の猶予期間を与えられます。６ヶ月あれば転居先などは探し出せる妥当というのが理由だと思います。

いろいろ特殊なケースですが、申し出がされた時点を起点として、上記の理由で時期の変更の要求やそれを早めることに対する金銭補償交渉等が行えるのではないでしょうか？

＞こういう場合、金銭的なことに関しては、基本的には敷金・引越し費用のみということですね。
多少の持ち出しは、仕方ないかもしれません。

基本的には立ち退き料（引っ越し代等も含む）も認められていますが、住居としての使用にないこと、格安家賃であったことを勘案すると、一般的な立ち退き時に授受される金銭に比べて少なくなると思います。

semi-zzz · Answer

＞初めの2年目以降は自然更新を続けてきました。

１）自然更新といっているのが意味が不明ですが、契約内容に従って自動更新したということか、法律に基づき法定更新したかということのどちらかだと思います。

契約内容に従って自動更新した場合は、最初の契約書で定めた内容と同一条件で契約していることになりますので、契約期間が定まっているはずです（多分２年契約）。
だから基本的にこの期間中の解約はできないことになっていますので、期限切れまではその部屋を使用することができます。どうしても契約解除をする場合は、契約違反となり契約書に定めた違約金を請求することができます。

また法定更新（条件が合わない状態で住み続けた場合）した場合は、申し出から６ヶ月後に解約できることになっていますので、家主が退去の申し出をしてから６ヶ月後までは住むことができます。

以上のような状況ですので、法定更新なら半年は使用できますし、自動更新なら契約期限までは使用することができます（質問文の内容からでは自動更新していると推定できるので、２年の契約期限がいつかによるものと思います）。
３月までという申し出は不当な申し出になっていることもありますので、契約内容などをよくチェックしてみてください。


借地借家法により原則として、大家側からの解除は認められていませんが、正当な理由やその他の状況を勘案して大家側の必要性が上回れば、解約が認められることがあります。
今回のケースでは質問者自身が現在住んでおらず、倉庫代わりに使用している状況ですので、住居としての必要性は少なく、かなり大家側に有利に働くケースです。また相場に比べて格安ということも、大家側にかなり勘案される事項だと思います。

一般に大家側からの退去要請の場合は、
１）敷金の返還（礼金は一般に返還されない金銭を意味しますので）
２）引っ越し費用など
３）その他慰謝料など
が認められるようです。

１と２は可能性がかなりあると思いますが、３は借家契約とは関係のないかなり個人的な問題なので、ちょっと無理かもしれません。４は金額が妥当かよくわかりませんが、多少は認められると思います。

３については冒頭に述べたような理由により、３月退去というのが大家側の不法行為になる可能性がありますので、もしそうなれば、正当な時期まで退去を待たせて、何かのついでに帰国した際に行えばよいのではないかと思います。
逆に時期の変更をしない代わりに（３月で退去することを条件に）、金銭の増額を要求する手もあると思います。

まずは契約内容（特に期間）のチェックを！
おそらく２年契約の自動更新でしょうから、最初はいつ契約したかで、あとはそれに対して２年ごとを重ねていけばよいですから。

ところで、前月までは家賃支払い済みのようですが、今月以降のものはどうなっているのでしょうか？
もめているからといって支払いを滞ると、家賃滞納という契約違反ということになりますので、気をつけてください。

留学中にアパートの立ち退きを求められました。

＃１です。

＞初めの2年目以降は自然更新を続けてきました。

この回答への補足

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