更新時の連帯保証人承諾書再提出？

Question

教えてください。
この度、賃貸契約初めての更新で不動産屋からきた、必要書類の中に
・連帯保証人承諾書
・保証人の印鑑証明書　がありました。
契約時の保証人に再度依頼したところ、最初に提出した保証人承諾書の中に『契約者が契約を更新しましても引続き保証人をお引受けする事を予め承諾します』とあり、それが有効なので再度書けないと拒絶されてしまいました。
不動産にその旨伝えた所、うち独自のやり方だから書けなかったら他の保証人を立ててくれの一点張りで話を聞いてくれません。
保証人との話し合いを頼んだのですが、契約者と保証人の問題だから話し合う必要はないと言われ、板ばさみで困っています。
この場合、独自のやり方なら変更するよう不動産協会などから注意勧告できるようなしくみはないのでしょうか？
良い知恵がありましたら、教えてください。

semi-zzz · Accepted Answer

＃４です。

>たとえ法定更新や引越をしてもあの態度はどうしても許せません！もう訴えるしかないのでしょうか？

少し感情的になりすぎていますよ。

行政に相談しているようですが、特に指導をするような問題ではないということで、動いてくれなかったようですね。
＃１さんの回答にもあるように、質問文などからは業法違反などに該当するような問題ではないと思います。

問題は法律上の問題ではなく、単純に業者の態度ですので、これは民事の問題です。
でもどういう内容で訴えるのでしょうか？
法律の専門家ではないので、その方法はわかりません。

引っ越しや法廷闘争まで行く覚悟があるのなら（費用や手間暇を考えると推奨は致しませんが）、内容証明で以下のような内容のものでも大家宛に送ってみてはいかがでしょうか？

保証人契約について、貴殿が契約している業者と合意が得られず、また話し合いの機会も業者側が拒絶したことにより、保証人契約はできませんでが、今後も住み続けるので法定更新致します。

こうの様な内容を受け取るとどうするでしょうか？
１）話し合いの機会を造る
２）賃貸契約の更新を拒絶する
３）黙認する（保証人無しで賃貸契約をすることになる）

１）でこじれた場合、２）になった場合、法廷闘争すればよいのではないでしょうか？

賃貸契約の更新を大家側が拒絶するには、大家側が正当と認められる理由を持っている場合以外、できないことに法律でなっています。また、正当な理由があっても更新や退去を求めた場合、その時点から６ヶ月間は借り手は住み続けることができることになっています（退去の猶予期間として６ヶ月は与えられる）。
だからすぐに追い出されることはありません。

保証人契約について、単に業者の社内ルールの手続き上の問題だけでは、正当な理由として認められる根拠としては弱いのではないでしょうか？

また当初の保証人契約に従って更新する旨は伝えてあるので、借り手側はその契約をなぜ反故にするのか、根拠が薄いと思いますので、保証人契約上も大家側の方が弱いと思います。

以上のように、法廷闘争まで考えているのなら、今後のトラブルに対する証拠となる文書で示して、相手の出方を見てからでもよいと思います。

でもそんなことに時間を費やすくらいなら、さっさと引っ越しして２度とその業者とお付き合いをしないようにした方が精神的・金銭的・時間的によいと思います。

semi-zzz · Answer

賃貸契約の保証人契約についてはいろいろな考え方があるようですが、判例などから賃貸契約に付随して自動的に更新されると考えるのが普通のようです。

保証人承諾書については、一般的になることをあらかじめ明示していたものとして、内容的によい文書だと思います。

このような文面がないと、自動的に更新されたことに気づいていない・知らない保証人と万が一の時にトラブルになりますので。

ところで、契約時点では保証人として十分な資質をもっていても、更新を何回もしている間に保証人が死亡、定年退職や破産などをして支払い能力がなくなっていることもあります。このような場合に備えて、更新手続き時に、保証人の確認手続きをすることが望ましいとされていますので、不動産会社はそれに従っているものと思います。だから保証人の確認手続きをすること自体は、理にかなった行為です。

但し保証人承諾書で事前に既に保証人契約として、賃貸契約の自動更新について保証人は承諾していますので、改めてする必要はないというのも理にかなっています。

その業者はおそらくきまじめな業者さんなのでしょう。

以上のような状況で板挟みになっているようですね。

最初の保証人契約で、保証人としての能力の変化に係わらず、自動的に更新するように設定したのは貸し手側のミスです。だから基本的には、契約に従い自動的に更新するのですが、それについて相手側が拒絶しています。

この場合どうなるのでしょうか？
私は以下のように思います。

一般に、賃貸契約においては、借地借家法により貸し手側と同意が得られなくとも、借り手が希望すれば、更新をすることができます（これを法定更新といいます）ので、借り手側が強い立場にありますので、あまり心配しないで、住み続けて構いません。

だから賃貸契約はまず更新されます（それが法定更新になるか前回と同じ条件による自動更新になるかの差はありますが）。

ここで、よく考えてください。
保証人を必要としているのは、貸し手側です。
賃貸契約が更新されてしまえば、保証人不在では困るのは貸し手側です。

保証人が自己破産などしていて保証人契約の自動更新を拒絶するに十分と認められるような特別な状況になければ、最終的には貸し手側が折れるしかありません。

貸し手側としては、保証人契約は今後も有効であると認めるか、保証人契約が更新されないとして、保証人無しの不安定な状態にするしかありません。
どちらがよいかというと圧倒的に前者の方ですので、最終的には自動的に保証人契約が更新したとなる可能性が高いです。

なお、保証人に対して最終的に判断するのは、業者でなく大家です。業者のシステムとしてはだめでも、大家さんがＯＫすればよい問題ですので、業者が折れないのでしたら、一度直接大家さんに相談してみるとよいでしょう。

最後に、保証人になってくれる方には、今後も保証人としてお世話になりますので、お礼は言ってきましょう。

tuyosinomoto · Answer

家賃を払い続けてれば法定更新になりますから、あえて契約書を作成しなくても大丈夫です。
連帯保証人も新しく探さなくても今までの保証人が継承されます。契約書にその件が記載されてますよね。契約書の中に、新たに保証人の署名・捺印を取得するなどがあれば別ですが。
いずれにせよ悪徳業者ですな。更新せずに引っ越しえをお勧めします。保証会社は毎月の家賃に1.5％位の保証料がかかるのでやめたほうがいいです。

相談場所としては、都庁の住宅局住宅指導課などに相談してみてはどうでしょうか・・・

koyuki21st · Answer

＞最悪保証人会社に頼もうかとも考えています。
　普通借家なら最悪何もしなくても勝手に更新されますから、そこまですることもないのでは。

ikyuusann · Answer

>不動産協会などから注意勧告できるようなしくみはないのでしょうか？
しませんしその会社の判断基準であり、別に違法ではありませんから注意は出来ませんよね。
＞最初に提出した保証人承諾書の中に『契約者が契約を更新しましても引続き保証人をお引受けする事を予め承諾します』とあり、それが有効なので再度書けないと拒絶されてしまいました。
確かにこの内容であれば保証人が拒否するのは当然ですね。再度書く意味がありませんから。
せいぜいこの文章の矛盾を突いて連帯保証人が再度書くことを拒絶している事を伝え、不満なら連帯保証人本人に連絡して、引き続き保障する事を確認させてください。
あなた一人がしんどい思いをされて大変でしょうが、この場合ほかに連帯保証人になってくれそうな方を探すか、今の連帯保証人に折れて頂くかしかありません・・・
何の解決になってなくて申し訳ありません。

更新時の連帯保証人承諾書再提出？

＃４です。

賃貸契約の保証人契約についてはいろいろな考え方があるようですが、判例などから賃貸契約に付随して自動的に更新されると考えるのが普通のようです。

家賃を払い続けてれば法定更新になりますから、あえて契約書を作成しなくても大丈夫です。

＞最悪保証人会社に頼もうかとも考えています。

>不動産協会などから注意勧告できるようなしくみはないのでしょうか？

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