囲まれた土地・私道について

実家Ａ所有のＡ地の事で相談いたします。●Ａ地(住宅建設の予定で購入したが現在は自家菜園)は40年ほど前に地主乙様(故人)が「田」の字状に分割したうちの一角です。その際、Ａ地＆Ｂ地が四方を囲まれてしまうため、乙様が、Ａ＆Ｂが道に出るため幅２Ｍの私道(現在乙様相続人所有)を作りました。(その後、Ｂ地は反対側に公道が開通)●現在この付近一帯の土地をまとめてお店を建てるべく、Ｗ業者がＡ地の周りを購入しています。Ａにも話がきましたが、隣地の皆様にきていた金額よりもあまりにも安価だったため断ったところ、「私道にしか面していないのだから現在も何も建てられないし、今度私たちＷ業者が乙様相続人から私道を購入するからお宅の土地はもう道にも出られない、嫌だったらあなたたちが私道を買いなさい」といわれたそうです。●Ａは年金にて細々と生活しており、まとまったお金は出せそうにありません。Ｃ業者の言うことは本当なのでしょうか。どなたか教えていただけないでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/02/27 08:21

１番です。

少し補足しておきます。

まず、借地契約なり通行地役権なりが存在しているかどうかにかかわらず、法律的には囲繞地通行権というものが存在しますので、道路に出れなくなるということはありません。その意味では業者のいう話は間違いとなります。

ただ囲繞地通行権は限定されたものなので、必ずしもその通路が建築基準法の２ｍ幅でなければならないという決まりがないのが問題となります。

ただすでに２ｍの通路が確保され、長年そのようにしている場合には明示的な契約の有無にかかわらず２ｍ幅の通路について暗黙の通行地役権が成立しているという見方ができるので、その場合には２ｍの通路は今後も確保されるわけです。
これが先に述べた話のバックグラウンドになります。

で、最後の業者の思惑の話について補足します。

問題は土地の価値という見方をするならばそもそも２ｍぎりぎりの通路しかない土地は価値が低く、更に転売した後にもその通行地役権が存在するのかという点は非常に微妙な話になるので、これも土地の価格を下げる要因になります。
ですから道路に接している土地と同一の価格というのは、今回の業者ｗではなくても売却しようとすると価値は相当に低くなる（買いたいという人があまりいない）のは確かなことです。

ただここで問題はＡは単にそこに居住を続けるのであれば、たとえ必要なときに建て替えがあったとしてもこれも含めて可能であれば問題はないわけですから、売買の話を拒否することも十分にできるわけです。
一方業者ｗとしては購入してその土地も含めて利用したいという希望があるわけで、その希望をかなえたいのであれば同一価格での売買に同意するように求めるということはできない話ではないわけです。

Ａがはじめから売却希望であればともかく、今回はＡは売却は希望していないのだから、先に述べた暗黙の地役権の存在を盾にそのまま現状維持を図るという道があり、そうなると立場が苦しいのは、購入したいＷの方になるわけです。

つまりそういう思惑を利用した交渉により土地価格をＷが提示した価格よりつり上げることができるだろうというのが話の本筋です。

この回答へのお礼

お礼が大変遅くなりましてすみません。丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/03/28 21:52

No.2 回答者： noname#21649 回答日時： 2006/02/27 03:28

既にある内容とほぼおなじです

ご指摘のような状態で.ツインリンク茂木の用地買収が行われた。中学校教師が１番のような内容を答えた

という話をとなりの益子町のとうきいち会場で聞きました。

なお.「行政も追い出しに協力した」とも聞いていますので弁護士がAの救済に乗り出すかどうか疑問です。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/02/27 01:32

難しい問題の一つです。

まず、建築基準法で認定する道路に敷地が２ｍ以上接していなければ建築することはできません。しかし２ｍの道路であってもそれが敷地の一部として使用できるのであれば、基準法を満足します。（２ｍに満たない部分があるとだめです）

問題は購入時の故人乙との間でどのような契約が締結されたのかによります。もし借地権が設定されていると見なされる状態であれば、建築できます。
では借地権なり通行権なりが存在するのかというのが焦点となります。もしこれが存在するのであればたとえその敷地の所有者が変わったとしてもその権利は有効であり、その新たに購入した業者ｗにしてもＡの借地権なり通行権を引き継ぐ義務があります。

一番よいのは借地契約が存在することですが、もしなかったとしても暗黙の通行権があると見なされるケースも多数あり、ご質問の場合もその可能性が十分にある話です。

以上のことから、Ａとしてはそのｗの業者に対してはほかの敷地と同等の価格での購入を要求、もし受け入れないといわれたら弁護士に相談するなどして（弁護士はこの問題に詳しい人を弁護士会で紹介してもらってください）、法的手段も視野に入れて対抗してみてください。

そもそも業者ｗにとってもＡの敷地がなければ現在描いている敷地利用の計画が狂うはずですから、今回の低価格での購入は平たくいえばあわよくばやすく仕入れたいという思惑から動いているに過ぎないと思われます。