母が自宅の建替えについて困っているので教えて下さい。
実家の土地、建物は6年前に亡くなった父の名義です。亡くなった後も相続せず、名義変更もしないまま住んでいました。(固定資産税は母が納めています)
建物の老朽化にともない、建替えを考えているんですが、このまま名義変更をせずに建替えは可能でしょうか。何か問題がありますか。やはり名義変更はしておいた方がいいのでしょか?
母はこの先も土地の売却の意思はまったくありません。いずれ私が住むことになりますので。

どなたかいいアドバイスをお願いします。

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A 回答 (2件)

>建物の老朽化にともない、建替えを考えているんですが、このまま名義変更をせずに建替えは可能でしょうか。



古い建物を取り壊すためには、その建物の所有者の承諾が必要です。今回の場合は、亡父名義ですから、その相続人全員の承諾が必要です。承諾すれば、登記がそのままでもかまいません。新築建物も誰が建てようとも亡父の相続人全員の承諾が必要です。建物も土地でも誰の所有なのか真実の者の登記しておくことは必要です。土地の所有者と建物の所有者が違う場合は、何らかの約束があるはずです。必ず、土地賃貸借契約書などの書類は残しておくべきです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
建物を取り壊すための承諾が必要なんですね。相続人は母と兄弟だけですので大丈夫です。
安心しました。
いずれ必要になるなら早めに所有権移転登記をするように言ってみます。ありがとうございました。

お礼日時:2002/01/19 03:32

 国民金融公庫の融資を利用する場合には、土地所有者とローンの申込者が異なる場合に、所有者の土地使用承諾書が必要になりますので、不都合が生じます。

公庫以外の金融機関のこの件に関する扱いは、承知していません。ローンを利用しないのであれば、自宅を新築するに当たっては、問題は無いと思います。

 しかし、このままにしておいた場合、失礼ですがお母さんがお亡くなりになった場合のその土地の相続手続きは、現在の相続手続きよりもますます複雑になり、相続による所有権移転の登記をする場合に、非常に複雑になることが予想されます。

 したがって、急ぐ必要はないでしょうが、亡くなられたお父さんの相続人が健在なうちに、相続による所有権移転登記をしておいたほうが良いと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ローンは利用する予定はないので安心いたしました。
とりあえずはこのままでいいとしても、いずれは所有権移転登記をしたほうがいいようですね。考えておくように母に伝えます。ありがとうございました。

お礼日時:2002/01/19 03:24

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>存命している長男の名義預金はどのように出金…

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>測量図面をもらったが、幅が公図より1cm少なくなっている

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>どうしたら良いか、教えて下さい

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>DとAのプレートからの線上に今回設置する境界があったとしても必ずBの塀は Eの敷地内に越境してると思われる。Bが塀を作り直す際に 敷地内に納めて貰う確認書みたいなのを取り交わせたらと思いますが どうでしょうか?

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文章のみだとなかなか具体的状況が掴めませんので、何ともアドバイスが難しいのですが・・。

>測量図面をもらったが、幅が公図より1cm少なくなっている

公図というのは正確な寸法を示すものではなく、形状や相隣関係を示すほうの役割が大きいです。ですから公図よりも地積測量図などと比較したほうが良いでしょう。
尚、文中の「幅」というのがどこを指しているのかも解りません。

>Bの道路から測れば 寸法通りなので E,D,Bの接点は、塀のつらまでが境界になった

D土地の境界確定を目的とする立...続きを読む

QiPhone5分割払い残りありで名義変更

新規契約で新品(ショップでの設定程度)分割払いはまだ支払いはじめてません。
この場合名義変更は可能なのですか?
こちらの事情で契約後使用目的がないため、まよってます。2台あり。

Aベストアンサー

 回答1の者です。

 名義変更って端末だけではなく回線ごとということですか?それならば可能です。アップルケアに入っている場合には回線だけではなくアップルケアの譲渡手続きも必要です。

 ただし相手が料金滞納やiPhoneを購入してから1年経過しないままMNPした履歴があるとかでブラックリストに入っていたりするとダメですが。名義変更自体には特に制限はありません。

 ただ、問題があるとすればあなたの方です。解約やMNPではなく名義変更なので、まず大丈夫だとは思うのですが、もしかしたらあなた自身がブラックリストに入ってソフトバンクと今後契約できなくなる可能性はあります。先に記したとおり、iPhoneの1年以内での解約はブラックリスト入り濃厚なので。念の為にソフトバンクに電話して名義変更ではブラックにならないかどうか確認した方がいいと思います。

 だだ、あなたはiPhoneを分割で購入し、残債はまるまる残っている状態です。その残債は回線契約者にかかってきますので名義を譲渡された側が支払うことになります。果たしてそんな回線を受け入れてくれる人がいるかどうかが問題ですが。

 あと蛇足ですが、ここでの返答は回答の補足ではなく回答へのお礼でした方がいいですよ。あなたのプロフィールに表示されるお礼率が上がって有効な回答を受けやすくなりますし、相手が特に設定していなくてもレスをしたメールが届くので気づきやすくなります。ここって補足だと設定しない限りメールが届かないんですよね…。

 回答1の者です。

 名義変更って端末だけではなく回線ごとということですか?それならば可能です。アップルケアに入っている場合には回線だけではなくアップルケアの譲渡手続きも必要です。

 ただし相手が料金滞納やiPhoneを購入してから1年経過しないままMNPした履歴があるとかでブラックリストに入っていたりするとダメですが。名義変更自体には特に制限はありません。

 ただ、問題があるとすればあなたの方です。解約やMNPではなく名義変更なので、まず大丈夫だとは思うのですが、もしかしたらあなた自...続きを読む

Q新築時の土地と建物の名義について

何度かお世話になっております。いつもご親切にありがとうございます。

 ただ今、夫の実家の敷地内に、(二世帯住宅の打診は断り)私たち夫婦(30代半ば・子供なし)の新築の計画を進めておりまして、その際の名義などについてお聞きしたいのですが、、
 現在の計画としては、土地は義父の名義・建物は、夫の実家敷地の一部を売った資金と残りを夫のローンで建てることになっています。土地代もかからず建物資金も融資していただけるのは大変ありがたいことなのですが、、現在専業主婦である妻の私の立場からするとおんぶに抱っこ?で、夫のローンの保証人になる??のみでいいのだろうか?と少し不安な面もあります。私自身の貯金も私の親からの融資もありません(汗)
 建物が安く済めば、夫の両親からの(敷地内を売った分の)資金援助だけで済む可能性もあったりしますが、生前贈与とか相続とか何が一番良いのか・・・。夫の両親宅の(敷地内)すぐ前に私たちの家を建てる予定のため、変な話、私たち夫婦が離婚した場合どうなるのかなど、妻の立場からのメリット・デメリットを教えていただけたらと思います。どうぞ宜しくお願い致します。
 ちなみに夫の実家には、義母・未婚の義弟・妹が一緒に住んでいます。

何度かお世話になっております。いつもご親切にありがとうございます。

 ただ今、夫の実家の敷地内に、(二世帯住宅の打診は断り)私たち夫婦(30代半ば・子供なし)の新築の計画を進めておりまして、その際の名義などについてお聞きしたいのですが、、
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Aベストアンサー

1.仮にでも、離婚の想定をするのなら、妻側は不動産に対する持ち分も持たずローンの保証人といった関係にもならない方が良い。離婚後も質問者が当該土地で暮らし続ける訳にもいかないので、婚姻期間中に夫の収入から妻名義の預金残高を積み重ねていくことだけを考えるべき、というのが結論。

2.専業主婦である妻である質問者は、当初の資金負担(自己資金・ローン借入)が無ければ、不動産に対する持ち分は持ちようが無い。持ち分を持たなければ妻は夫の借入の保証人にはならない筈。(義父は恐らく夫のローンの連帯保証人か物上保証人=担保提供者という関係になる)

3.夫と義父母との間で、住宅取得における贈与については贈与する側が65歳以上なら、相続時精算課税制度を使うと2500万円部分までは非課税の制度があるが、制度趣旨は将来の相続を前倒し(義父母の死亡が前提)することであり、あくまでも夫・夫の兄弟と義父母間での家族の問題として進める方が良い。

4.通常は、父親名義の土地に子供夫婦が家を建てるにあたっては、将来の相続発生時点で当該敷地部分をその子供が相続すれば土地の問題は決着する筈です。(夫の兄弟もその土地だけを相続したいとは言わない筈)

5.万が一、義父母よりも先に夫が死ぬという事態が生じた場合には、夫の資産の相続は、子供の有れば妻50%・子供50%、子供が無ければ妻66.7%・義父母33。3%で相続されるので、妻が継続して対象物件に居住する根拠にはなりそう。

6.質問者が義父母側に何らかの心理的な負担を感じるのであれば、解決には義父名義の土地でなく全く関係の無い土地で新築・不動産購入するしかありませんので、心理的負担と経済メリットとの折り合いの付け方だけです。

7.今回の案件は、資金負担の手法と不動産名義持ち分は夫と義父母の問題、「おんぶに抱っこ状態」をどうとらえるかは夫妻間での役割分担の問題、という考え方に立たないと物事の整理ができないのでは、と考えます。

1.仮にでも、離婚の想定をするのなら、妻側は不動産に対する持ち分も持たずローンの保証人といった関係にもならない方が良い。離婚後も質問者が当該土地で暮らし続ける訳にもいかないので、婚姻期間中に夫の収入から妻名義の預金残高を積み重ねていくことだけを考えるべき、というのが結論。

2.専業主婦である妻である質問者は、当初の資金負担(自己資金・ローン借入)が無ければ、不動産に対する持ち分は持ちようが無い。持ち分を持たなければ妻は夫の借入の保証人にはならない筈。(義父は恐らく夫のロ...続きを読む

Q遺産分割協議書作成まえに、土地の名義変更

親がなくなり貸家付土地を含む遺産相続のことで、税理士さんにお世話になっています。今分割協議中ですが、登録免許税の税率が4月から0.2%から1%に改正になるので土地を相続することになる人(私に内定してます)は3月までに所有権移転登記をしたほうが、節税になるといわれました。まだ他の不動産や有価証券の分割があって、遺産分割協議書作成ができていない段階ですが、相続人たちの同意があれば、この貸家付土地を私の名義に変更できるものなのですか。できるのなら税率が変わる前に、そうしたいのですが。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>今分割協議中ですが、登録免許税の税率が4月から0.2%から1%に改正になるので

 相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税の税税率は、0.2%から「0.4%」に変わります。

>相続人たちの同意があれば、この貸家付土地を私の名義に変更できるものなのですか。

 遺産分割協議書の作成は必要です。しかし、全ての遺産について遺産分割協議を成立させる必要はなく、本件不動産について遺産分割協議が成立したのでしたら、本件不動産についてのみの遺産分割協議書を作成して、それを相続登記の添付書類とすることができます。

Q建物の名義変更について

家を新築中です。

土地代は自分で現金購入しますが、予算の都合上、建物代は現金購入不可能です。
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ローンを考えなくて良いのですが、税金上、建物の名義を親名義にしようと思います。
ただ、私の親(父)はとっつきにくい性格なので
私に何かあったときの事を考え、妻が親名義にはしたくないと言っています。
そこで、購入時に親名義にしておいて、貯金が貯まったら名義変更しようと思います。
相続時精算課税等、生前贈与の制度があるのは充分承知していますが、
敢えて、名義変更をする場合について方法を教えてください。

建物の時価相当額を単純に現金で渡して、名義変更を行うだけで良いのでしょうか。
この場合、贈与ではないとの証明ができないと思うのですが、
何か書類等で残しておかなければいけないのでしょうか。

Aベストアンサー

「名義」という言葉は「名前の表示だけ」という意味で使われがちですし、実際そのように考えておられる場合が多いようですが、登記においては「所有権登記名義人」=「所有者」です。
「誰が所有者であるのか」を公示する制度です。
このことを前提としてお考えください。

さて、土地の購入者は質問者であり、質問者は買主として土地の所有権を取得することとなります。
これに伴い、売買を原因とする「所有権移転登記」を行い、所有者として質問者が登記されることとなります。

これとは別に建物の購入資金を出すのは「質問者の親」ですので、建物の所有権を取得するのは当然に親であることになります。
建物の購入資金を出していない質問者は所有権を取得できません。
※注:質問者を所有者として登記をするとなると、親から「贈与を受けたお金」で建物を購入した、又は「親が購入した建物の贈与を受けた」ということとなり、贈与税問題が生じるということとなります。

後日建物の「時価」にて「親から質問者が購入する」ということであれば、その時点において売買を原因とする所有権移転登記を行うことは可能です。
このときには売買契約書を作成し、購入金額の受け渡しが行われた証拠(振り込み伝票など)も残しておけばいいかと思います。

なお、登記時点で登録免許税、不動産取得にあたって不動産取得税、不動産所有時期間は固定資産税等、不動産売却時には譲渡所得、等々の税金問題が生じることがありますので、それぞれ法務局・税務署・都道府県税事務所等でご確認ください。

今から方針変更が可能ならば、司法書士・税理士に相談して別の登記(持分登記・親からの借入金とする抵当権設定登記等)を検討した方がいいようにも思います。

「名義」という言葉は「名前の表示だけ」という意味で使われがちですし、実際そのように考えておられる場合が多いようですが、登記においては「所有権登記名義人」=「所有者」です。
「誰が所有者であるのか」を公示する制度です。
このことを前提としてお考えください。

さて、土地の購入者は質問者であり、質問者は買主として土地の所有権を取得することとなります。
これに伴い、売買を原因とする「所有権移転登記」を行い、所有者として質問者が登記されることとなります。

これとは別に建物の購入...続きを読む

Q共有名義の遺産分割協議書の書き方について

 父、母、兄の共有名義(持ち分各3分の1)の建物がありますが、母は平成9年、兄は平成10年、そして母は平成14年に亡くなりました。
 私は亡くなった兄と二人兄弟で兄には息子が一人います。相続人は私と兄の子供(甥)の二人になると思いますが、甥は土地、家屋は相続しないで、金銭を相続することになっています。
なお、この他に土地がありますが母の名義になっています。
次のことについて教えてください。
1 共有名義の建物と母名義の土地について遺産分割協議 書は一つにまとめて作成することは可能でしょうか。
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Aベストアンサー

1.父の持分については、母・兄・あなたが相続人ですね。
2.兄の持分及び1での兄の相続分は甥が相続人です。
3.母の持分及び1での母の相続分にあなた及び甥が相続人となります。

最終的にあなたと甥が現在生存する相続人ということになりますので、「父・母」が名義人となっているものについては「あなた・甥」で遺産分割協議が可能です。
遺産分割協議書も1通でかまいません。

但し、甥が未成年者であって婚姻していない場合は、甥の親権者(兄の元妻でしょうか)が甥にかわって協議することとなります。(甥の法定代理人として)

兄の持分については甥だけが相続人ですので、協議書は必要なく戸籍等を整えれば相続登記(兄→甥)を行うことができます。
その後、甥が相続にて取得した持分をどうするか(売買・贈与など)ということになるでしょう。


前回回答にも書きましたが、専門家に依頼して法律的に問題のないように作成してもらう方がいいと思いますよ。

Q貸している戸建の老朽化 立ち退き 居住権

お伺い致します。

義母が一戸建ての家を賃貸契約にてに現在人に貸しています。築32年の古い戸建で、借り手のAさんは10年以上、ご家族で住まわれています。つい数ヶ月前にAさんと賃貸契約を更新したばかりですが、最近、老朽化が原因で大規模な修繕が必要な箇所が判明し、業者に修繕費用の見積もりをお願いしたところ、200万円以上かかるとのことでした。

元々の家賃が安い金額の為、200万という金額は家賃約3年分に相当します。またその頃には他の部分の修繕も必要となる可能性も高いため、現時点で賃貸契約を解消してAさんに退去してもらった後に取り壊して売却した方が良いのでは?と思っています。
一番、現実的でベストな選択を教えて頂けますでしょうか?また、もしAさんに退去してもらう場合には、立ち退き料等はいくらが相場なのか?をおしえていただけますでしょうか?

・契約は2年更新
・月の家賃は6万円程度  です。

また、このようなトラブルの相談はどこにしたら良いでしょうか。

Aベストアンサー

 老巧化がどの程度なのかわかりませんので一概には言えませんが、修理・補強で間にあう程度であるなら『正当な事由』とはならないでしょう。修理見積もりが高額で『元々の家賃が安い金額の為、200万という金額は家賃約3年分に相当します。』は全く理由にはなりません。大家がそのようなことも含めて家賃設定を行い、それに備えるべきことです。

 しかも、『数ヶ月前にAさんと賃貸契約を更新したばかり』となると貸主側の誠意が問われるでしょう。

 一般的には仲介の不動産屋さんに入って頂いて立ち退き交渉をして頂くことになります。

 どうしても借主が立ち退かないとなると修理する必要が出てくるでしょう。その辺の金額も含めての交渉となると思います。

 要は、今の借地借家法の下では借主が異常に保護されていますので、一旦貸してしまうと、借主は、無期限に、修理・修繕は大家負担で、固定資産税の心配もなく、気の済むまで住み続ける権利を得てしまうのです。

 相手が強硬なら弁護士さんに相談するしかないでしょう。


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