相続する土地の手続き等

この度、祖母が亡くなり私の父親が祖母の実家の土地（共有名義）を相続する事になりました。

実家の土地には現在、Ａ会社事務所兼工場が建っております。

父親も高齢のため、そう遠くないうちに（不謹慎ですが）私たちに巡ってきますもので話し合った結果、Ａ会社に引き取ってもらえればと考えております。

ちなみに、Ａ会社は祖母の実家の会社です。

土地は、亡き祖母他６名（身内）の共有名義になっております。（祖母持分、７分の１です。）

このような場合、どのような手続き？手段？手立て？があるものなのでしょうか。

名義変更後、売買という形式でしょうか。
また、売買となりますと税金関係他などはどのようになるのでしょうか？（かなりかかってしまいますでしょうか）

土地面積は約４００平米位です。

お詳しい方が居られればご教示願えればと思い投稿させていただきました。

宜しくお願い申し上げます。

No.4 回答者： mii-japan 回答日時： 2006/09/08 10:13

共有名義の不動産の共有持分の売却は非常に困難です

まず買い手がいません

なぜならば、共有がどういうものかをご存知ならばお判りと思いますが、共有持分だけを買っても何の利用もできないからです
（他の共有者全員の承諾が無ければ何もできない、共有者は国連の安保理事会の常任理事国の様な拒否権が全員にある)

具体的には　＃３の方法くらいしかないでしょう

共有で相続した不動産は、財産ではなく、解決困難な問題だと言うことを、よく覚えて置いてください
分筆してそれぞれ単独に登記すれば財産ですが、共有の分は、固定資産税がかかるだけです
売るにしても貸すにしても、共有者全員の承認です、一人でも承認を拒否されれば、実行できません

この回答へのお礼

ご回答有り難うございます。

はい、分筆してない共有名義は厄介者みたいですね！
祖母が地代として受け取っていたお金を継承するか、Ａ会社に引き取ってもらえるかの２択しかなさそうです。

出来れば双方納得できる線で折り合いがつき引き取ってもらえればよいのですが。

引き取ってもらえたとしても、売買という形でしょうから税金などの経費が怖いです。

ご回答有り難うございました。

お礼日時：2006/09/08 21:21

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/09/08 09:23

当初は祖母の親の代で単独所有であったのが、順次相続を経て名義が分散して関係が複雑になってくる、という感じで他共有者も年齢的に相続の時期にきているのでは、と推測します。

税金や名義変更の必要性は先の回答に譲るとして、以下考えられる可能性として、

１．他の６名の共有者に均等に引き受けてもらう。他者は共有持ち分が１／７から１／６になる。父親は他６人から売却代金を得る。この場合には他６人の意思の統一ができるのかという点が課題になり、恐らくまとまらないのではと推測します。父親が持ち分を要らない（持ち分放棄）、とか対価が極めて少額でも良い、と譲歩すれば収まる可能性も出てきそうです。
　　
２．他共有者の一人へ持ち分を売却する。特定人の持ち分だけが１／７から２／７となる。共有者の中でＡ会社の経営者や本家筋といったリーダー格がいれば父親と買い手だけの合意で話は決まるが、一人が売却すると他共有者も売りたい・買って欲しいという共有者が出てくるので、買入者の資金が十分かどうかということになる。
　
３．Ａ会社へ持ち分の買取をしてもらう。Ａ会社は、土地の共有者の一人かつ借地人（建物の権利者）という立場になる。Ａ会社としては利用状態として今と何ら変わらないのに、敢えて購入資金を負担する必然性がＡ会社にあるのかどうかですが、Ａ会社の資金力があり一括で底地を買いたいという次元で意思決定があれば手始めに一人分を買い取り、順次他の持分を買い足していくという流れになり得るが、１／７だけを買い取ることではＡ会社にはメリットがないと考えられる。

４．７人の共有者の合意で第三者に売却する。これは、敢えて借地権の（Ａの権利がある中で）底地を買うという選択肢は限定的で実際の想定は困難、さらに持ち分の１／７だけを第三者へ移転することも有りえない想定。唯一底地・Ａ会社の上物を含めて一括売却して持ち分に応じて資金を分配する、というなら実現可能でしょう。

恐らくは、その土地全部についての方策を親戚筋一同で決めた上で上記の２．か３．（あるいは父親の譲歩による１．）の展開になるのではないかと考えます。（質問者家族だけでの合意だけでは話は進まない）

この回答へのお礼

ご回答有り難うございます。

ご推察のとおりでございます、祖母の父親がその父親（祖母の祖父）から分け与えられた土地を祖母たち姉妹が相続したものです。

細かなご教示有り難うございます、ご回答３の方向で話を進められればと思います。
話に乗っていただけるよう努力致します。

ご回答有り難うございました。

お礼日時：2006/09/08 21:06

No.2 回答者： j1asano 回答日時： 2006/09/08 01:20

すみません、税額間違っていました。

この土地は非居住用ですので、全て２０％（所得税１５％住民税５％）でした。
更に詳しくは税理士さんにお聞き下さい。

この回答へのお礼

とんでもございません。

新知識有り難うございます。

お礼日時：2006/09/08 21:08

No.1 回答者： j1asano 回答日時： 2006/09/08 00:21

法的手続きの順番という意味では相続登記により名義変更をしてからでないと売買による所有権移転はできません。

死んだ人が売主になるこは出来ないので、相続登記を済ませてしまわないといけないのです。

ただ、売買の話自体は先に進めておいても問題ないでしょう。
相続の司法書士さんと売買の司法書士さんが同じ人ならスムーズに進むと思います。

譲渡所得税はおそらく１０年以上前に買われたものと思いますので、
売値―買値が６０００万円以下なら１４％（所得税１０％住民税４％）
６０００万円を超える部分は２０％（所得税１５％住民税５％）です。

この回答へのお礼

ご回答有り難うございます。

まずは所有権移転をして売買という手順理解できました、有り難うございます。

土地は１０年以上前に買ったと申しましょうか、祖母の先代、先々代までさかのぼりますもので明治の初期？あたりのことなので今のところ不明です。（的を得ていませんかも知れませんが）

売買したときの税金２０％位ですか、結構かかりますね・・・

諸々かかりそうなので売買の件はよく思案したいと思います。

早速のご回答有り難うございました。

お礼日時：2006/09/08 20:48