祖父の土地に孫娘が家を建てることは問題ない？

現在、祖父母の家屋敷が空家になっています。祖父母は老人ホームに入っています。もうどちらも９０代と高齢で、家に帰ってくることはできません。

家屋敷は娘である質問者が相続することになっており、もう一人の相続人である弟も自分は現金をもらいたいので、私が不動産を相続することは歓迎しています。

そこで、その土地に孫娘が家を建てることを考えています。古家を解体して新築したいのですが、
土地を祖父名義のまま利用することに問題はありませんでしょうか？

解体して建築申請をするのに役所の許可は下りますか？

No.5 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2014/02/04 22:05

＞弟に相談したら、私が不動産を相続し、土地の分だけが多く自分が相続するのは異存ない、むしろ歓迎だということで今回のような相談をしました。

一応、身内での相続のトラブルは起きない前提で回答します。

まず、既存の建物を除却し、新築する際の具体的な流れです。
（融資関係は除外）

１．建物の解体の依頼
２．建築リサイクル法の届（延べ床面積が80m2以上の場合）
３．建物の滅失登記（１番さんの回答とおり法務局と市の課税部局）
４．新築分の確認申請
５．新築建物の法務局への保存登記と課税部局への届出

ざっとこんな感じ。
私は建築士なので、２と４にはお答えできます。
５番目の市の課税部局への届出は、確認申請の書類がすでに回っていますので、建築主が黙っていてもバレます。

２の届は発注者が行いますので所有者ではなくてもOK。
この手続きは、解体時にミンチ解体されず発生材の再資源化を計るよう定められた法律。
なので土地や建物の権利関係は問われません。

４ですが、確認申請はあくまでも申請の内容が建築基準法、他の関係法令に適合していることを「確認」するもの。
なので、土地の所有関係は審査しません。
確認申請時には公図も土地謄本も不要。
あなたがあなたのお隣の土地に無断で建物の確認申請を出しても通りますよ。
確認処分＝土地や建物の何がしかの権利を取得した、のではありません。
ただの着工前の手続きです。

以上、公法。
他、１・３・５は私法、つまり民法の権利関係が絡みますね。
ご両親が同意できる理解力をお持ちなのか、ここではよくわかりません。
できれば、
１．解体の契約なので、解体業者に確認
３．法務局と課税部局に確認
５．これも課税部局に確認

要は、新築時には土地が借地扱いなので、それに伴う問題が起きないよう。
委任状が有効ならいいんでしょうけどね。

＞問題は解体の場合、所有者の同意が要ると思うのですが、父に話をしてもわからないと思います。
＞めくら判を押させても大丈夫でしょうか？

解体工事の依頼の時ですよね。
お住まいの地元で、無料の弁護士の法律相談を開催していませんか？
それほど時間を取るものではなさそうなので、１時間ほどの時間枠で解決するでしょうから活用するのも手。
それとご存じと思いますが、後見人を定めるのも有効と思います。
このあたりは、よしなに。

この回答へのお礼

建築士の方からのご回答、とても参考になりました。うまく行きそうです。ありがとうございました。

お礼日時：2014/03/01 14:18

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2014/02/04 13:49

失礼ですが、祖父母はかなり高齢ですので、お亡くなりになり相続が完了してから家を建てるのが無難です。

相続に確定事項はなく、生前に話し合ったことは決定事項ではないからです。相続すれば土地は貴女のものになるので、担保価値も十分でローンも簡単です。現状では祖父母の土地と言っても、借地に建物を建てることになるからです。

この回答へのお礼

＞相続に確定事項はなく、生前に話し合ったことは決定事項ではないからです。相続すれば土地は貴女のものになるので、担保価・・・

老親はふたりとも超高齢ですが、身体は元気ですので亡くなるまで待てません。家を建てるのは私の娘夫婦です。普通にローンを組んで建てるつもりです。

老婆心からのアドバイスありがとうございます。

お礼日時：2014/03/01 14:29

No.3 回答者： ofuroyoifu 回答日時： 2014/02/04 10:41

基本的には建てられます。

クリアしなければならない問題はいくつかありますが。

似たような状況で私の息子も家を建てることになりました。ただ息子の場合は農地でしたので、贈与という方法をとりました。どうしてもローンを組む時に土地を担保にしなければならなく、息子名義でなければならなかったからです。
質問者様の場合現金で建てるのなら、祖父さまの了承があれば賃貸契約を結べば良いし、ローンを組む場合は他に担保があるのか？無ければやはり祖父さまの了承とその書類作成が必要となります。これは司法書士さんとか土地家屋調査士さんが詳しいです。

解体については次のサイトに詳しく載っていますので参考にしてください。

http://law.main.jp/messitsu/

ハウスメーカーや工務店の営業さんもこういう問題に詳しい方もおられますので、そちらで相談されてもどうでしょう。

この回答へのお礼

担保という意味がよくわかりませんが・・・家を新築するのは私の娘夫婦で、担保ってないのですが、二人の所得が十分ありますので、それで頭金を出し、普通にローンを組めばいいと思います。土地は祖父からの借地ということです。

お礼日時：2014/03/01 14:24

No.2 回答者： gisahann 回答日時： 2014/02/04 09:13

古屋を解体して更地のままにすると、固定資産税が少し高くなります。

建築が可能かどうかは、確認申請の前によく建築士の方と相談されてください。
田舎ですと、道路条件で希望の事にならない場合が多々あります。
（こんな時は条件付きですが、改築申請で逃れる方法もあるみたいです）

税務や登記の事は、役場で、少しは工務店でも知恵を借りられるかもしれません。

ご両親とその兄弟のことは書かれていませんが、相続人はあなた方二人に限定でよろしいでしょうか？
でないと、もめることもなります。

遺産相続は今から内容を考えて一人勝ちにならないようお気をつけください。
（調停では、介護の面倒や世話をしたからという思いこみは報われないことが多いです）

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。弟と揉めないように十分に下準備をしたいと思います。

お礼日時：2014/03/01 14:20

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/02/04 08:43

古家を解体して新築したいのですが、土地を祖父名義のまま利用することに問題はありませんでしょうか？＞

建てられる建てられないということなら、何の問題もありません。所有者の許可があれば、他人の土地に建てても何の問題もないでしょう。

あとは、もう一人の相続者である弟さんが相続時になって、今と違うことを言ってこないかだけです。例えば、もっとよこせとかいうこともあるかもしれませんし（その気はなくても、大きな借金を今後抱えて仕方なくなんてことも…）、あなたの貯蓄で賄えなければその土地や家を売ることになる可能性もあり得ます。家を建てるお金があるなら、その分のお金は予め置いておきましょう（その分、頭金を減らす）。

解体して建築申請をするのに役所の許可は下りますか？＞
一定の大きさの建物を解体するのには届け出が必要で、解体後は滅失登記（固定資産税にかかわる、法務局での登記申請）もしないといけません。
http://www.sggalaxy.net/02/002.html
家屋を建てるのにも、建築確認申請を役所に出さないといけません。
http://www.ads-network.co.jp/mihome-kiso/kisotis …

この回答への補足

すみません。ちょっと言葉が足りませんでしたので補足します。
家屋敷の所有者は私の父です。母も存命ですが、どちらもホームに入っていて、頭も相当朦朧としています。
私の父名義の家を解体して新築を検討しているのは私の娘夫婦です。私も弟も裕福で、すでに持ち家を所有しています。高齢の両親は十分な現金も持っています。
父は私が不動産を相続するように遺言をしているのですが、不動産は面倒だし、あっても仕方がないので、弟と話をして、相続が発生したら不動産は売却して現金を分けようということになり始めていました。
そこに、娘夫婦が「賃貸のマンションに高い家賃を払い続けるのもバカらしいから、家を建てることを検討中」と言うので、じゃあ、祖父母の家を解体して新築すれば？と私が言いました。娘夫婦は、婿が開業医、娘は勤務医で、ローンを組んで家を建てるのに十分な所得があります。借金もありません。

弟に相談したら、私が不動産を相続し、土地の分だけが多く自分が相続するのは異存ない、むしろ歓迎だということで今回のような相談をしました。
問題は解体の場合、所有者の同意が要ると思うのですが、父に話をしてもわからないと思います。めくら判を押させても大丈夫でしょうか？
皆さま宜しくお願いいたします。

補足日時：2014/02/04 14:40