亡くなった父親の土地売却について

こんにちは。

皆様のお知恵を拝借したいと思い、下記の質問をさせていただきます。


５年前に父親が死去しましたが、土地の名義は父親のままで残っています。母親、兄、私の3人が法定相続人となりますが、家族間の揉め事等々今まで色々なことがあり、最終的に、この土地は私一人のものとなり、売却を考えています。


１）父親の死去後、父親名義の土地を売却するには、まず、土地の名義を私のものにする必要がありますか？
２）名義を変更するにあたり、相続に関する手続きをする必要がありますか？この際、母親、兄の承諾（押印）が必要でしょうか？
３）父親名義のままで、土地の売却は出来ると不動産会社の営業マンが入っていますが、本当でしょうか？
４）土地の評価額は５０００万円くらいですが、相続するとなると、相続税は発生するのでしょうか。相続しないで売却する場合、譲渡税が発生するのでしょうか。
５）相続しないで売却した場合、その売却益は確定申告をすればよいのでしょうか。


母親、兄は一旦は土地の処分を全て私に一任し、利益（損益）が出ても一切関知しない、という念書を書いたのですが、いざ、売却しようという段階になると、お金が欲しいと言い出しました。父親の死去後、固定資産税を支払ってきたのは私ですし、母親と兄の念書があるので、万が一、相続ということになっても、二人の言い分は却下できると思っていますが、そのあたりも、どなたか教えて下さい。


何卒宜しくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2005/07/16 22:43

こんばんは。

１.質問者様名義にする必要があります。被相続人名義のまま第３者に所有権移転登記をすることはできません。

２.相続を原因とする所有権移転登記をする必要があります。質問者様が相続することを証する書類が必要となります。戸籍関係書類に加え、遺産分割協議書・特別受益証明書などがこれに該当します。質問者様以外の法定相続人（質問のとおりなら、母と兄であり、叔父さんなどは相続人にはなりません）の実印の押印・印鑑証明書は「必須」です。「念書」の内容が相続証明書の一部として適切であったとしても印鑑証明書も必ず必要です。

３.父親が売却し、書類が整っているが登記だけ未了と言う状態で亡くなったのなら、その方法もありますが、質問のケースでは１で記載したとおりできません。不動産会社の営業マンにその真意と根拠（条文・先例）などを示すように要望してみてください。

４.相続税は基礎控除があります。質問のケースでは８０００万円までは相続税はかかりません。評価５０００万円の土地とその上物ですので、基礎控除額内だと思います。相続しないで売却はできません。譲渡税は当然かかります。

５.相続しないで売却はできません。当然確定申告する必要があります。

司法書士に依頼すれば相続関係書類を作成し、他の法定相続人にその書類が意味するところを説明することはできますが、最終的に母と兄に押印をしてもらうには質問者様自らの力で承諾を得なくてはなりません。

登記のことが中心になりますので、まずは司法書士に相談してください。各都道府県の司法書士会では無料相談会にも積極的に取り組んでいるはずです。利用してみてはいかがでしょうか。↓「日本司法書士会連合会」のホームページ、左側メニューの「全国の司法書士会一覧」で最寄の司法書士会の連絡先が分かります。

参考URL：http://www.shiho-shoshi.or.jp/

この回答へのお礼

hirunedaisukiさんへ

適切かつ丁寧なアドバイスありがとうございました。

お礼日時：2005/07/17 16:57

No.3 回答者： momoko3 回答日時： 2005/07/16 15:04

相続財産は、直系親族へ移ります。

お父様の誕生からの戸籍や付票が必要なのは、他に養子に出されたなどの子がいないかを証明するためです。No2の回答にあるように土地の名義をご自身に移転登記手続きを済ましてから、売却をする方法が賢明でしょう。お父様の名義のままだとすると、すでにお母様やお兄様は相続放棄はできませんから（死亡を知った日から３ヶ月以内）、遺産分割協議書を司法書士にいって作ってもらうことが必要です。弁護士さんより安くできますので、こちらの方がいいと思います。その書類に他の法定相続人が署名しない場合は、その念書が法律的な見知から、有効なものかどうかも見ていただいてください。法定相続人の相続権を一方的に排除することは非常に難しいことですので、信頼できる司法書士と綿密な打ち合わせをすることをお勧めします。

この回答への補足

ご回答、ありがとうございます。しつこいようで申し訳ないのですが、父の名義のままで土地を売却することはできないのですね？不動産会社の営業マンが”相続せずにそのままの名義で売却できる”といったものですから・・・。鵜呑みにしてしまいました。

教えていただいて助かりました。

補足日時：2005/07/16 16:09

この回答へのお礼

こんにちは。
司法書士さんに相談することにしました。
アドバイス、ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/17 17:45

No.2 回答者： toruchan 回答日時： 2005/07/16 13:21

税務署は基本的に「税金のかかりそうな相続」については生前の所得税等の申告で、ある程度把握していますので、現在、特に税務署からのアクションがなければ相続税の問題は無いとは思われます。

一般には遺産分割協議書は相続人全員の実印押印の上、印鑑証明の添付が必要です。
特に、不動産は登記手続（形式が整った遺産分割協議書が必要）が出来ないと売却は事実上不可能です。
不動産の営業マンさんは、遺産分割協議書がある前提でお話されていたと思います。
（登記自体は書類さえ整えば、相続人を飛び越して・・・が可能です。）


その念書は実印押印のうえ、印鑑証明書を貰いましたか？
それ以前にお父様が生まれてからの戸籍を取り寄せて、相続人調べも済んでいますか？

あと、お話を聞く限りは土地の処分のみを委任する念書のようなので、売却自体はクリアーしても売却代金は全員で分配（もちろん、必要経費は差し引いてですが）・・・という解釈もできなくはないです。

相続の手続きに瑕疵があるようにも思えますので、一度、弁護士に相談されることをお勧めします。

この回答への補足

丁寧なアドバイスありがとうございます！

もう少しつっこんだ質問です・・・。

土地の登記は現在父親の名義になっています。この登記を私に変更するには、遺産分割協議書が必要であるということですね？死去しているものが登記簿上の持ち主である場合、配偶者あるいは子が登記変更せずに売却するのは不可能であるということですね？

相続人調べというのはやっていません。母親、兄、私以外に相続権がある親族はいないと思っていました。父親の兄弟はいますが、叔父たちにも相続権があるのでしょうか？

念書については、実印（だと思います・・・）ですが、印鑑証明書はもらっていません。その場合、効力が薄いのでしょうか？二人とも、当初は、”お前に全部やる”と言っていたわりには、最近は、自分達の取り分はどれくらいかと聞いてきます。

ご存知の範囲で結構です。また、教えて下さいね。

ありがとうございます。

補足日時：2005/07/16 14:06

No.1 回答者： kyuukeichuu 回答日時： 2005/07/16 12:44

お父様が亡くなられて５年前となると、相続税はすでに納められているのではないですか？

（相続税は確か亡くなってから１０ヶ月以内に納めなければいけないはず）
念書とは、遺産分割協議書の事と思いますが、そこにler01015さん一人が相続する事となっていれば、いまさらお母様やお兄様がなにを言ってこようが、すべてあなたのものです。
と言ってもあくまで法的な面の話で、今後もずっと親戚付き合いしなければならないとなると、難しい話になりそうですね。

的確な答えでなくて申し訳ありません

この回答への補足

みなさん、いろいろとアドバイスありがとうございます。

相続税を納めた記憶は全くなく、父親の死後、税務署からの連絡もなく、われわれも葬式以外全く何もせず、銀行の口座には1円も無かったので、それも問題化せず、気が付いたらもう5年、というなんとも情けない状況です。預金も無く、ただだだっぴろい土地と家だけが残っただけです。それも長年放置したままです。

母親、兄と交わした念書については、遺産分割協議書というようなちゃんとしたものでなく、土地の処分は私が全て行い、それに伴う利益・損益については、一切私が責任を負うというものです。実際、ただの空き地と荒れ放題の家なので、売れるのか、売るのに整備しなければいけないのか、それも判りませんが、今のままでは、私が延々と固定資産税を支払っているだけという状況です。

どこへ相談すればいいのか（多分弁護士でしょうが）判らず、このサイトに投稿してみました。いろいろと教えてもらって助かります！

ありがとうございます。

補足日時：2005/07/16 14:46