農地を宅地として購入する際の流れについて教えてください。

先日、不動産業者からの仲介で農地の案内を頂きました。
第1種低層地域で、家を建てることは可能だと思います。

自分なりにいろいろと調べた結果、農地転用の手続きを取るまではわかったのですが、契約から登記までの一連の流れと、手続きの中で依頼すべき関係業者などへの手配などを教えてください。

土地は、95坪程度になり、その手続き上でかかる凡その必要費用などもできれば教えていただけると幸いです。

宜しくお願いします。

No.11 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/04/15 00:33

No.２です。

No.７及び９で回答した一連の流れ及び費用については、農地法５条による手続きの場合です。４条により売主側で地目変更の場合はまた違ってきます。
４条によって売主側で地目変更まで済ましてもらえれば、買主は楽ですが、造成が必要な場合は費用がかかりますので、その分土地代が高くなってしまうかもしれません。

No.10 回答者： noname#20836 回答日時： 2006/04/14 22:51

念のため。

地域地域によって「慣例」がありますし、「農地」については慣例が通用しないケースも多々あります。（農家には「これが常識的な慣例です」というのは通用しません）
「こうなるはず」という思いこみが先立ちますと、後でこんなはずではなかったということにもなりかねません。

「どういう手続き・費用が必要となるのか」、「それ以外は必要ないのか」の２点をはっきりと仲介業者等に確認しておくことです。

はっきりしない書き込みしかできず、申し訳ありません。

No.9 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/04/14 22:24

No.２です。

費用の件について少し補足しておきます。
一般的な不動産取引の慣例からすると、農地転用届出に関する行政書士費用（行政書士等に依頼した場合）等は売主の負担です。地目変更登記の費用は買主の負担です。
農地を宅地にするのに必要な造成費用等は、基本的には買主の負担ですね。そういう費用が多額にかかる場合は、その分土地の値段が普通の宅地よりも安くなっているはずですから。

No.8 回答者： noname#20836 回答日時： 2006/04/13 20:06

＃4です。

土地の現状、登記簿の現状、など個別の事案によって手順が異なりますので、「こうなります」と言い切れないのが実情です。

土地の現状が既に宅地状に整地されていて農地法の許可を受けて地目変更もすぐにできるようなら、＃７氏の書かれている流れになるでしょう。
但し、地目変更登記の費用を誰が持つのかという問題は残ります。

もし現況が田・畑(工作中止のみの状態)であるとかでしたら、宅地化の工事でそれなりの費用がかかります。
なお、地目変更登記は「現況が宅地状態」になっていないとできませんので注意が必要です。

手続きについては基本的に業者が手配して「○○をして下さい」という指示に従えばいいのですが、全体の流れとどこでどれだけの費用が誰にかかるのかを事前にしっかり説明を受け、「それ以外に必要な手続き・費用はないのか」ということを確認しておくべきでしょう。

No.7 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/04/13 13:52

No.２です。

農地転用の届出は基本的に売主側の責任と負担において行うものです。あなたは「農地転用届出が済んで所有権移転できる状態になれば取引しましょう」という態度で良いのです。しかし、あなたを譲受人として農地転用の届出をしなければなりませんので、売主側としても、あなたに買ってもらえなければ、というリスクがありますから、契約はしてから農地転用手続きに入るのが普通です。契約の際に「もし農地転用ができない場合は白紙解約とする」というような条項を入れておけば良いでしょう。
農地転用の届出が完了すれば取引をします。この時点では地目は農地のままで所有権移転を行ないます。地目の変更は、現況が変わってそれを法務局の登記官が確認しないとできません。家が建ってから、あるいは造成して宅地になってから地目変更の登記を申請することになります。
１）上記の通り、契約をしてから農地転用手続きに入るのが普通です。
２）測量が必要な場合もあるかもしれないし、家屋の表示登記の際には土地家屋調査士が登場するでしょう。そのときにお願いすれば良いのではないでしょうか。住宅会社のほうで手配してくれると思います。
３）上記の通り逆です。先に司法書士で所有権移転になります。

No.6 回答者： noname#20836 回答日時： 2006/04/12 20:33

すみません。

＃４です。

誤：３条
正：４条
ボケてミスしています。申し訳ありません。

No.5 回答者： dr_hiroshi 回答日時： 2006/04/12 18:36

＞第1種低層地域で、家を建てることは可能だと思います。

１種低層は、市街化区域ですので、農地法５条の届出のみですね。
※農地法の３条は「農地を農地として取得」ですので、調整区域の場合、農業委員会の適格者証明での取得が一般的ですので市街化区域には一般的には適用させません。

＞土地は、95坪程度になり、その手続き上でかかる凡その必要費用

坪数は関係なく、関係土地改良区の「農地転用決済金」を収めた後の届出だけですが、転用決済金は関係土地改良区に聞いてもらわなければ解りません。

この回答へのお礼

早速のご回答有難う御座いました。

お礼日時：2006/04/13 09:04

No.4 回答者： noname#20836 回答日時： 2006/04/12 15:38

２とおりの取引形態が考えられます。

１．売主において３条申請を行い、登記も宅地に変更する。
この状態で宅地として売買（による所有権移転登記）を行う。

２．５条申請を行い、農地（登記地目が田・畑）のまま所有権移転登記を行い、買主の所有になってから地目を宅地とする。

土地の地目変更登記は「土地家屋調査士」が行います。
所有権移転登記は「司法書士」が行います。行政書士には報酬をもらって登記を代理する権限はありません。
この中で買主が負担すべきは所有権移転登記の費用であり、農地転用許可や地目変更登記費用は売主負担で行うべきものです。

所有権移転登記費用は登録免許税として「その土地の評価の１％（但し売買のみ）」及び司法書士の報酬数万円です。

詳細については業者及び担当司法書士より説明を受けるといいでしょう。
余計な費用負担をさせられないようきっちり確認しておくことをおすすめします。

なお、その他費用として「仲介手数料」がかかりますのでご注意下さい。

この回答への補足

早速のご回答有難う御座いました。

私の場合、不動産業者を介して、この土地を購入する予定ですが、不動産業者側が行っていただける範囲はどこまででしょうか？

１）農地転用手続きを不動産業者を介して、行っていただいた後に、売買契約を結べばいいのでしょうか。

２）家屋調査士には、地目変更登記のみを依頼するのでしょうか？
売買契約後、すぐに家を建てる予定をしておりますが、住宅会社に一任はできるものでしょうか？

３）司法書士への依頼は、家屋調査士での地目変更手続き完了後に行うのでしょうか？

お手数ですが、このあたりの順序をおわかでしたら教えてください。

補足日時：2006/04/13 09:05

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/04/12 11:09

＞不動産業者からの仲介で農地の案内を頂きました

仲介業者が入っていることであれば、そっちの方で先導して貰えるはずですし、説明も聞けると思いますけれど・・。

市街化区域内での話ですか？であれば、管轄の農業委員会に届出を行い、受理通知書を貰えばそれでOKだと思いますけれど。

契約はとりあえず、現況ベースで交わしておいて、引渡し、移転登記の時までに上記受理書を貰えていれば、移転登記時に必要書類に合わせてそれも付けるだけです。

そのあたり仲介業者や司法書士（使わないのかな？）がやりますので、あなたが特別手配しなければいけないこともないと思いますけれど・・。

この回答へのお礼

早速のご回答有難う御座いました。

お礼日時：2006/04/13 09:04

No.2 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/04/12 10:52

農地以外への転用と権利の移動になりますので、農地法５条の届出が必要になります。

契約後、農地法５条の届出が受理されることを条件として、受理後に取引ということにするのが一般的でしょう。
農地法の届出について売主、買主どちらの負担で行うか？については話し合い次第ですが、農地である以上は誰に売るにしても農地転用の手続きは避けられないわけですから、「売主の責任と負担において行う」とするように要求するべきです（費用も含めて）。水利組合の同意、隣接農地の同意などが必要なこともありますので、売主にやってもらった方がスムーズにいくと思いますし。

この回答への補足

私の場合、不動産業者を介して、この土地を購入する予定ですが、不動産業者側が行っていただける範囲はどこまででしょうか？

１）農地転用手続きを不動産業者を介して、行っていただいた後に、売買契約を結べばいいのでしょうか。

２）家屋調査士には、地目変更登記のみを依頼するのでしょうか？
売買契約後、すぐに家を建てる予定をしておりますが、住宅会社に一任はできるものでしょうか？

３）司法書士への依頼は、家屋調査士での地目変更手続き完了後に行うのでしょうか？

お手数ですが、このあたりの順序をおわかでしたら教えてください。

補足日時：2006/04/13 09:14

この回答へのお礼

早速のご回答有難う御座いました。

お礼日時：2006/04/13 09:03