【無謀?】30才年収830万→6300万戸建て35年返済は可能でしょうか？

金利上昇、消費税アップ予想、この年齢、去年結婚。

そんな理由もありまして
勉強がてらに物件探しをしていましたところ
好条件の物件（都内）に出会ったのですが・・・。

何度もいろんなパターンを計算してみたのですが
頭がぐるんぐるんしてきてわからなくなってきました。

どうかひとつ、皆様のお知恵をいただけないでしょうか。

■価格
　　物件６０００万円
　諸経費　３００万円
　　　計６３００万円（全額借入）

■共働き
私（年収８３０万円
　　３年後には１０００万円見込み）
妻（年収６００万円
　　出産をはさんで継続して勤務予定）

■子供
いまは子供がいませんが
一人、できたら二人つくりたいなと思っています。

■車
車は持っていません。特に購入意向もありません。

■返済期間
いちおう３５年を想定。定年は６０歳です。

■返済計画
６３００万円を
１５００万円（２年固定）と
５０００万円（１０年固定）に分割。

１５００万円（２年固定）の分については
退職までずっと受けられる－０．８％優遇と、
金利が３％を超えた場合に
最大２％までの利子補給を受けることができます。

５０００万円（１０年固定）の分については
退職までずっと受けられる－１．０％優遇があります。

ローン開始後１０年までのシミュレーションでは

　　　毎月返済額＝１８３０００円
ボーナス月返済額＝５２１０００円
　　　　　　　　　（１８３０００円＋ボーナスから３３８０００円）

１１年以後の返済額については
金利上昇を想定して
４％での返済をシミュレーションをしてみました。

　　　毎月返済額＝１８５０００円
ボーナス月返済額＝５２７００００円
　　　　　　　　（１８５０００円＋ボーナスから３４２０００円）

となりました。このプランは無謀でしょうか？（汗）

No.8 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/27 15:41

おまけです。

>毎月返済額＝１８３０００円
>ボーナス月返済額＝５２１０００円
>（１８３０００円＋ボーナスから３３８０００円）

世田谷あたりだと固定資産税が１５万／年くらいですかね。
可処分所得が奥様と所得合算で６０万あれば
住宅関連で２１万。３９万で、子供がうまれなければ
まぁなんとか暮らせます。
３年後に１０００万になったとしても、手取りで４３万？
ボーナス１００万くらいですかね。
奥さんが休職した１年はきつい。
ローンを引いた可処分所得２２万円で
ボーナスも６６万しか残らない。
ボーナスを毎月取りくづして３３万で生活する。
保育園の送り迎えに車が必要になると車の
ローンも３万くらい見ておくべき。

光熱費、通信費ほかで５万。食費で１０万
被服費で１０万、質問者さま小遣い６万
奥様小遣い２万

きついのはこの一年で復職が硬ければ
大丈夫かも。

奥様
＞年収６００万円
＞出産をはさんで継続して勤務予定

同じ年収なら奥さんの収入を全部ローンに
まわす気でいれば、奥さんの小遣い被服費みても
十分おつりがきます。
保育園に６万円。自動車ローン維持費に７万円くらいは
かかるかもしれませんけど。（保育園の送り迎えですが
雨の日に奥さん自転車は危ないですからね）
子供ひとりなら楽勝。二人はちょっときつい。
なぜなら学資がたまらない。
御主人が安定性の高い高額所得者なら別に問題ないです。

次に残債みていきます。
４０歳　　52860万円　うひょ！
４５歳　　4650万円　　あやや。
５０歳　　3774万円　　ふぅー。
５５歳　　２７５９万円　やれやれ
６０歳　　15200万円

まず、２０年目で風呂釜とかキッチンとか替える
まぁ２００万もあればいいですよね。
ずっと住むなら退職金で建替えでしょうね。
子供は３２歳で第一子なら５５歳で大学卒業

次に地価ですね。
土地はおそらく世田谷で３０坪くらいでしょうから
住宅が２８００万の土地が３２００万くらいですかね。
坪１０６万ですか　高いなぁ。
横ばいなら５０歳過ぎるまで売れません（残債割れ）
まぁ今後２０年横ばいはないですよね。２０年で
２０％上がったら38400万で５０歳で売ってチャラ

世田谷の一戸建ての家賃とくらべて得ですか損ですか。
今買うなら途中で相当に繰り上げ返済して残債をへらさない
ときつそうな感じです。

もし２０年後金利が下降気味になればその時点で
残債全部を３０年ローンで借りかえることも考え
られます。ただしそれも地価が上がってないと無理かも。
３７７４万円を土地担保で2.5％３０年ローンに借り替えたら
月々の返済は１５万になります。
だいぶ楽でしょ？
子会社出向で給与が減っていたりお子さんの学費負担が
大きい場合は有利。
ただし残債は減らない。
６０歳で28144万円です。
７０歳で15824万円
退職金か親の遺産が期待できるのならそれで
返済しちゃってください。

本当は６０過ぎたらローン完済しておくと、もし地価が上がって
いたら、リバースモゲージでお金を借りて老人ホームに
入って家は他人に貸したりできます。
すべて場所がよければの話ですけどね。
都内といってもいろいろありますからねぇ。

No.7 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/27 14:20

■５０代のオヤジの戯言と聞き流していただいて結構です。

所得合算で１４3０万の人が6000万円の物件を手に入れることは十分可能です。
けれども全額を「ローンで」となる質問者さまの信用と物件評価次第です。
オーバーローンを組める金融機関があれば買えます。

物件が極めて好立地でかつ建物を見る目が確かなら買ったほうがいいです。
ウチのカミサン所有のマンション買ってくれた人は７００万の年収で３３００万の
オーバーローン組んでましたけど、中古相場はじわじわ上昇しつつあり
ます。売っても残債割れしない計算です。


■その土地が将来どう発展するかという想像力を働かせてください。
あわせて、ここ数年の中古動向を調べつくすのです。
地価が下げ止まって供給が払底している地区なのかどうか。
私は、安い物件を買って値下がりするくらいなら値落ちしない都心を
底値でかつ低金利で買うのならオーバーローンも可と思います。

要するに、不動産は金利も底、価格も底で買うのが一番。
頭金がいくら豊富でも、下落のきつい不動産を高く買っては意味がない
のです。

ことに一戸建ては、他の回答者さまが書かれている通り２０年以内に
建物価値はゼロになり、３０坪足らずの土地の価格がどうかわるかで
資産価値が別れます。

仮に１０００万金を貯めて、所得が１０００万になっても、金利が４．５％で
地価が５％値上がりしていたらなら今買える物件以下のものしか買えないし、
払う金はさしてかわらないです。

今の４０代が金を貯めたのは、３０代の頃には地価が高すぎてとても
不動産など買えなかった。地価と金利が安くなるのを待ってひたすら
金をためた世代というだけ。
同じ方法論が「金利上昇地価二極分化の局面」で通用すると思うのは
浅知恵（＾＾；といわざるをえません。

ここで優良物権を買い逃したら次に買えるのは、金利が上昇しさらに下降した
１５年後になるかもしれません。

■また、今後収入は努力して増やせるものではないです。確実な読みが必要です。
　万一のローン破綻に備えてリスクヘッジを確保すべきです。
　もし、地価が下落して、給与が減ったり、奥さんが病気になったり、親の面倒を
　みなくちゃいけなくなったらどうするのか。
　少なくとも、今後３５年には、企業のリストラ、業界の好不況。公務員なら
　定員削減、民営化。親の死亡と遺産相続。子供の学費に一人１０００万～２０００万
　離婚の危機。退職金。などのイベントと所得や支出があるのです。
　一戸建てでも３５年住むとかんがえず、地価がピークになったら売って住み替え
　を考えるのが都市生活というものです。
　ただ、底かどうかわからないようにピークかどうかもわからない。
　わかるのは、価値の高い土地と価値の薄い土地の差だけです。

■私も4２歳の頃１４００万の年収があり１０年前、地価も底値だと言われて５８００万の
　マンションを買いました。世田谷に２０年住みましたが人気の田園都市線の郊外の
　住宅地で念願のマイホームが手に入ったと喜んでいました。
　マンション買うまでは共働きだったから金はたまってましたね。
　貯金も２６００万円ありましたからローンは公庫の固定２０年で３２００万。
　月々１３万のボーナス払い３０万。更に購入後の３年間に離婚。
　金利下降で途中で長期の変動に変えました。
　５年後には４０００万で売却しました。残債は２５００万くらい。手元に１５００万
　残った。結局１８００万円損をしました。ローンは家賃と考えても１１００万は捨てた
　計算になります。
　
■家を買うまでは、社宅住まいで共働きで夫婦あわせて２０００万は所得があっても
カミサンに頭をおさえつけられ質素な暮らしをしてきました。
結婚時点での貯金はゼロでしたので、18年間に2600万円の貯金しかできなかったこと
になりますが、子供が３人いて共働きというのは実は保育園のだけでも１８万円
かかっていたりして大変なのです。

■収入は十分にあってもローン金利が上がっていくと買える物件価格がさがります。
金利下降局面には、頭金を貯めるという方策が一番有利ですが、金利上昇局面では
貯金をしても買える物件価格帯が次々と下がっていく現象にみまわれるのです。
早く安くいいものを買った人が勝ち。という事実はあります。

努力次第でそういう物件はみつかります。
不動産が資産形成の手立てになるのは事実です。
３０歳のＤＩＮＫＳが都内の一戸建てを買える時代は戦前から数えても今が最初で
最後かもしれません。簡単にあきらめないで、どうせ勉強ですから考えつくして
みることです。
ことに皆が反対することは、実は結構やってみる価値があるかもしれません。

ローンのシミュレーションなど何回やっても結果は同じです。
やらなくちゃいけないのは、地価の変動シミュレーション。
そのためには、周辺の中古一戸建て価格の推移を調べるのです。国会図書館で
古い週刊住宅情報を調べるくらいやりましょう。
それと、自分のライフプランのシミュレーション。
この土地に住んで、自分だけみじめな暮らしにならないかどうかしっかり
生活イメージを考えてください。

No.6 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/27 11:57

一部分からない部分があるのですが、

定年までに払い終える事が出来るのか？

今までの「貯蓄＋家賃」は年間いくらだったのか？

今の年齢は２５才ですか？

今まで貯蓄は出来なかったのでしょうか？

計画自体は一般的には「無謀」でしょうね

６０００万円を３５年間借りると返済総額は９０００万円

貴方は６０００万円の物件を９０００万円で買おうとしているのです

３５年後は？．．．建て替え間際のオンボロ物件。

個人の人生観にもよりますが住居費にそれだけ掛ける意味があるでしょうか？

無事借入が出来、無事払い終えてもその他の欲望（車・旅行等）はほとんどあきらめる生活が３５年間です．．．。

ご自分だけの今の収入×５＝４０００万円程度に留められる事をお勧めします

No.5 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/04/27 11:26

■よくお読みください。

年収830万の方が、6300万円の物件を手に入れることは十分可能です。けれども全額あるいはほとんどを「ローンで」となるとそれは無理なのです。

では、どうしたらよいか。

■貯金をしてローン必要額を半分にしてください。金利上昇や消費税分の支出増加分を考えてもそのほうが得策です。

■また、今後収入増となるように努力してください。
■私も30歳で800万円、29歳で結婚、現在子供は2人です。家を建てたのは5年前の39歳の時ですが、徐々に収入は増えてその家建築時点では年収1400万円、借り入れ3000万円で、総額8000万円の家を建てました。更に建築後の5年間にローンは完済しました。

■その間「自分は年収500万円である」と決め、質素にすごしました。現在もそのペースです。30歳時点での貯金は1000万円でしたので、14年間に7000万円強の貯金をしたことになりますが、物件価格が大きいのでそのくらいのスピードでないと節約生活を続ける期間にも限界があります（子供が大きくなってくるとそうもいかない）。

■収入は十分にあるのですから、努力次第です。でもいくら収入が「ちょい高」だからといって、無駄な生活をしていては、お金は貯まりません。

No.4 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/04/27 10:37

無謀ですよね。

年収一千万としても、6300万の借入は尋常ではありません。そのくらいの年収だと税率も高いですから、単純に年収500万の人が3000万借りるのと同じ割合というわけでもありません。
それに次のようなリスクを考えてみてください。

■頭金ゼロ
■夫の病気、失業
■妻の異常出産、子供の病気

ただでさえ借入額が無謀なのに、上記の場合のリスクヘッジは考えておられますか。
夫、妻の失業や病気というのは起こらないことではありません。
家を買えば団体信用生命保険に加入できるので、死亡すれば保険で相殺、という甘いものではありません。
保険は死亡しなければ降りませんから、病気で倒れたらもうその時点でアウトです。
そういう場合でも、せめて頭金を多く入れていて、つまりローン残債を残さず売却できる余裕があるならば、住宅購入は資産としての機能を果たします。
けれど頭金ゼロということは、返済のスピードよりも資産価値の減少の方が早いです。
木造一戸建てならばなおさらです。
20年で上物の価値はなくなりますから、土地代だけになってしまいます。
私の友人たちはみな、年収1500万クラスの人たちもみな、住宅ローンは3000万以内に抑えています。
それでも危険なほうだと皆、言います。
一人だけ、年収が2000万で8000万のフルローンを組んだ人もいますが、奥さんはもう離婚したいほど不安になっています。交通事故にでもあって半身不随になってしまうとその時点で破産ですからね。
参考になさってください。

No.3 回答者： unos1201 回答日時： 2006/04/27 09:40

もう少し高い買い物でしたが、実際に私は購入し、現在あと約半分を返済するまで繰り上げ返済をしたところです。

7年経過したところですので、金利はもちろん違いますが、頭金は2割、その他の税金や諸経費用に1割相当を用意し、どうにか夫婦共有名義で銀行からホームローンを用意できました。

試算ですが、あと5年で2000万円準備できるなら、十分に返済可能です。つまり、購入は5年先となります。もちろん、3年で用意できればそこで決意してもいいのではないでしょうか。

仮に金利４％とすると、6000万円では年に240万円の利息が発生し、毎月20万円は利息分で、それ以上に返済した分が元金の充当に相当します。毎月30万円返済しても、1年後にたった120万円分しか元金が減らないのです。40万円返済をし続けるなら、年に240万円元金が減るのですが、これを5年続けて1200万円です。実際にはもう少し減るのですが、おおよその数字です。

この分の毎月40万円相当を貯金できれば、年480万円、5年で2400万円と利息です。このうち2000万円頭金、300万円を諸経費に回しても、どうにか引越しなどに100万円使えます。しかも、返済の元金は4000万円に減るのです。

4000万円で、年５％の金利なら、年間200万円の利息、年４％のままなら、年間160万円の利息ですので、毎月ちゃんと40万円積み立てできていれば、銀行もちゃんと貸してくれます。そこから25年とか20年返済でローンを組むことをお勧めするのです。

私は20年で組み、3年固定の変動金利でしたので、2回ほど更新したところですが、昨年末の残高は半額を切ることができ、子供が大学に入る前には返済が済みそうです。2人の子供のうち、一人は戸建てを購入してからの子ですが、のんびり暮らしています。

収入があるうちに貯金し、頭金を確実に積み立て、そこでローンを組み繰り上げ返済を確実にするのが効果的ですので、慌てずに5年、毎月40万円以上積み立ててみて下さい。これができれば、返済可能だと思います。

同様に頭金を用意し、ここ2年で友人が7000万円程度の物件を25年ローンで購入しましたが、これを焦れば高い借金をするところだったと、銀行でローンの相談をするたびに思ったそうです。最終的に貸してくれる低利の融資は実績がないと厳しいそうです。

別の試算です。金利５％で6000万円借りると、年間300万円が利息です。毎月30万円返済しても最初の一年で60万円しか元金の残高が減りません。毎月40万円返済しても180万円しか効果がないのです。これ以上の返済は無謀だと思いますが、毎月50万円の返済なら、年間300万円元金を減らしますが、それでも半分は利息なのです。

当初5年とか金利が優遇されても、最終的に5年後に５％になったら、そのとき支払えるかどうかで家を手放すかどうかが決まりますので、今回の物件以上のものが見つかり、しかも頭金が用意できてからをお勧めします。隣が酷い住人で、ローンで購入したが住める環境でないなどのトラブルも事前調査でかなり回避できますので、十分に勉強し、調査してから購入しましょう。

この回答へのお礼

実体験に基づくアドバイスありがとうございます。
骨身に沁みます。。。

近隣住民には突撃訪問を繰り返して
チェック済みです。
（もちろん本心までは見えませんが…）

貯蓄期間中にどこまで金利があがるか、
その間に家賃（安いところに引っ越したとして）を
払いつつそれだけの貯蓄を積み上げていけるか。

正直、金利が上がり続けるとは想像できないので
（多少あがったところでしばらくは落ち着くかと）
延期という選択肢も当然含めて妻と話し合ってみます。

ありがとうございました。m(__)m

お礼日時：2006/04/27 22:11

No.2 回答者： yunalesca 回答日時： 2006/04/27 07:54

子供ができたら、専業主婦になりたくなる可能性だってあります。

ご主人の給料だったら、かなり高い部類にはいると思うし、妊娠出産したときに、ローンがあるから仕事を辞めないでと言ってしまったらかわいそうかも。

奥様の給料は当てにしないプランを考えたほうが無難かも。

ちなみに、我が家は年収４５０万で、未就学児が一人いて、ローン５万と管理費３万を払って、いっぱいいっぱいですね。

この回答へのお礼

ご助言ありがとうございます。
妻は大学時代から学んでいる分野での
専門職に就いていまして、
復活の意志は相当強いようです。

物件探しでも保育所の有無は
相当順位が高くなっていました。
（徒歩１０分以内に２箇所あったんです）

子供にまつわる出費は
本当に慎重に覚悟しておかないといけないですね。（汗）
この部分を厚く考えながらプランを再検討しますね。
ありがとうございました！m(__)m

お礼日時：2006/04/27 21:59

No.1 回答者： garu2 回答日時： 2006/04/27 03:29

無謀です。

物事はそう上手くは運びません。
上手く運んだ脳内見積もりはやめた方がいいです。
ちょっとした事でゴトゴトと崩れます。

万一貴方の役職が降格になったり減給、リストラや解雇、左遷されたらどうするのですか？奥さんの給与も同様。人生で予想外の出費なんてあるものですよ。

二人お子さんが欲しいとの事ですが、お子さんの教育費や育てるのにいくらかかるか分かりますか？予想以上に物凄くお金かかりますよ。
お子さんできて車の購入はしない訳にはいかなくなるでしょうし。

せっかくお子さん産んでも節約生活でお子さんとの大切な思い出作れないかもしれませんよ。

貴方と奥さんの現在の給与は絶対に保証されたものではありません。毎月65歳まで月に20万近くのローンとボーナスでは50万円超の支払いって無謀にも程があると思いますね。

私が貴方と全く同じ状況下でこのようなローンを組もうとは思いもしないと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
あらゆる厳しい局面を想定しなおして
いまいちど再検討してみます。m(__)m

お礼日時：2006/04/27 21:51